Η αναθεώρηση του προγράμματος Golden Visa σηματοδοτεί μια προσπάθεια της κυβέρνησης να αλλάξει τον τρόπο με τον οποίο κατευθύνονται οι επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων. Για χρόνια το πρόγραμμα λειτούργησε ως ένας από τους πιο δημοφιλείς μηχανισμούς προσέλκυσης κεφαλαίων, όμως η ταχεία ανάπτυξή του δημιούργησε παράλληλα στρεβλώσεις που επηρέασαν την κατοικία, την πρόσβαση των πολιτών σε προσιτά ενοίκια και τη συνολική ισορροπία της αγοράς. Με το νέο κανονιστικό πλαίσιο, που καθορίζεται μέσω κοινής υπουργικής απόφασης, επιχειρείται μια συνολική αναμόρφωση των κανόνων ώστε το πρόγραμμα να συνδεθεί ξανά με επενδύσεις που έχουν πραγματική οικονομική και κοινωνική αξία.
Στο επίκεντρο της αλλαγής βρίσκεται η πρόθεση να αποκοπεί η Golden Visa από το μοντέλο των βραχυχρόνιων μισθώσεων που είχε επικρατήσει τα τελευταία χρόνια. Η διάθεση επενδυτικών ακινήτων μέσω Airbnb και παρόμοιων πλατφορμών ενίσχυσε το εισόδημα των επενδυτών, όμως παράλληλα συρρίκνωσε τη διαθεσιμότητα κατοικίας στην Αθήνα και σε άλλα αστικά κέντρα. Η απαγόρευση της χρήσης αυτών των ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση στις νέες άδειες που εκδίδονται με βάση το νέο πλαίσιο αποτελεί την πιο ηχηρή παρέμβαση της μεταρρύθμισης. Με αυτόν τον τρόπο η κυβέρνηση επιχειρεί να διορθώσει μια κατάσταση που είχε οδηγήσει σε σημαντική αύξηση των τιμών και σε δυσκολία εύρεσης κατοικίας για τους μόνιμους κατοίκους.
Παράλληλα, παραμένουν επιτρεπτές μόνο οι συμβάσεις χρονομεριστικής μίσθωσης και οι πολυετείς μισθώσεις τουριστικών καταλυμάτων διάρκειας τουλάχιστον πέντε ετών. Οι συγκεκριμένες μορφές θεωρούνται ότι συνδέονται με σταθερότερες επενδύσεις και μικρότερη επίδραση στην καθημερινή λειτουργία των πόλεων. Κυβερνητικές πηγές εκτιμούν ότι ο περιορισμός αυτός θα οδηγήσει σταδιακά στην επιστροφή δεκάδων ακινήτων στη μακροχρόνια αγορά, γεγονός που αναμένεται να επηρεάσει θετικά την προσφορά κατοικίας σε πιεσμένες περιοχές και να λειτουργήσει ως αντιστάθμισμα στις αυξημένες τιμές των τελευταίων ετών.
Εξίσου σημαντική είναι η κατεύθυνση των επενδύσεων προς παλαιά και ανενεργά κτίρια. Το οικονομικό επιτελείο θεωρεί ότι το νέο πλαίσιο θα δημιουργήσει ισχυρό κίνητρο για επενδύσεις σε διατηρητέα ακίνητα, σε κτίρια που έχουν μείνει αχρησιμοποίητα για χρόνια και σε κατασκευές που χρειάζονται εκτεταμένη ανακαίνιση. Η στόχευση αυτή συνδέεται με την ανάγκη αναβάθμισης του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος σε πολλές περιοχές της χώρας, όπου μεγάλος αριθμός κτιρίων παραμένει κλειστός ή υπολειτουργεί. Με αυτόν τον τρόπο η Golden Visa επιχειρείται να μετατραπεί σε εργαλείο αστικής αναζωογόνησης και όχι σε απλό μηχανισμό αγοράς κατοικιών υψηλής ζήτησης.
Η κατεύθυνση αυτή δεν αποτελεί ελληνική ιδιαιτερότητα, αλλά μέρος μιας ευρύτερης ευρωπαϊκής αλλαγής. Στην Πορτογαλία, από τον Οκτώβριο του 2023 καταργήθηκε η δυνατότητα απόκτησης άδειας διαμονής μέσω αγοράς κατοικίας, διατηρώντας πλέον μόνο επενδύσεις που συνδέονται με παραγωγικούς, καινοτόμους ή πολιτιστικούς σκοπούς. Στην Ισπανία, από τις 3 Απριλίου 2025 δεν γίνονται δεκτές νέες αιτήσεις Golden Visa που βασίζονται στην αγορά ακινήτου, μετά τις έντονες πιέσεις που άσκησαν οι τιμές κατοικίας στις μεγάλες πόλεις. Παρόμοιες προσεγγίσεις εξετάζονται και σε άλλες χώρες της Ε.Ε., οι οποίες επανεξετάζουν τον ρόλο των επενδυτικών προγραμμάτων στη λειτουργία της αγοράς ακινήτων. Η ελληνική μεταρρύθμιση, συνεπώς, εντάσσεται σε μια κοινή ευρωπαϊκή προσπάθεια να συνδεθεί η επένδυση με πραγματική οικονομική και κοινωνική αξία.
Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται και στη μετατροπή βιομηχανικών κτιρίων σε κατοικίες ή άλλες χρήσεις, μια κατηγορία που τα προηγούμενα χρόνια αναπτύχθηκε χωρίς πάντα σαφή εικόνα για το παρελθόν των ακινήτων. Το νέο πλαίσιο εισάγει αυστηρότερες προϋποθέσεις και απαιτεί τεχνική έκθεση μηχανικού που θα πιστοποιεί ότι ένα κτίριο δεν έχει λειτουργήσει ως βιομηχανική μονάδα την τελευταία πενταετία, με τεκμηρίωση μέσω δημόσιων εγγράφων όπως η διακοπή ηλεκτροδότησης ή τα φορολογικά έντυπα Ε2. Στόχος είναι να αποφεύγονται ανακατασκευές σε ακίνητα με ασαφές καθεστώς, που μπορεί να δημιουργούν ζητήματα ασφάλειας ή πολεοδομικής συμμόρφωσης.
Σημαντική αλλαγή φέρνει και η ψηφιοποίηση των διαδικασιών. Η αίτηση για Golden Visa θα μπορεί πλέον να υποβάλλεται ηλεκτρονικά χωρίς φυσική παρουσία του επενδυτή στη χώρα, ενώ τα βιομετρικά στοιχεία θα κατατίθενται σε μεταγενέστερο στάδιο. Η νέα διαδικασία απαιτεί ηλεκτρονικό παράβολο 2.000 ευρώ, ασφαλιστήριο ιδιωτικής ασφάλισης και σειρά δικαιολογητικών που θα υπογράφονται από συμβολαιογράφους, δικηγόρους ή μηχανικούς. Με αυτόν τον τρόπο μειώνεται η γραφειοκρατία και ενισχύεται η διαφάνεια, ενώ παράλληλα διευκολύνεται η προσέλκυση επενδυτών από το εξωτερικό.
Στη συνολική της κατεύθυνση η μεταρρύθμιση της Golden Visa δεν στοχεύει μόνο στη δημιουργία ενός πιο αυστηρού πλαισίου, αλλά και στη διαμόρφωση μιας νέας επενδυτικής πραγματικότητας, όπου η αξία της επένδυσης θα αποτιμάται όχι μόνο με οικονομικά κριτήρια, αλλά και με βάση τη συμβολή της στη βελτίωση του αστικού περιβάλλοντος. Η μετατόπιση του ενδιαφέροντος προς ανακαινίσεις, διατηρητέα κτίρια και ανενεργά ακίνητα δημιουργεί προοπτικές για ουσιαστικές παρεμβάσεις στον πολεοδομικό ιστό και για μια αγορά ακινήτων που θα αναπτύσσεται με πιο ισορροπημένο και βιώσιμο τρόπο.
ή αποκτήστε ετήσια συνδρομή εδώ.
