17 Ιούλ 2024
READING

Ακίνητα: Τα επιτόκια, το πρόγραμμα «Σπίτι Μου 2» και οι προτιμήσεις των αγοραστών

7 MIN READ

Ακίνητα: Τα επιτόκια, το πρόγραμμα «Σπίτι Μου 2» και οι προτιμήσεις των αγοραστών

Ακίνητα: Τα επιτόκια, το πρόγραμμα «Σπίτι Μου 2» και οι προτιμήσεις των αγοραστών

Σε μία νέα φάση φαίνεται ότι περνάει η αγορά των ακινήτων στη χώρα μας, καθώς η άνοδος τιμών και επιτοκίων, σε συνδυασμό με την ολοκλήρωση του προγράμματος «Σπίτι Μου» είχε δυσκολέψει πάρα πολύ τις προσπάθειες για αγορά σπιτιού.

Πλέον η κατάσταση δείχνει να αλλάζει, αφού από τη μία πλευρά η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα προχώρησε σε μείωση των επιτοκίων μετά από από πολύ καιρό, η κυβέρνηση έχει γνωστοποιήσει τη πρόθεσή της για νέο πρόγραμμα «Σπίτι Μου» με διευρυμένα ηλικιακά και εισοδηματικά κριτήρια, ενώ και οι τράπεζες προσφέρουν από την πλευρά τους δικά τους προνομιακά προγράμματα.

Η μείωση των επιτοκίων

Αξίζει να σημειωθεί ότι ο Ιούνιος του 2024 αποδεικνύεται ένας ιστορικός μήνας, καθώς το Διοικητικό Συμβούλιο της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας μείωσε το επιτόκιο αναφοράς της στο 3,75% από τα επίπεδα-ρεκόρ του 4%, εξηγώντας ότι «οι πιέσεις τιμών έχουν αποδυναμωθεί και οι προσδοκίες για τον πληθωρισμό έχουν μειωθεί σε όλους τους ορίζοντες», επιτρέποντάς την χαλάρωση.

Έτσι, την ώρα που οι Ηνωμένες Πολιτείες ακόμα παρουσιάζονται διστακτικές, η ευρωζώνη προχωρά στη μείωση του κόστους δανεισμού για επιχειρήσεις και καταναλωτές. Αξίζει να σημειωθεί ότι μια τέτοια ενέργεια, δηλαδή η Ευρώπη να «προλάβει» τις ΗΠΑ συμβαίνει μετά από πολλά χρόνια.

Αναλυτικότερα, κατά τη διάρκεια της συνεδρίασης του 26μελούς συμβουλίου καθορισμού των επιτοκίων της τράπεζας στη Φρανκφούρτη, αποφασίστηκε μείωση και των τριών βασικών επιτοκίων κατά 25 μονάδες βάσης. Κατά συνέπεια, το επιτόκιο των πράξεων κύριας αναχρηματοδότησης καθώς και τα επιτόκια της διευκόλυνσης οριακής χρηματοδότησης και της διευκόλυνσης αποδοχής καταθέσεων θα μειωθούν σε 4,25%, 4,50% και 3,75% αντιστοίχως, με ισχύ από τις 12 Ιουνίου 2024.

Αξίζει να σημειωθεί ότι για περίοδο 14 μηνών τα επιτόκια είχαν αυξηθεί 10 φορές, ξεπερνώντας κάθε προηγούμενο ρεκόρ, ενώ στη συνέχεια, για διάστημα 9 μηνών, είχαν παραμείνει αμετάβλητα. Η εξέλιξη αυτή φυσικά είναι ευνοϊκή και για όσους θέλουν στεγαστικό δάνεια, αφού τα επιτόκια αναμένεται να μειωθούν.

Πρόγραμμα «Σπίτι μου 2»

Την ίδια ώρα, η κυβέρνηση άνοιξε την συζήτηση για επαναφορά του προγράμματος «Σπίτι μου», τονίζοντας μάλιστα ότι τα εισοδηματικά και ηλικιακά κριτήρια θα είναι διευρυμένα.

Φυσικά το ελληνικό κράτος θα πρέπει πρώτα να εξασφαλίσει τους πόρους, θεωρείται όμως ότι για να μιλήσει ο πρωθυπουργός -αλλά και ο υπ. Οικονομικών- για το συγκεκριμένο ζήτημα, οι συζητήσεις με την Ε.Ε. Βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο.

Σύμφωνα με τα όσα έχουν γίνει γνωστά, το πρόγραμμα θα αφορά πλέον ζευγάρια μέχρι 50 ετών, ενώ είναι ανοιχτό το ενδεχόμενο να μειωθεί λίγο η επιδότηση σε όσους έχουν μεγαλύτερα εισοδήματα, προκειμένου να μπορούν περισσότεροι πολίτες να πάρουν μέρος στο πρόγραμμα.

Οι τελικές αποφάσεις θα ληφθούν μόλις οριστικοποιηθεί το ύψος της χρηματοδότησης, ενώ, σύμφωνα με πληροφορίες, το πρόγραμμα αναμένεται να «τρέξει» από τον Σεπτέμβριο του 2024.

Οι κινήσεις των τραπεζών

Για το 2024, οι προβλέψεις για τις νέες εκταμιεύσεις θα ήταν περίπου στα επίπεδα του 2023, δηλαδή κοντά στο 1-1,25 δισ. ευρώ.
Ποσό δηλαδή ανάλογο -ή ακόμα και λίγο πιο χαμηλό- από εκείνο των καταναλωτικών (και πολύ πιο ακριβών) δανείων. Όμως, επειδή εντός του έτους αναμένονται οι εκταμιεύσεις για επιτυχημένες αιτήσεις του προγράμματος «Σπίτι μου», ορατό είναι το ενδεχόμενο το συνολικό ποσό των νέων εκταμιεύσεων να φτάσει ακόμα και στο1,5 δισ. ευρώ.

Προκειμένου να μπορέσουν να κρατήσουν το ενδιαφέρον «ζωντανό» και μετά την ολοκλήρωση του προγράμματος «Σπίτι μου», οι τράπεζες έχουν αποφασίσει να προχωρήσουν σε μία σειρά «χαλάρωσης» των κριτηρίων χορήγησης δανείων. Σε αυτά συμπεριλαμβάνεται η μείωση της ίδιας συμμετοχής σε ποσοστό μέχρι και 10%, η αύξηση του ποσοστού της δόσης μέχρι το 50% του εισοδήματος, η δυνατότητα επιλογής μεγαλύτερης διάρκειας αποπληρωμής που φτάνει μέχρι και τα 40 χρόνια, η προσφορά σταθερών, και πιο χαμηλών επιτοκίων, οι ειδικές προβλέψεις για νεαρότερες ηλικίες αλλά και οι ευνοϊκότεροι όροι, όπως τα μικρότερα έξοδα εξέτασης φακέλου, τα χαμηλότερα ασφάλιστρα, η απουσία «πέναλτι» σε περίπτωση πρόωρης εξόφλησης και άλλα.

Έχοντας υιοθετήσει αρκετά στοιχεία από το πρόγραμμα «Σπίτι μου», η Εθνική Τράπεζα ανακοίνωσε το πρόγραμμα «Το Πρώτο μου Σπίτι», το οποίο καλύπτει μέχρι και το 90% της εμπορικής αξίας του ακινήτου. Η διάρκεια αποπληρωμής είναι έως και 40 έτη, ενώ η συμμετοχή της τράπεζας μπορεί να φτάσει έως και τα 350.000 ευρώ. Το συγκεκριμένο πρόγραμμα απευθύνεται για νέους ανθρώπους ηλικίας έως 45 ετών, ενώ προσφέρεται η επιλογή σταθερού επιτοκίου, από μόλις 3%.

Οι υπόλοιπες τράπεζες ετοιμάζουν επίσης νέα στεγαστικά δάνεια, τα οποία χρησιμοποιούν και προσαρμόζουν ανάλογα με τη στρατηγική τους αρκετά χαρακτηριστικά του προγράμματος «Σπίτι μου», όπως άλλωστε και της Εθνικής.

Από την πλευρά της, η Eurobank έχει στα «σκαριά» ανάλογο προϊόν, σε συνεργασία με την ΕΤΕ, το οποίο θα προορίζεται για την αγορά της πρώτης κατοικίας νέων. Η χρηματοδότηση και σε αυτή τη περίπτωση μπορεί να φτάσει έως και το 90% της εμπορικής αξίας του ακινήτου, ενώ θα προσφέρεται προνομιακό επιτόκιο και ευέλικτοι όρους. Και η Alpha Bank αναμένεται να «μπει στον χορό», καθώς θα προσφέρει δάνειο το οποίο θα καλύπτει ποσοστό άνω του 80% της εμπορικής αξίας του ακινήτου αλλά και παράπλευρα έξοδα που σχετίζονται με αυτήν. Στον αντίποδα, Πειραιώς και Attica εξετάζουν μεν δικές τους ενδεχόμενες κινήσεις, από την πλευρά τους όμως θεωρούν ότι ήδη διαθέτουν ανταγωνιστικά προγράμματα απόκτησης στέγης. Τέλος, η Optima Bank ενδέχεται να επανεξετάσει τα κριτήρια χορήγησης δανείων.

Τα «προφίλ» των σπιτιών που επιλέγουν οι αγοραστές

Την ίδια ώρα, ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η ανάλυση της ταυτότητας των ακινήτων που επέλεξαν οι αγοραστές στην Ελλάδα το 2023.

Συγκεκριμένα, σύμφωνα με στοιχεία της RE/MAX Ελλάς, που διαθέτει στο σύνολο της επικράτειας 85 γραφεία και περισσότερους από 1.100 σύμβουλους ακινήτων, οι αγοραστές, στην προσπάθειά τους να αγοράσουν σπίτια που να μπορούν να πληρώσουν, επέλεξαν κατοικίες ηλικίας άνω των 20 ετών, σε ποσοστό 70%. Η επιλογή αυτή έχει και έναν άλλο σκοπό, δηλαδή τις μελλοντικές υπεραξίες μέσω της ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης των εν λόγω ακινήτων.

Αναλυτικότερα, στην πρώτη θέση στις προτιμήσεις των αγοραστών βρέθηκαν οι κατοικίες (διαμερίσματα/μονοκατοικίες/μεζονέτες), ενώ τα οικόπεδα και τα αγροτεμάχια έπονται των προτιμήσεων των αγοραστών. Τέλος, μικρότερο είναι το ενδιαφέρον για γραφεία και καταστήματα αφού πρόκειται για αγορά που έτσι κι αλλιώς έχει διαφορετικούς ενδιαφερόμενους. Συγκεκριμένα, το 83,7% του συνολικού αριθμού ακινήτων που πωλήθηκαν αντιστοιχούσαν σε κατοικίες (διαμερίσματα/μονοκατοικίες/μεζονέτες). Από την άλλη, τα οικόπεδα-αγροτεμάχια και τα επαγγελματικά ακίνητα αφορούσαν πολύ μικρότερο ποσοστό, της τάξης του 12,8% και 3,5% αντίστοιχα.

Στην Αττική, το 93,3% των πωληθέντων ακινήτων αφορούσε κυρίως σε κατοικίες (διαμερίσματα/μονοκατοικίες/μεζονέτες). Τα οικόπεδα-αγροτεμάχια κάλυψαν το 3,8% του συνολικού όγκου αγοραπωλησιών, ενώ το ποσοστό των επαγγελματικών ακινήτων ήταν 2,9%.

Και στη Θεσσαλονίκη παρατηρείται μια αντίστοιχη τάση με την Αττική όσον αφορά στην προτίμηση κατοικιών, καθώς το 90,8% των πωληθέντων ακινήτων ανήκουν σε αυτή την κατηγορία. Ωστόσο, αξίζει να σημειωθεί ότι τα οικόπεδα-αγροτεμάχια καταλαμβάνουν ένα μικρότερο αλλά σημαντικό ποσοστό, της τάξεως του 4,1%, ενώ το ποσοστό των επαγγελματικών ακινήτων ανέρχεται στο 5,1%.

Στην υπόλοιπη Ελλάδα προκύπτει ότι οι κατοικίες κατέχουν την πρώτη θέση στις προτιμήσεις των αγοραστών, με ποσοστό 78,7%. Τα οικόπεδα-αγροτεμάχια ακολουθούν, καλύπτοντας το 18,1% των συνολικών αγοραπωλησιών, ενώ τα επαγγελματικά ακίνητα αντιπροσωπεύουν μόλις το 3,2% (γράφημα 4). Αυτά τα στοιχεία αντικατοπτρίζουν τις προτιμήσεις και τις ανάγκες των αγοραστών στην περιφέρεια, όπου η ζήτηση για κατοικίες εξακολουθεί να είναι υψηλή, ενώ τα οικόπεδα παρουσιάζουν επίσης αυξημένο ενδιαφέρον για επένδυση ή κατοικία.

Τέλος, αναφορικά με την «ηλικία» των οικιστικών ακινήτων που πουλήθηκαν, παρατηρήθηκε να συνεχίζεται η τάση των προηγούμενων ετών, καθώς το ενδιαφέρον εστιάζεται σε παλαιές κατοικίες ηλικίας άνω των 20 ετών, τις οποίες επέλεξε το 69,5% των αγοραστών. Ακολουθούν τα νεόδμητα ακίνητα έως και 5 ετών, τα οποία αποτελούν το 15,5% των συνολικών πωλήσεων.

Σταθερή παραμένει η προτίμηση των αγοραστών σε ακίνητα μεγαλύτερης ηλικίας

Σε κάθε περίπτωση, γίνεται ορατό και κατανοητό ότι η αγορά ακινήτων έχει μπει σε μία νέα πραγματικότητα, με τις τράπεζες και το κράτος να προσπαθούν να δώσουν ώθηση και τους αγοραστές να επιχειρούν να κάνουν προσεκτικές επιλογές, καθώς το διαθέσιμο εισόδημα δεν είναι συνήθως μεγάλο.

Συνδεθείτε παρακάτω
ή αποκτήστε ετήσια συνδρομή εδώ.