13 Ιούλ 2024
READING

Αγορά ακινήτων: Παλιά ακίνητα και πλειστηριασμοί

7 MIN READ

Αγορά ακινήτων: Παλιά ακίνητα και πλειστηριασμοί

Αγορά ακινήτων: Παλιά ακίνητα και πλειστηριασμοί

Αγορά τριών ταχυτήτων, αναζήτηση για «σανίδα» σωτηρίας στα παλιά κτίρια, ακίνητα που περνούν συνεχώς σε νέα χέρια, μέσω πλειστηριασμών. Η αγορά ακινήτων είναι αυτή τη στιγμή μία από τις πιο ενδιαφέρουσες, με βασικότερα χαρακτηριστικά την πολυσυζητημένη ανισορροπία μεταξύ ζήτησης και προσφερόμενων ακινήτων, και βέβαια το ράλι των τιμών. 

Ταυτόχρονα, σε νέους τομείς ανάπτυξης κινούνται τα τελευταία χρόνια οι τράπεζες, μεταξύ άλλων στον ταχύτατα αναπτυσσόμενο κλάδο του real estate και την αγορά και πώληση ακινήτων μέσω πλειστηριασμών και, συνεπώς, με την κερδοφορία των τραπεζών να παραμένει ισχυρή.

Παράλληλα, ο κατασκευαστικός κλάδος τρέχει με μεγάλες ταχύτητες, με επίκεντρο τα νέα, σύγχρονα και πράσινα κτίρια που αφορούν τόσο τις νέες επαγγελματικές στέγες, αλλά σε μεγάλο βαθμό και την οικιστική ανάπτυξη, σε μία προσπάθεια να καλυφθεί το κενό.

Στέγη σε παλιά ακίνητα

Ωστόσο, σε μεγάλο βαθμό παραμένουν δέλεαρ για τους υποψήφιους αγοραστές τα παλαιότερα ακίνητα, τα οποία παρουσιάζουν πιο οικονομικές τιμές, ακόμη και αν αυτό σημαίνει ότι οι κατοικίες ξεπερνούν τα 20 έτη. Σύμφωνα με νεότερη έρευνα της RE/MAX Ελλάς, 7 στους 10 αγοραστές ακινήτων που επέλεξαν κατοικίες να προτιμούν εκείνες που είναι ηλικίας άνω των 20 ετών, καθώς έτσι λύνουν το εξαιρετικά δύσκολο πρόβλημα της στέγης, με πιο προσιτές τιμές, ποντάροντας σε ανακαινίσεις και ενεργειακές αναβαθμίσεις, δεδομένων και των προγραμμάτων του κρατικού μηχανισμού, όπως είναι το «Εξοικονομώ – Ανακαινίζω».

Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία που συγκεντρώθηκαν από αγοραπωλησίες που πραγματοποιήθηκαν το 2023 μέσω του δικτύου της RE/MAX, στην πρώτη θέση στις προτιμήσεις των αγοραστών για ακίνητα βρέθηκαν οι κατοικίες, τόσο όσον αφορά μονακατοικίες, όσο και διαμερίσματα και μεζονέτες, με Αθήνα και Θεσσαλονίκη να καταγράφουν ποσοστά που κινούνται γύρω στο 90%.

Ακόμη μεγαλύτερο ενδιαφέρον ωστόσο παρουσιάζει η ηλικιακή κατανομή των πωληθέντων οικιστικών ακινήτων, όπου για ακόμα μία φορά παρατηρήθηκε συνέχιση της τάσης των προηγούμενων ετών. Το ενδιαφέρον εστιάζεται σε παλιές κατοικίες ηλικίας άνω των 20 ετών, τις οποίες επέλεξε το 69,5% των αγοραστών, ενώ ακολουθούν τα νεόδμητα ακίνητα έως και 5 ετών, τα οποία αποτελούν το 15,5% των συνολικών πωλήσεων. Μόλις 0,6% των αγοραστών επικεντρώθηκε στις ενδιάμεσες ηλικιακές κατηγορίες, δηλαδή από 16 έως 20 έτη, ενώ από 11 έως 15 έτη το ποσοστό των τελικών αγοραστών ανήλθε σε 13,2% και από 6 έως 10 έτη μόλις στο 1,2%.

Μπορούμε να συμπεράνουμε λοιπόν ότι η τάση για προτίμηση στις παλιές κατοικίες συνεχίζει να ακολουθεί την αγορά, όπως και τα προηγούμενα χρόνια, με τις συνεχείς αυξήσεις στις τιμές να καθιστούν απαγορευτικά για μεγάλη μερίδα των υποψήφιων αγοραστών, τα νεότερα ακίνητα.

Στην Αττική, το 82,7% των πωληθέντων ακινήτων ανήκουν στην κατηγορία των παλαιών οικιστικών ακινήτων, ηλικίας άνω των 20 ετών. Αντίθετα, τα νεόδμητα και τα καινούργια ακίνητα, έως και πενταετίας, αποτελούν μόλις το 4% των συνολικών αγοραπωλησιών, ενώ στη Θεσσαλονίκη παρατηρείται παρόμοια τάση, με την υπόλοιπη Ελλάδα να διαμορφώνει αξιοσημείωτα χαμηλότερο ποσοστό για την προτίμηση σε παλιά ακίνητα, που φτάνει στο  61,3% των αγοραστών που επιλέγουν κτίρια που είναι άνω των 20 ετών.

7 στους 10 αγοραστές ακινήτων που επέλεξαν κατοικίες να προτιμούν εκείνες που είναι ηλικίας άνω των 20 ετών

Άνοδος για τα παλιά κτίρια γραφείων

Παρόμοια τάση παρατηρείται και όσον αφορά τους γραφειακούς χώρους, καθώς σύμφωνα με στοιχεία της εταιρίας εκτίμησης ακινήτων, Geoaxis για το 1ο τρίμηνο του 2024, αυξανόμενη καταγράφηκε η πορεία των μισθωμάτων παλαιών γραφείων. Τα παλιά γραφεία αποτελούν πάνω από το 90% του αποθέματος, τη στιγμή που τα πολύ περιορισμένα νεόδμητα ενεργειακά πιστοποιημένα κτίρια καταγράφουν μέχρι και τριπλάσια μισθώματα, στο επίπεδο των 30-35 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα. Συνεπώς, σήμερα η αγορά γραφείων χαρακτηρίζεται από τρείς διαφορετικές ταχύτητες, αυτή που έχει να κάνει με ποιοτικά, σύγχρονα, πράσινα γραφεία, σχεδόν ανεξάρτητα θέσης, που συγκεντρώνουν πολύ υψηλή ζήτηση αλλά και πολύ υψηλά ενοίκια, μία δεύτερη, που έχει να κάνει με παλιά, ανακαινισμένα γραφεία σε κεντρικούς οδικούς άξονες, σημειώνουν αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και μισθωτικές αξίες πέριξ των 15-20 ευρώ ανά τ.μ. και μία τρίτη, που έχει να κάνει με τα μη ανακαινισμένα γραφεία που δεν μπορούν να ενοικιαστούν ούτε προς 10 ευρώ ανά τ.μ.. Και οι τρεις ταχύτητες, αναμένεται να χαρακτηρίσουν την αγορά ακινήτων και το τρέχον έτος, μέχρι το τέλος του, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις.

Τι γίνεται με τους πλειστηριασμούς

Ταυτόχρονα, η κυβέρνηση, με συγκεκριμένο σχέδιο, επιχειρεί να τρέξουν πιο γρήγορα οι πλειστηριασμοί, παρατηρώντας πως χιλιάδες δανειολήπτες αδυνατούν να ανταποκριθούν στις δόσεις των δανείων τους, με αποτέλεσμα οι τράπεζες και οι servicers να προχωρούν σε μπαράζ πλειστηριασμών, με πολλούς ωστόσο, διαγωνισμούς, να κρίνονται άγονοι.

Στο τραπέζι έπεσαν αλλαγές νομοθετικό πλαίσιο για το «ξεμπλοκάρισμα» πλειστηριασμών, με τα ακίνητα που έρχονται σε νέες ιδιοκτησίες μέσω αυτών να είναι όλο και περισσότερα, τη στιγμή που η ζήτηση είναι μεγάλη, με την προσφορά να μην ακολουθεί αντίστοιχη πορεία.

Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με την έρευνα της εταιρίας Landea, που δραστηριοποιείται στην εύρεση ακινήτων για πλειστηριασμό, το 2023 προστέθηκε στη λίστα με τα έτη που παρουσιάζουν έντονη κινητικότητα όσον αφορά στους πλειστηριασμούς, με τις πωλήσεις να αυξάνονται κατά 6% σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά. Πιο συγκεκριμένα, το 2023 πραγματοποιήθηκαν μόνο σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη 9.275 πωλήσεις ακινήτων μέσω πλειστηριασμών με συνολική αξία 1.106.791.711 ευρώ και αφορούσαν κυρίως οικιστικά ακίνητα. Η αυξητική πορεία δεν επηρεάστηκε επίσης σημαντικά, όπως φαίνεται, από παράγοντες που κατά τα άλλα θέτουν σε δεύτερη μοίρα τη διενέργεια των πλειστηριασμών, όπως οι εκλογικές αναμετρήσεις και η αποχές των συμβολαιογράφων.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ίδιας έρευνας, μεγάλο ποσοστό των ακίνητων που πλειστηριάζονται, αγοράζονται πολύ κοντά στην τιμή πρώτης προσφοράς. Ειδικότερα, για τα οικιστικά ακίνητα στην Αττική το 75% αυτών αποκτώνται είτε στην αρχική τιμή πρώτης προσφοράς, είτε με ελάχιστη αύξηση από αυτή (έως 1%). Επιπλέον σημαντικό είναι ότι το 90% των αγορών γίνεται σε τιμή που είναι αυξημένη λιγότερο από 30% σε σχέση με την τιμή πρώτης προσφοράς.

Επίσης, με βάση τα στοιχεία του 2023 από την πλατφόρμα e-auction, διενεργήθηκαν συνολικά 36.072 πλειστηριασμοί, εκ των οποίων μόνο οι 9.500 κατακυρώθηκαν -είχαν, δηλαδή, ως αποτέλεσμα το υποθηκευμένο ακίνητο να αλλάξει χέρια. Οι υπόλοιποι 26.545 πλειστηριασμοί ματαιώθηκαν ελλείψει πλειοδοτών.

Η πορεία όμως ακολουθεί αντίστοιχη και ακόμη πιο ανοδική τροχιά και το 2024, όπως φαίνεται, καθώς σύμφωνα με εκτιμήσεις των εταιριών διαχείρισης, μέσα στο έτος αναμένεται να γίνουν μεταξύ 40.000 και 50.000 πλειστηριασμοί. Τους πέντε πρώτους μήνες του 2024, ολοκληρώθηκαν 18.245 πλειστηριασμοί αλλά μόνο 6.000 κατακυρώθηκαν και οι υπόλοιποι 12.300 κατέληξαν άγονοι.

Στο πλαίσιο του «οργασμού» των πλειστηριασμών, εταιρίες διαχείρισης, μεταξύ των οποίων και οι μεγάλες ελληνικές τράπεζες, έχουν προχωρήσει στη δημιουργία εξειδικευμένων πλατφορμών για πλειστηριασμούς, όπως  η realestateonline.gr της Εθνικής Τράπεζας, η  properties4sale.gr της Πειραιώς, η astikaakinita.gr της Alpha Bank και η findyourproperty.gr της Eurobank.

Οι δημοφιλέστερες περιοχές για αγορά και ενοικίαση

Ενδιαφέρον παρουσιάζει επίσης και η χαρτογράφηση των περιοχών που παρουσιάζουν τη μεγαλύτερη ζήτηση για ακίνητα προς ενοικίαση και πώληση, σύμφωνα με τον δείκτη ζήτησης SDI, ο οποίος διαμορφώνεται από τον όγκο αναζητήσεων του Spitogatos.gr και με βάση τα στοιχεία που δημοσιεύθηκαν τον περασμένο Φεβρουάριο. Οι πιο δημοφιλείς περιοχές για αγορά κατοικίας το 2023 πανελλαδικά ήταν τα προάστια της Θεσσαλονίκης, τα νότια προάστια, το κέντρο και τα βόρεια προάστια της Αθήνας και ο Δήμος Θεσσαλονίκης συνολικά,  ενώ οι δημοφιλέστερες κατηγορίες κατοικιών προς πώληση για τους Έλληνες το 2023 ήταν οι μονοκατοικίες, τα διαμερίσματα και τα στούντιο.

Παράλληλα, ενδιαφέρον παρουσιάζουν και τα στοιχεία έρευνας της RE/MAX Εurope που πραγματοποιήθηκε σε 22 χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης, με τη συγκατοίκηση να σημειώνει ανοδική πορεία στην Ελλάδα, με την κοινή διαβίωση να είναι σαφώς πιο οικονομική και με το 57% των ερωτηθέντων να δηλώνει ότι θα τη σκέφτονταν. Επιπλέον, 20% των ερωτηθέντων, που συμμετείχαν στην έρευνα της RE/MAX Europe, στρέφονται σε αυτήν την λύση για την ευελιξία που προσφέρει, αφού τους δίνει τη δυνατότητα να μοιράσουν τον χρόνο τους σε περισσότερες τοποθεσίες. 

Συνδεθείτε παρακάτω
ή αποκτήστε ετήσια συνδρομή εδώ.