Από τα μέσα της προηγούμενης δεκαετίας και με ακόμη μεγαλύτερη ένταση την τελευταία πενταετία, η Ελλάδα έχει αναδειχθεί σε έναν από τους πιο ελκυστικούς ευρωπαϊκούς προορισμούς για πολίτες τρίτων χωρών που επιδιώκουν τη χορήγηση άδειας διαμονής μέσω επενδύσεων στον τομέα των ακινήτων.
Το πρόγραμμα γνωστό ως «Χρυσή Βίζα» δεν λειτουργεί μόνο ως δίαυλος νόμιμης εγκατάστασης στην Ευρωπαϊκή Ένωση για εύπορους ξένους επενδυτές, αλλά έχει εξελιχθεί σε βασικό εργαλείο προσέλκυσης διεθνούς κεφαλαίου και αναδιάταξης της τοπικής αγοράς ακινήτων. Η σταθερά αυξανόμενη ροή αιτήσεων και αγορών από αλλοδαπούς, ιδιαίτερα σε αστικά κέντρα και τουριστικά ανεπτυγμένες περιοχές, μαρτυρά ότι το πρόγραμμα έχει υπερβεί τον χαρακτήρα μιας μεταναστευτικής πολιτικής και επηρεάζει πλέον ενεργά το σύνολο του οικοδομικού και οικονομικού τοπίου.
Οι περισσότεροι ενδιαφερόμενοι για τη Χρυσή Βίζα εστιάζουν σε περιοχές που προσφέρουν υψηλή ποιότητα ζωής, αναπτυξιακή δυναμική και εμπορική αξία. Συνεπώς, οι επιλογές τους προσανατολίζονται κυρίως σε τοποθεσίες με εύκολη πρόσβαση στο κέντρο της Αθήνας, σε παραθαλάσσιες ζώνες της Αττικής, όπως η Γλυφάδα, το Ελληνικό ή η Βουλιαγμένη, στην ευρύτερη περιοχή της Θεσσαλονίκης και φυσικά σε νησιωτικούς προορισμούς υψηλού προφίλ, όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Πάρος και η Κέρκυρα. Η γεωγραφική συγκέντρωση των επενδύσεων σε περιοχές που συνδυάζουν τουριστικό χαρακτήρα με αστική υποδομή έχει οδηγήσει σε αισθητή αύξηση της ζήτησης για κατοικίες, η οποία σε πολλές περιπτώσεις συνοδεύεται από ανατιμήσεις στα ενοίκια και στις τιμές πώλησης. Η πίεση που ασκείται είναι ακόμη πιο έντονη σε γειτονιές με ήδη περιορισμένη προσφορά, καθώς ο ανταγωνισμός μεταξύ Ελλήνων και ξένων αγοραστών εντείνεται. Σύμφωνα με πρόσφατη μελέτη του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών, η αύξηση αυτή είναι ιδιαίτερα έντονη σε περιοχές υψηλής ζήτησης, όπως το κέντρο της Αθήνας, η Θεσσαλονίκη και τα νησιά, όπου η παρουσία αλλοδαπών επενδυτών τροφοδοτεί έναν ανοδικό κύκλο στις αξίες των ακινήτων.
Αποτέλεσμα αυτής της πίεσης είναι η σταδιακή μετατόπιση της οικοδομικής δραστηριότητας προς πιο πολυτελή και ακριβότερα ακίνητα. Όλο και περισσότερες κατασκευαστικές εταιρείες επιλέγουν να εστιάσουν σε έργα υψηλής αισθητικής και αξίας, με στόχο την πώληση ή ενοικίαση των ακινήτων σε αγοραστές με ισχυρή αγοραστική δύναμη. Η στρατηγική αυτή ενισχύεται από τη διαπίστωση ότι οι επενδυτές της Χρυσής Βίζας αναζητούν κατοικίες έτοιμες προς χρήση, πλήρως ανακαινισμένες ή νεόδμητες, με υψηλές προδιαγραφές. Το αποτέλεσμα είναι ότι η αγορά απομακρύνεται σταδιακά από την παραγωγή οικονομικά προσιτών κατοικιών, καθιστώντας την εύρεση στέγης ολοένα και πιο δύσκολη για τα ελληνικά νοικοκυριά, ιδίως για τα νεότερα και χαμηλότερου εισοδήματος. Το Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών σημειώνει χαρακτηριστικά ότι το επενδυτικό ενδιαφέρον μέσω της Χρυσής Βίζας έχει οδηγήσει αρκετούς κατασκευαστές να επικεντρωθούν σε πολυτελείς αναπτύξεις, μειώνοντας τη διαθεσιμότητα ενοικίων προσιτής κατηγορίας για τον ντόπιο πληθυσμό.
Η επίδραση του προγράμματος δεν περιορίζεται στις συναλλαγές πώλησης. Ένα μεγάλο ποσοστό των ακινήτων που αγοράζονται στο πλαίσιο της Χρυσής Βίζας δεν χρησιμοποιείται ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία από τους ιδιοκτήτες, αλλά αξιοποιείται με καθαρά επενδυτικά κριτήρια. Πολλοί από τους αγοραστές επιλέγουν είτε τη μακροχρόνια μίσθωση για σταθερό εισόδημα, είτε, ακόμη συχνότερα, την ένταξή τους σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως το Airbnb, με στόχο τη μέγιστη δυνατή απόδοση. Η μελέτη του ΟΠΑ επιβεβαιώνει αυτή την τάση, υπογραμμίζοντας ότι σημαντικό ποσοστό των επενδυτών αξιοποιεί τα ακίνητά του με γνώμονα την επιχειρηματική εκμετάλλευση. Αν και η επιλογή αυτή είναι θεμιτή από επενδυτική άποψη, επιβαρύνει επιπλέον την ήδη περιορισμένη προσφορά κατοικιών που διατίθενται για σταθερή στέγαση του τοπικού πληθυσμού.
Σε οικονομικό επίπεδο, το πρόγραμμα έχει φέρει αναμφίβολα σημαντικά έσοδα για τη χώρα. Από την έναρξή του έως και το 2024, η Ελλάδα έχει προσελκύσει περίπου 5,54 δισεκατομμύρια ευρώ σε επενδύσεις ακινήτων μέσω της Χρυσής Βίζας. Μόνο για το 2023, τα εισερχόμενα κεφάλαια έφτασαν τα 1,32 δισεκατομμύρια ευρώ, παρουσιάζοντας μικρή αύξηση σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Στο σύνολο των αγοραπωλησιών που καταγράφηκαν στη διάρκεια του 2023 και των αρχών του 2024, σχεδόν το 11% αφορούσε άμεσα αγορές που έγιναν στο πλαίσιο του προγράμματος, ποσοστό που καταδεικνύει την έκταση της επιρροής του στην εγχώρια αγορά ακινήτων.
Ωστόσο, πίσω από τα θετικά μεγέθη ανακύπτουν εύλογοι προβληματισμοί για τις κοινωνικές και πολεοδομικές επιπτώσεις της υπερσυγκέντρωσης επενδυτικού ενδιαφέροντος σε περιορισμένες περιοχές και τύπους ακινήτων. Η συγκέντρωση υψηλών εισοδημάτων σε συγκεκριμένες συνοικίες οδηγεί όχι μόνο στην αύξηση των τιμών, αλλά και σε αλλαγή του κοινωνικού και πολιτισμικού χαρακτήρα των περιοχών αυτών. Παράλληλα, η εντεινόμενη έλλειψη κατοικιών με προσιτό ενοίκιο ή χαμηλή εμπορική αξία καθιστά την ελληνική πρωτεύουσα, και άλλα τουριστικά σημεία, ολοένα και πιο απρόσιτα για τοπικούς πληθυσμούς, νέους εργαζόμενους ή ευάλωτες ομάδες.
Η Χρυσή Βίζα, λοιπόν, δεν είναι απλά ένα μέσο για την προσέλκυση επενδύσεων και την παροχή διαμονής σε πολίτες εκτός ΕΕ. Έχει καταστεί παράγοντας διαμόρφωσης της ίδιας της φυσιογνωμίας των ελληνικών πόλεων. Οι συνέπειες είναι οικονομικές, κοινωνικές, δημογραφικές και πολεοδομικές. Το στοίχημα για την πολιτεία δεν είναι να απορρίψει τη δυναμική του προγράμματος, αλλά να επαναπροσδιορίσει τα όρια, τις κατευθύνσεις και τα κριτήρια, ώστε να διασφαλίζεται η ισορροπία ανάμεσα στην ανάγκη για επενδύσεις και στην κοινωνική συνοχή. Σε μια αγορά που γίνεται ολοένα και πιο ανταγωνιστική και λιγότερο προσιτή για τους πολίτες της, το ερώτημα δεν είναι αν η Χρυσή Βίζα φέρνει χρήμα στη χώρα, αλλά με ποιο κόστος και για ποιον.
ή αποκτήστε ετήσια συνδρομή εδώ.
