Η αγορά και ενοικίαση ακινήτων, το real estate που λέμε στη lingua franca, έχει πάψει παγκόσμια, να είναι σταθερό έδαφος. Το 2025 βρίσκει, από τη μία, ακίνητα που δείχνουν να κρατούν αξία, όπως σπίτια, αποθήκες, εμπορικά κέντρα logistics και από την άλλη, οι κολοσσιαίες εταιρίες, να βουλιάζουν μέσα σε χρέη και χαμένη εμπιστοσύνη. Μια ύπουλη και επίμονη κρίση δείχνει να υπονομεύει τη στέγη, κάτω απ’ τις τιμές, κάτω απ’ τους αριθμούς.
Οι κεντρικές τράπεζες, όπως οι ΕΚΤ, Federal Reserve, Τράπεζα της Αγγλίας, ανέβασαν απότομα τα επιτόκια για να φρενάρουν τον πληθωρισμό και οι επενδύσεις σε ακίνητα πάγωσαν, ενώ η ζήτηση έπεσε. Αρκετοί μεγάλοι όμιλοι βρέθηκαν με χρηματοδοτικά κενά που δεν κλείνουν εύκολα. Αυτή τη στιγμή, υπάρχουν χρέη άνω των 2,1 τρισ. δολαρίων μόνο σε εμπορικά ακίνητα που λήγουν και πρέπει να αποπληρωθούν. Αλλά πολλοί από αυτούς που τα χρωστούν, δεν έχουν πια τα μετρητά για να τα καλύψουν. Ο παγκόσμιος οργανισμός που εποπτεύει την οικονομική σταθερότητα έχει χτυπήσει καμπανάκι. Εφιστά την προσοχή σε δάνεια που ξεπέρασαν τα όρια, σε αλυσίδες δανεισμού μεταξύ τραπεζών και «σκιωδών» χρηματοδοτών ή θεσμών που δανείζουν χωρίς να ελέγχονται όπως οι τράπεζες, και σε ακίνητα που έχουν χάσει την αξία τους, ιδιαίτερα γραφεία και εμπορικά καταστήματα, τα οποία βρίσκονται, ήδη, σε κατάσταση πίεσης με 12,6% των δανείων για γραφεία και 11,2% των δανείων για retail να θεωρούνται προβληματικά.
Από την κορυφή στην κατάρρευση οι πρωταγωνιστές της κινεζικής φούσκας
Η Κίνα είναι η πιο ηχηρή περίπτωση. Εκεί, η κρίση είχε ξεκινήσει πριν χρόνια, αλλά τώρα μοιάζει εκτός ελέγχου. Η Evergrande, ο πιο γνωστός developer της χώρας κατέρρευσε, έχοντας ανακοινώσει ζημιές 80 δισ. δολαρίων μέσα σε δύο χρόνια και ενώ συνολικά χρωστούσε περισσότερα από 340 δισ. δολάρια. Τον Ιανουάριο του 2024, το δικαστήριο του Χονγκ Κονγκ διέταξε τη διάλυση της εταιρείας, επειδή δεν κατάφερε να παρουσιάσει σοβαρό πλάνο για να σωθεί. Μετά ήρθε η σειρά της Sunac, μιας ακόμα τεράστιας εταιρείας στον χώρο της αγοράς ακινήτων. Οι μετοχές της βούτηξαν κατά 26%, όταν υποβλήθηκε εναντίον της αίτηση για εκκαθάριση, δηλαδή να ξεπουληθεί για να αποπληρώσει τα χρέη της. Αλλά και η Country Garden, κάποτε ο μεγαλύτερος ιδιώτης κατασκευαστής στην Κίνα, βρίσκεται σε ανάλογη κατάσταση. Οφείλει περίπου 11,6 δισ. δολάρια, και προσπαθεί να πείσει ότι μπορεί να τα αναδιαρθρώσει, δηλαδή να τα πληρώσει με δόσεις ή με νέο πλάνο. Όλα αυτά δεν είναι απλώς μεμονωμένες ιστορίες αποτυχίας. Είναι το σύμπτωμα μιας συνολικής κατάρρευσης. Το 2023, πάνω από 230 κινεζικές κατασκευαστικές κατέθεσαν αιτήσεις χρεοκοπίας. Πολλές άλλες σέρνονται μεταξύ νομικών γραφείων και κρατικών θεσμών, χωρίς να μπορούν καν να κλείσουν και να προχωρήσουν. Έχουν κολλήσει. Αυτό το φαινόμενο, στην Κίνα, το ονομάζουν πλέον disposal logjam, που σημαίνει μπλοκαρισμένες εταιρείες που δεν πεθαίνουν, αλλά ούτε και λειτουργούν.
Και στην Ευρώπη η κατάρρευση της Signa άνοιξε ρωγμές
Η κρίση στην αγορά ακινήτων δεν περιορίστηκε στην Ασία και ιδιαίτερη εντύπωση έκανε ο αυστριακός όμιλος Signa Holding, όταν υπέβαλε αίτηση πτώχευσης. Ήταν η μεγαλύτερη ιδιωτική εταιρεία ακινήτων στη χώρα και μία από τις πιο επιθετικά αναπτυσσόμενες στην ηπειρωτική Ευρώπη. Η κατάρρευσή της δεν επηρέασε μόνο την αυστριακή οικονομία αλλά προκάλεσε αναταράξεις σε τραπεζικά και επενδυτικά σχήματα στη Γερμανία, την Ελβετία, ακόμη και στη Νέα Υόρκη. Η εταιρεία μπήκε σε καθεστώς αυτοδιαχείρισης με σκοπό την εκποίηση μέρους του ενεργητικού της ώστε να καλυφθούν οι άμεσες υποχρεώσεις της και να αποφευχθεί η άτακτη εκκαθάριση. Το Signa είχε δομή ομίλου, με συμμετοχές σε ακίνητα υψηλής αξίας, μεικτά επενδυτικά σχήματα και δάνεια που είχαν εξασφαλιστεί σε περιόδους φτηνής ρευστότητας. Όταν το κόστος του χρήματος αυξήθηκε και η αγορά άρχισε να συρρικνώνεται, η αλυσίδα ρήγματος ενεργοποιήθηκε. Η περίπτωση του Signa ανέδειξε ένα ευρύτερο πρόβλημα. Πολλά μεγάλα επενδυτικά σχήματα που επωφελήθηκαν από τη μακρά περίοδο φθηνού δανεισμού, βασίστηκαν σε μοντέλα ταχείας επέκτασης χωρίς επαρκή αντοχή σε συνθήκες πίεσης. Η ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων, που για καιρό παρουσιαζόταν ως ώριμη και σταθερή, αποδείχθηκε τελικά περισσότερο ευάλωτη από όσο εκτιμήθηκε.Η κρίση αξιολογείται πλέον με διαφορετικά κριτήρια. Δεν αφορά μόνο τη ζήτηση ή την προσφορά. Αφορά κυρίως τη δομή της αγοράς και το ποιοι μπορούν πραγματικά να διαχειριστούν μια περίοδο στασιμότητας χωρίς να εκτεθούν σε ασύμμετρο ρίσκο.
Ποιοι αγοράζουν τώρα τα ακίνητα που κανείς δεν θέλει
Ενώ αρκετοί μεγάλοι όμιλοι βρίσκονται σε τροχιά κατάρρευσης, άλλοι οργανώνουν τις κινήσεις τους με στόχο την αγορά ακινήτων σε τιμές ευκαιρίας. Τα λεγόμενα distressed assets, δηλαδή ακίνητα που έχουν περιέλθει σε οικονομική αδυναμία λόγω χρεών ή αδυναμίας συντήρησης, συγκεντρώνουν εκ νέου το ενδιαφέρον των μεγάλων επενδυτικών σχημάτων. Πρόκειται κυρίως για κτίρια γραφείων και εμπορικά ακίνητα που παραμένουν κενά και προσφέρονται με εκπτώσεις από 20% έως και 40% σε σχέση με τις προηγούμενες αποτιμήσεις. Μέσα στους πρώτους μήνες του 2025, έχουν συγκεντρωθεί περισσότερα από 57 δισεκατομμύρια δολάρια σε κεφάλαια με αποκλειστικό στόχο την εξαγορά τέτοιων ακινήτων. Σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2024, πρόκειται για αύξηση άνω του 75%. Μεγάλοι διαχειριστές κεφαλαίων δηλώνουν ανοιχτά ότι βλέπουν στην κρίση μια νέα περίοδο ευκαιριών. Εκτιμούν ότι πολλές επιχειρήσεις που έχουν πιεστεί από τα αυξημένα επιτόκια θα αναγκαστούν να ρευστοποιήσουν περιουσιακά στοιχεία προκειμένου να εξυπηρετήσουν τις υποχρεώσεις τους. Η εικόνα, ωστόσο, δεν παραπέμπει σε επιστροφή στην ομαλότητα. Σε αρκετές περιοχές, ακίνητα εξακολουθούν να παραμένουν εκτός κυκλοφορίας. Οι λόγοι ποικίλλουν. Σε ορισμένες περιπτώσεις οι τιμές είναι ακόμη τεχνητά υψηλές. Σε άλλες, το πρόβλημα εντοπίζεται στην έλλειψη ρευστότητας ή πρόσβασης σε φθηνό δανεισμό. Επιπλέον, σε αγορές με πληθυσμιακή συρρίκνωση και περιορισμένη ζήτηση, οι τιμές αναμένεται να υποχωρήσουν περαιτέρω. Σε ορισμένες από αυτές, η πτώση έχει ήδη ξεκινήσει. Ακόμη και πιο αισιόδοξοι παίκτες της αγοράς, όπως μεγάλοι επενδυτικοί οίκοι και τραπεζικοί οργανισμοί, αναγνωρίζουν πλέον ότι η ανάκαμψη θα είναι αργή και επιλεκτική. Τα ακίνητα που βρίσκονται σε δυναμικά σημεία, σε μεγάλες πόλεις με ισχυρή οικονομική δραστηριότητα, είναι πιθανό να διατηρήσουν την αξία τους. Όμως η γενική εικόνα δείχνει πως το υπόλοιπο κομμάτι της αγοράς χρειάζεται χρόνο και προσαρμογή για να επανέλθει.
Η επόμενη μέρα δεν είναι ούτε κοντά ούτε ξεκάθαρη
Το βασικό ερώτημα για τους περισσότερους παραμένει η διάρκεια αυτής της στασιμότητας. Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της Goldman Sachs, η αγορά ακινήτων στην Κίνα θα συνεχίσει να υποχωρεί για τουλάχιστον δύο ακόμη χρόνια πριν δείξει σημάδια σταθεροποίησης. Σε αρκετές αστικές περιοχές οι τιμές έχουν ήδη σημειώσει πτώση που φτάνει το 30% και δεν αποκλείεται να συνεχίσουν την καθοδική τους πορεία. Η κατάσταση δεν διαφέρει πολύ σε άλλες γεωγραφικές ζώνες. Η αγορά δεν καταρρέει με θεαματικό τρόπο αλλά φθίνει σταδιακά. Οι τιμές μειώνονται με αργό ρυθμό, οι νέες κατασκευές έχουν μειωθεί και ο όγκος των αγοραπωλησιών παραμένει εξαιρετικά χαμηλός. Υπάρχει κινητικότητα αλλά όχι δυναμική. Στο Χονγκ Κονγκ εξετάζεται η δημιουργία μιας κρατικής οντότητας που θα απορροφήσει τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια από τις τράπεζες. Μια τέτοια δομή, γνωστή διεθνώς ως bad bank, έχει ως στόχο να καθαρίσει τους ισολογισμούς των τραπεζών και να επανεκκινήσει τη ροή χρηματοδότησης στην αγορά. Αν το μοντέλο αυτό εφαρμοστεί με επιτυχία, ενδέχεται να αποτελέσει πρότυπο και για άλλες μεγάλες αγορές όπως το Λονδίνο ή η Νέα Υόρκη. Το πρόβλημα είναι ιδιαίτερα οξύ στον τομέα των εμπορικών ακινήτων. Το συνολικό χρέος που συνδέεται με τέτοιες επενδύσεις υπερβαίνει σήμερα το 1,4 τρισεκατομμύρια δολάρια. Από αυτό το ποσό, έως και το 30% θεωρείται υψηλού κινδύνου.
Το φάντασμα μιας νέας τάξης πραγμάτων
Αυτό που διανύει η αγορά ακινήτων σήμερα δεν είναι απλώς μια ύφεση. Είναι η σταδιακή αποσύνθεση ενός μοντέλου που κυριάρχησε για δεκαετίες. Οι χρεοκοπίες της Evergrande, της Sunac, της Signa δεν είναι μεμονωμένες αστοχίες. Είναι ενδείξεις ότι η εποχή της εύκολης χρηματοδότησης, της μαζικής οικοδόμησης και της αδιάκριτης επέκτασης φτάνει στο τέλος της. Η έννοια της επένδυσης μετατοπίζεται. Δεν αρκεί η κλίμακα. Χρειάζεται σταθερότητα, προνοητικότητα, συγκεκριμένο σχέδιο. Όσοι μπορούν να διαχειριστούν ακίνητα σε συνθήκες πίεσης, με καθαρή στρατηγική και υπομονή, ίσως σταθούν όρθιοι. Οι υπόλοιποι, που κρατούν ακίνητα χωρίς απόδοση, χωρίς ενοικιαστές, χωρίς εναλλακτική χρήση, θα βρεθούν σε τροχιά απώλειας. Για τον άνθρωπο όμως, για τον κάτοικο και τον εργαζόμενο αυτής της γης, η αλλαγή έχει συνέπειες πολύ πιο απτές. Η στέγη απομακρύνεται από την καθημερινή δυνατότητα και γίνεται περιουσιακό εργαλείο, συχνά στα χέρια λίγων. Οι τιμές ανεβαίνουν εκεί που δεν υπάρχει ανάγκη και πέφτουν εκεί που δεν υπάρχει ζωή.
Οι πόλεις αδειάζουν σε σημεία και πνίγονται σε άλλα. Η εργασία μετατοπίζεται. Η κατοικία αποσυνδέεται από τον μισθό. Η ασφάλεια του σπιτιού ως καταφυγίου, του τόπου, της γειτονιάς φθείρεται. Το real estate υπήρξε για δεκαετίες η καρδιά της αστικής ζωής. Τώρα γίνεται ο καθρέφτης μιας ανισορροπίας που δεν αφορά μόνο τις επιχειρήσεις. Αφορά το πού και πώς θα ζήσουν οι άνθρωποι από εδώ και πέρα.
ή αποκτήστε ετήσια συνδρομή εδώ.
