Σήμερα η εικόνα της ελληνικής αγοράς κατοικίας είναι πιο ξεκάθαρη από ποτέ, χάρη σε νέα και αναλυτικά στοιχεία που επιτρέπουν την αποτύπωση τόσο του συνολικού αριθμού ακινήτων όσο και των διαφορετικών κατηγοριών χρήσης τους.
Η επικαιροποιημένη μελέτη της Τράπεζας Πειραιώς δείχνει ότι το 2021 οι κύριες κατοικίες είχαν αυξηθεί στα 4,3 εκατομμύρια από 4,1 εκατομμύρια το 2011, γεγονός που άφησε ένα διαθέσιμο απόθεμα 2,278 εκατομμυρίων κατοικιών για άλλες χρήσεις, έναντι 2,250 εκατομμυρίων μια δεκαετία νωρίτερα. Η σταδιακή διεύρυνση αυτού του αποθέματος αντικατοπτρίζει ότι μέρος της ζήτησης απορροφήθηκε, ωστόσο η εικόνα δεν είναι ομοιογενής σε όλες τις κατηγορίες.
Οι εξοχικές κατοικίες, για παράδειγμα, κατέγραψαν εντυπωσιακή αύξηση, φτάνοντας τις 857 χιλιάδες έναντι 730 χιλιάδων το 2011, ενώ οι δευτερεύουσες παρέμειναν σχεδόν αμετάβλητες, στις 627 χιλιάδες από 622 χιλιάδες. Αντιθέτως, οι κατοικίες που προσφέρονται προς πώληση ή ενοικίαση περιορίστηκαν σημαντικά, σε 466 χιλιάδες από 543 χιλιάδες, ενώ τα κενά ή αχρησιμοποίητα ακίνητα μειώθηκαν σε 327 χιλιάδες από 355 χιλιάδες. Η πιο χαρακτηριστική εξέλιξη είναι η δυναμική της βραχυχρόνιας μίσθωσης, η οποία έχει αφαιρέσει μεγάλο αριθμό κατοικιών από την αγορά. Το 2024, οι κατοικίες αυτού του τύπου ανήλθαν σε 208 χιλιάδες, απορροφώντας σημαντικό μέρος του αποθέματος που θα μπορούσε να διατεθεί για μακροχρόνια χρήση.
Συνυπολογίζοντας όλα τα παραπάνω, η Τράπεζα Πειραιώς εκτιμά ότι το 2021 το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών, πέρα από τις κύριες και εκείνες που διοχετεύονται στη βραχυχρόνια μίσθωση, ήταν μειωμένο κατά περίπου 180 χιλιάδες σε σχέση με το 2011. Αυτό το «έλλειμμα» δείχνει ότι η αγορά κατοικίας δεν μπόρεσε να ανταποκριθεί στις ανάγκες της κοινωνίας, παρά την αύξηση των κύριων κατοικιών και την καλύτερη αξιοποίηση μέρους του παλαιότερου αποθέματος. Η εκτίμηση της τράπεζας είναι ότι, με τον σημερινό ρυθμό οικοδομικής δραστηριότητας που ανέρχεται σε περίπου 35 χιλιάδες νέες κατοικίες τον χρόνο, η υστέρηση αυτή μπορεί να καλυφθεί σε διάστημα πέντε ετών, υπό την προϋπόθεση ότι δεν θα υπάρξουν νέες πιέσεις που θα απορροφήσουν ξανά σημαντικό κομμάτι του διαθέσιμου αποθέματος.
Η ανάλυση αυτή διαφοροποιείται από τα πρώτα συμπεράσματα που είχε παρουσιάσει η Πειραιώς τον Ιανουάριο του 2024. Τότε, με βάση τις οικοδομικές άδειες και εκτιμήσεις για το μέγεθος της βραχυχρόνιας μίσθωσης, η τράπεζα είχε υπολογίσει το έλλειμμα διαθέσιμων κατοικιών σε περίπου 212 χιλιάδες. Ωστόσο, το συμπέρασμα είναι ότι η περιορισμένη οικοδομική δραστηριότητα κατά τη δεκαετία 2011–2021, η αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών και η εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης συνέκλιναν, δημιουργώντας ένα σημαντικό κενό στην προσφορά κατοικίας.
Η δεκαετία της κρίσης αποτέλεσε την κύρια αιτία για την υστέρηση που καταγράφεται σήμερα. Η συρρίκνωση της οικοδομής εκείνη την περίοδο μείωσε δραστικά την παραγωγή νέων κατοικιών, την ώρα που τα νοικοκυριά αυξάνονταν, μεταβάλλοντας την ισορροπία προσφοράς και ζήτησης. Όταν σε αυτή την εξίσωση προστέθηκε η ταχεία ανάπτυξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης, η οποία απορρόφησε χιλιάδες διαμερίσματα από τη μακροχρόνια αγορά, το πρόβλημα διογκώθηκε. Έτσι, ακόμη και αν τα τελευταία χρόνια σημειώθηκε κάποια πρόοδος, το συνολικό έλλειμμα παραμένει αισθητό και επιβαρύνει ιδιαίτερα τα μεγάλα αστικά κέντρα.
Η σημερινή εκτίμηση της Τράπεζας Πειραιώς ότι το κενό θα μπορούσε να καλυφθεί σε πέντε χρόνια, αν συνεχιστεί ο τρέχων ρυθμός οικοδομής, δίνει έναν πιο αισιόδοξο τόνο. Αυτό σημαίνει ότι, με την κατασκευή περίπου 35 χιλιάδων νέων κατοικιών τον χρόνο, η αγορά θα μπορούσε να ισορροπήσει ξανά, προσφέροντας επαρκές απόθεμα. Ωστόσο, η πρόβλεψη αυτή βασίζεται στην παραδοχή ότι δεν θα υπάρξουν νέοι παράγοντες που θα απορροφήσουν ξανά μεγάλο μέρος του διαθέσιμου αποθέματος, όπως για παράδειγμα περαιτέρω διεύρυνση της βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Η ανάλυση φωτίζει και μια σημαντική αντίφαση. Από τη μία πλευρά, οι κύριες κατοικίες αυξήθηκαν και τα κενά ακίνητα μειώθηκαν, δείχνοντας ότι αξιοποιήθηκε ένα μέρος των διαθέσιμων πόρων. Από την άλλη πλευρά, η αγορά εξακολουθεί να αντιμετωπίζει σοβαρή έλλειψη προσφοράς, καθώς η ζήτηση αυξάνεται με ταχύτερο ρυθμό και οι επιλογές, που απορροφώνται από τη βραχυχρόνια μίσθωση, περιορίζουν περαιτέρω τη διαθεσιμότητα. Το αποτέλεσμα είναι να διατηρείται το πρόβλημα της στέγασης, με τους ενοικιαστές να βλέπουν τις τιμές να ανεβαίνουν και την προσιτή κατοικία να παραμένει ζητούμενο.
Σε κάθε περίπτωση, το πρόβλημα της έλλειψης κατοικιών συνεχίζει να αποτελεί έναν από τους σημαντικότερους παράγοντες πίεσης για τα ελληνικά νοικοκυριά. Οι αριθμοί που καταγράφονται σήμερα αποτυπώνουν μια πρόοδο σε σχέση με τις πρώτες εκτιμήσεις, αλλά η πραγματικότητα για όσους αναζητούν στέγη παραμένει δύσκολη. Η πενταετής προοπτική που σκιαγραφεί η Πειραιώς δίνει ελπίδα, ωστόσο συνοδεύεται από την προειδοποίηση ότι χωρίς διαρκή οικοδομική δραστηριότητα και χωρίς περιορισμό των πιέσεων που ασκεί η βραχυχρόνια μίσθωση, η στεγαστική κρίση δύσκολα θα αποκλιμακωθεί.
ή αποκτήστε ετήσια συνδρομή εδώ.
