Η στεγαστική κρίση δεν αφήνει ανεπηρέαστα ούτε τα Βαλκάνια, μια περιοχή που συχνά παρουσιάζεται ως φθηνότερη εναλλακτική σε σχέση με τη Δυτική Ευρώπη. Οι τιμές των ακινήτων πράγματι κινούνται σε χαμηλότερα επίπεδα σε πολλές χώρες της περιοχής, ωστόσο αυτό το φαινομενικό πλεονέκτημα εξανεμίζεται μπροστά στην πραγματικότητα των χαμηλών μισθών και της περιορισμένης αγοραστικής δύναμης.
Για τον μέσο εργαζόμενο, η απόκτηση σπιτιού εξακολουθεί να μοιάζει με μακρινό στόχο που απαιτεί δεκαετίες αποταμιεύσεων. Η αντίφαση αυτή αποτυπώνεται στη μελέτη της BestBrokers, η οποία εξετάζει 67 χώρες με βάση τις τιμές ακινήτων, τα τοπικά εισοδήματα και τα πραγματικά επιτόκια στεγαστικών δανείων, λαμβάνοντας υπόψη τα δεδομένα πληθωρισμού του Ιουνίου 2025. Τα αποτελέσματα φέρνουν στο φως τις έντονες ανισότητες που υπάρχουν όχι μόνο ανάμεσα στις βαλκανικές χώρες, αλλά και σε σχέση με άλλες περιοχές του κόσμου, καταδεικνύοντας ότι η κατοικία, ακόμη και εκεί όπου θεωρείται πιο «φθηνή», παραμένει για πολλούς απρόσιτη.
Στο σκέλος της προσιτότητας με βάση το εισόδημα, τα Βαλκάνια παραμένουν σε δυσμενή θέση. Η Κύπρος, αν και δεν ανήκει γεωγραφικά στα Βαλκάνια, είναι η χώρα που ξεχωρίζει θετικά, καθώς ο μέσος καθαρός μισθός των 25.739 ευρώ το χρόνο επιτρέπει την κάλυψη του 9,8% της αξίας ενός διαμερίσματος 100 τ.μ. Αυτό σημαίνει ότι απαιτούνται περίπου δέκα χρόνια εισοδημάτων για την απόκτησή του, στοιχείο που κατατάσσει τη χώρα στις πιο προσιτές της Ευρώπης και έβδομη παγκοσμίως. Στον αντίποδα, η Αλβανία είναι το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα δυσκολίας, καθώς με μέσο μηνιαίο μισθό 679 ευρώ, η αγορά κατοικίας απαιτεί 294 μισθούς, δηλαδή περισσότερα από 24 χρόνια εργασίας. Στη μεσαία κατηγορία βρίσκονται η Ρουμανία με 177 μισθούς, η Βουλγαρία με 187 και η Βόρεια Μακεδονία μαζί με το Μαυροβούνιο με 209 μισθούς.
Η Ελλάδα βρίσκεται επίσης σε δυσχερή θέση, με την αγορά ενός διαμερίσματος να απαιτεί περίπου 220 μισθούς, δηλαδή σχεδόν 18,5 χρόνια εισοδημάτων. Το ποσοστό αναλογίας μισθού προς αξία κατοικίας είναι μόλις 5,46%, στοιχείο που την τοποθετεί χαμηλότερα από πολλές γειτονικές χώρες. Η Βοσνία-Ερζεγοβίνη καταγράφει παρόμοια εικόνα με 229 μισθούς, ενώ η Κροατία με 243 και η Σερβία με 270 βρίσκονται ακόμη πιο χαμηλά στην κατάταξη. Το συμπέρασμα είναι ότι η χαμηλή τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο δεν συνεπάγεται αυτόματα καλύτερη προσιτότητα. Η Βόρεια Μακεδονία, για παράδειγμα, διαθέτει από τις χαμηλότερες τιμές ανά τ.μ., όμως τα πολύ χαμηλά εισοδήματα εξανεμίζουν το πλεονέκτημα. Στην περίπτωση της Κροατίας, ο συνδυασμός υψηλότερων τιμών και μέτριων μισθών δημιουργεί επίσης δύσκολες συνθήκες για την απόκτηση κατοικίας.
Το δεύτερο σκέλος της ανάλυσης αφορά το κόστος δανεισμού. Στα Βαλκάνια και γενικότερα στην Ανατολική Ευρώπη, τα πραγματικά επιτόκια παραμένουν σε αρκετές περιπτώσεις υψηλά, περιορίζοντας την πρόσβαση στη στεγαστική πίστη. Στην Ελλάδα, το ονομαστικό επιτόκιο διαμορφώνεται στο 3,65% και το πραγματικό στο 0,85%, ένδειξη ότι ο δανεισμός εξακολουθεί να έχει κόστος, αν και σε χαμηλότερα επίπεδα συγκριτικά με αρκετές γειτονικές χώρες. Στη Ρουμανία το πραγματικό επιτόκιο βρίσκεται στο 0,86%, ενώ στη Βουλγαρία είναι αρνητικό, στο -1,66%, προσφέροντας μια περιορισμένη ανακούφιση στους δανειολήπτες. Στον αντίποδα, η Αλβανία με πραγματικό επιτόκιο 5,54% και η Σερβία με 5,31% καταγράφουν από τα υψηλότερα επίπεδα κόστους, γεγονός που καθιστά τη στεγαστική πίστη ιδιαίτερα επιβαρυντική για τους κατοίκους τους.
Αν δει κανείς την ευρωπαϊκή κλίμακα, διαπιστώνει μεγάλες αποκλίσεις. Στην Ουκρανία, το πραγματικό επιτόκιο είναι -6,02% λόγω του υψηλού πληθωρισμού που υπερβαίνει το ονομαστικό κόστος δανεισμού. Στην Ολλανδία, το αντίστοιχο ποσοστό είναι -0,42%, ενώ σε χώρες, όπως η Γερμανία και η Ιταλία, τα πραγματικά επιτόκια κινούνται κοντά στο 1%. Στον αντίποδα, η Ρωσία και η Λευκορωσία καταγράφουν τις υψηλότερες τιμές στην ήπειρο με 7,91% και 7,95% αντίστοιχα, επιβαρύνοντας σημαντικά την ιδιοκτησία.
Σε παγκόσμιο επίπεδο, η εικόνα διαφοροποιείται έντονα. Στις Ηνωμένες Πολιτείες και στη Νότια Αφρική, για παράδειγμα, η ιδιοκτησία κατοικίας είναι σαφώς πιο προσιτή, αφού απαιτούνται αντίστοιχα περίπου 71 και 66 μισθοί για την αγορά ενός διαμερίσματος 100 τ.μ., ποσοστά που κατατάσσουν τις δύο χώρες στις κορυφαίες παγκοσμίως. Στην Ευρώπη, κράτη όπως η Φινλανδία και η Δανία εμφανίζουν ισορροπημένες σχέσεις τιμών και εισοδημάτων, επιτρέποντας σε περισσότερους πολίτες να αποκτούν στέγη χωρίς πολυετή δέσμευση εισοδημάτων. Αντίθετα, σε αγορές όπως η Κίνα, η Ινδία και η Τουρκία, η πραγματικότητα είναι πιο σκληρή, με την απόκτηση κατοικίας να απαιτεί 50 χρόνια ή και περισσότερο, λόγω του μεγάλου χάσματος ανάμεσα στις τιμές και στα εγχώρια εισοδήματα. Το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι το Νεπάλ, όπου η αγορά ενός διαμερίσματος 100 τ.μ. ισοδυναμεί με πάνω από 62 χρόνια αποταμιεύσεων. Αυτές οι μεγάλες αποκλίσεις δείχνουν ότι, ενώ τα Βαλκάνια δεν βρίσκονται στην πιο ακραία ζώνη του δείκτη, το πρόβλημα της χαμηλής αγοραστικής δύναμης εξακολουθεί να είναι κεντρικό και να τα διαφοροποιεί από τις πιο ανεπτυγμένες περιοχές του κόσμου.
Συνεπώς, ο χάρτης των Βαλκανίων αποτυπώνει μια διπλή πρόκληση. Από τη μία πλευρά, η χαμηλή βάση εισοδημάτων σημαίνει ότι ακόμη και με σχετικά φθηνότερα ακίνητα απαιτούνται δεκαετίες εισοδημάτων για την αγορά ενός σπιτιού. Από την άλλη πλευρά, τα πραγματικά επιτόκια, αν και σε κάποιες χώρες εμφανίζονται αρνητικά ή οριακά θετικά, στις περισσότερες παραμένουν σε επίπεδα που δυσκολεύουν την πρόσβαση στη στεγαστική πίστη.
Η Ελλάδα βρίσκεται στο ενδιάμεσο, καθώς δεν καταγράφει τα ακραία μεγέθη της Αλβανίας ή της Σερβίας, αλλά ούτε και την καλύτερη εικόνα της Κύπρου. Η ανάγκη για αύξηση εισοδημάτων, βελτίωση της πρόσβασης σε χρηματοδότηση και συγκράτηση των τιμών παραμένει επιτακτική, αν θέλουμε η απόσταση από τις χώρες της Δυτικής Ευρώπης να μην συνεχίσει να διευρύνεται.
ή αποκτήστε ετήσια συνδρομή εδώ.
