Η ελληνική αγορά κατοικίας εξακολουθεί να επιδεικνύει αξιοσημείωτη ανθεκτικότητα και ισχυρή δυναμική, παρά τις προκλήσεις που αντιμετωπίζει η οικονομία. Οι τιμές πώλησης και ενοικίασης παραμένουν σε σταθερά ανοδική πορεία και, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, έχουν πλέον υπερβεί τα επίπεδα του 2008 κατά περίπου 8–10% σε πανελλαδική βάση. Η ανοδική τάση αναμένεται να συνεχιστεί και το 2025, αν και με ηπιότερους ρυθμούς, καθώς η ζήτηση εξακολουθεί να υπερβαίνει την προσφορά, διατηρώντας συνθήκες στενότητας στην αγορά.
Η έντονη ζήτηση προκύπτει από ένα μείγμα οικονομικών και κοινωνικών παραγόντων. Για τους Έλληνες, η ιδιοκατοίκηση παραμένει ασφαλές καταφύγιο σε περιόδους αβεβαιότητας, ενώ η άνοδος των ενοικίων καθιστά την αγορά κατοικίας πιο συμφέρουσα σε βάθος χρόνου. Παράλληλα, η Ελλάδα προσελκύει ολοένα περισσότερους ξένους αγοραστές και επενδυτές, που βλέπουν στη χώρα ένα σταθερό και προσιτό επενδυτικό περιβάλλον, αξιοποιώντας το πρόγραμμα Golden Visa και τις υψηλές αποδόσεις των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Υπολογίζεται ότι πλέον πάνω από 40% των συναλλαγών σε περιοχές υψηλής ζήτησης πραγματοποιούνται από αλλοδαπούς επενδυτές, οι οποίοι συμβάλλουν καθοριστικά στη ρευστότητα και στην αναβάθμιση του οικιστικού αποθέματος.
Η μέση τιμή πώλησης κατοικίας στην Αθήνα διαμορφώνεται περίπου στα 2.400 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, με σημαντικές διαφοροποιήσεις ανάλογα με την τοποθεσία και την ποιότητα κατασκευής. Στο κέντρο, σε περιοχές όπως το Κολωνάκι ή το Παγκράτι, οι τιμές συχνά ξεπερνούν τα 3.500 ευρώ/τ.μ., ενώ στα βόρεια προάστια πλησιάζουν τα 3.000 ευρώ/τ.μ. Στη Θεσσαλονίκη η μέση τιμή φτάνει τα 1.900 ευρώ/τ.μ., ενώ σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς, όπως οι Κυκλάδες ή η Κρήτη, οι αξίες είναι ακόμη υψηλότερες. Αν και τα ελληνικά ακίνητα παραμένουν περίπου 40% φθηνότερα από αυτά της Λισαβόνας ή της Μαδρίτης, η αύξηση από το 2018 και μετά ξεπερνά το 45%, τοποθετώντας την Ελλάδα ανάμεσα στις πιο «θερμές» αγορές ακινήτων της Ευρώπης.
Αντίθετα, η προσφορά νέων κατοικιών παραμένει περιορισμένη.
Ο αριθμός των οικοδομικών αδειών μειώθηκε περίπου κατά 15% μέσα σε ένα έτος, ενώ η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα υποχώρησε κατά περίπου 20% σε όρους επιφάνειας και όγκου. Το αυξημένο κόστος κατασκευής, η έλλειψη εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού και οι διοικητικές καθυστερήσεις επιβραδύνουν την ανάπτυξη νέων έργων, διευρύνοντας τη διαφορά ανάμεσα σε προσφορά και ζήτηση. Παράλληλα, περισσότερα από 700.000 διαμερίσματα παραμένουν κλειστά ή μη αξιοποιήσιμα, κυρίως λόγω παλαιότητας ή ανάγκης εκτεταμένων ανακαινίσεων, περιορίζοντας περαιτέρω το διαθέσιμο απόθεμα.
Σημαντικό ρόλο στη διαμόρφωση της αγοράς έχει διαδραματίσει και η ταχεία εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Πάνω από 140.000 κατοικίες λειτουργούν πλέον μέσω ψηφιακών πλατφορμών, με το μεγαλύτερο μέρος να συγκεντρώνεται σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και τουριστικούς προορισμούς. Η εξέλιξη αυτή, αν και ενίσχυσε τα εισοδήματα πολλών ιδιοκτητών και συνέβαλε στην τοπική ανάπτυξη, απορρόφησε μεγάλο τμήμα του διαθέσιμου αποθέματος για μακροχρόνια μίσθωση, διατηρώντας τις τιμές σε υψηλά επίπεδα.
Οι αυξήσεις τιμών, που υπολογίζονται γύρω στο 7% σε ετήσια βάση πανελλαδικά, παρουσιάζουν διαφοροποιήσεις ανά περιοχή. Στην Αθήνα η ετήσια μεταβολή φτάνει το 6%, ενώ στη Θεσσαλονίκη και σε άλλες μεγάλες πόλεις κυμαίνεται μεταξύ 9% και 10%. Τα ενοίκια ακολουθούν παρόμοια τάση, έχοντας αυξηθεί κατά περίπου 35% από το 2018, με τη μεγαλύτερη άνοδο να καταγράφεται στο κέντρο της πρωτεύουσας και σε προάστια υψηλής ζήτησης.
Παρά το υψηλό κόστος, δεν υπάρχουν ενδείξεις δημιουργίας «φούσκας». Οι αναλυτές της Τράπεζας της Ελλάδος εκτιμούν ότι η ανοδική πορεία θα συνεχιστεί, αλλά με πιο ήπιο ρυθμό, καθώς η ζήτηση εξισορροπείται σταδιακά με την προσφορά. Τα υψηλά επιτόκια και η συγκρατημένη πολιτική των τραπεζών στη χορήγηση στεγαστικών δανείων λειτουργούν ως φυσικό φρένο, αποτρέποντας την υπερθέρμανση της αγοράς. Παράλληλα, η σταθερή ροή ξένων κεφαλαίων, η επάνοδος των επενδυτών από το εξωτερικό και τα μεγάλα έργα αστικής ανάπλασης που βρίσκονται σε εξέλιξη σε Αθήνα, Πειραιά και Θεσσαλονίκη, διατηρούν το ενδιαφέρον για τα ακίνητα σε υψηλά επίπεδα.
Σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα, η πορεία των τιμών θα εξαρτηθεί από το αν θα αυξηθεί η προσφορά νέων και ανακαινισμένων κατοικιών. Αν επιταχυνθούν οι διαδικασίες αδειοδότησης και ενισχυθούν τα προγράμματα αστικής αναζωογόνησης, η αγορά θα μπορούσε να οδηγηθεί σε σταθεροποίηση χωρίς έντονες διακυμάνσεις. Διαφορετικά, η στεγαστική πίεση θα παραμείνει έντονη και οι τιμές δύσκολα θα υποχωρήσουν ουσιαστικά.
ή αποκτήστε ετήσια συνδρομή εδώ.
