Την ώρα που η αγορά κατοικίας γίνεται όλο και πιο δύσκολη για εκατομμύρια Έλληνες, η αγορά δείχνει να εισέρχεται σε μια νέα φάση.
Αυτό καθώς η συζήτηση δεν αφορά μόνο το αν οι τιμές ανεβαίνουν, αλλά και το γιατί ανεβαίνουν, πού ανεβαίνουν περισσότερο και ποιοι αγοραστές μένουν τελικά εκτός αγοράς.
Στην Αττική, όπου η πίεση είναι εντονότερη, τρεις παράγοντες πρωταγωνιστούν στη διαμόρφωση της νέας εικόνας, και συγκριμένα η ενεργειακή απόδοση των ακινήτων, η γεωγραφική μετατόπιση της ζήτησης και η προσδοκία για έναν νέο κύκλο του προγράμματος «Σπίτι μου».
Η αγορά είναι ξεκάθαρο ότι κινείται με διαφορετικές ταχύτητες, πιο έντονα ίσως από ποτέ, κάτι που αποτυπώνεται και στις αποκλίσεις που παρουσιάζονται στις τιμές, ανάλογα με την τοποθεσία και την ενεργειακή απόδοση του ακινήτου.
Το «πράσινο premium» γίνεται πραγματικότητα
Ενδεικτικά είναι τα στοιχεία πρόσφατης έκθεσης της ReDataset, τα οποία δείχνουν ότι η ενεργειακή κλάση έχει μετατραπεί σε βασικό παράγοντα αποτίμησης της κατοικίας.
Συγκεκριμένα, η μέση ζητούμενη τιμή για ακίνητα ενεργειακής κλάσης Α+ φτάνει τα 4.910 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ σε αρκετές περιπτώσεις αγγίζει ακόμη και τα 5.885 ευρώ/τ.μ. Στον αντίποδα, τα ακίνητα κατηγορίας Η κινούνται σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα, με μέση τιμή 1.736 ευρώ/τ.μ. και ανώτατες τιμές έως 2.490 ευρώ/τ.μ.
Η απόσταση ανάμεσα στις δύο άκρες ξεπερνά τα 3.100 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, κάτι που σημαίνει ότι η ενεργειακή αναβάθμιση λειτουργεί ως στοιχείο αξίας, εμπορευσιμότητας και επενδυτικής ασφάλειας.
Η ίδια κλιμάκωση φαίνεται και στις ενδιάμεσες κατηγορίες, με τις κατοικίες ενεργειακής κλάσης Α να εμφανίζουν μέση τιμή 4.437 ευρώ/τ.μ., οι Β+ να κινούνται στα 3.427 ευρώ/τ.μ., ενώ οι κατοικίες Β να βρίσκονται στα 3.383 ευρώ/τ.μ.
Στην κατηγορία Γ η μέση τιμή υποχωρεί στα 3.000 ευρώ/τ.μ., ενώ στις χαμηλότερες βαθμίδες η πτώση γίνεται πιο έντονη, με 2.656 ευρώ/τ.μ. για την κατηγορία Δ, 2.286 ευρώ/τ.μ. για την Ε και περίπου 2.000 ευρώ/τ.μ. για την Ζ.
Με άλλα λόγια, το ενεργειακό πιστοποιητικό παύει να είναι μια τυπική διαδικασία που συνοδεύει τη μεταβίβαση, αλλά γίνεται σταδιακά εργαλείο τιμολόγησης.
Μια αγορά που κινείται σε πολλές ταχύτητες
Η διαφοροποίηση είναι ακόμη πιο έντονη όταν η ανάλυση περάσει από τη γενική εικόνα στις επιμέρους περιοχές.
Για παράδειγμα, στη Γλυφάδα καταγράφεται το υψηλότερο επίπεδο τιμών, με τις κατοικίες Α+ να εμφανίζουν διάμεση ζητούμενη τιμή 6.500 ευρώ/τ.μ. και σε ορισμένες αγγελίες να φτάνουν ακόμη και τα 10.000 ευρώ/τ.μ.
Η περιοχή λειτουργεί πλέον ως χαρακτηριστικό παράδειγμα premium αγοράς, όπου η τοποθεσία, η ποιότητα κατασκευής και η ενεργειακή απόδοση συνδυάζονται σε ένα προϊόν υψηλής ζήτησης.
Ανάλογη είναι η εικόνα στην Κηφισιά, όπου τα Α+ ακίνητα κινούνται σε διάμεση τιμή 5.257 ευρώ/τ.μ., ενώ τα ακίνητα κατηγορίας Η βρίσκονται περίπου στα 2.612 ευρώ/τ.μ. Η διαφορά προσεγγίζει τα 2.650 ευρώ/τ.μ., δείχνοντας ότι η αγορά αποδίδει ισχυρή υπεραξία στα νεόδμητα ή αναβαθμισμένα σπίτια υψηλών προδιαγραφών.
Στην Καλλιθέα, παρότι οι τιμές είναι χαμηλότερες σε σχέση με τα βόρεια και νότια προάστια, το ενεργειακό χάσμα είναι ιδιαίτερα έντονο. Οι κατοικίες Α+ εμφανίζουν διάμεση τιμή 4.087 ευρώ/τ.μ., ενώ τα ακίνητα Η διαμορφώνονται περίπου στα 2.015 ευρώ/τ.μ. Η απόσταση δείχνει ότι ακόμη και σε περιοχές πιο προσιτές, η ενεργειακή ποιότητα δημιουργεί ξεκάθαρη διαφοροποίηση.
Ο Πειραιάς, από την άλλη, παραμένει μία από τις πιο «ανοιχτές» αγορές της Αττικής. Τα Α+ ακίνητα φτάνουν σε διάμεση τιμή 4.172 ευρώ/τ.μ., αλλά στις χαμηλές ενεργειακές κατηγορίες υπάρχουν ακόμη τιμές κοντά στα 1.720 ευρώ/τ.μ. ή και χαμηλότερα. Αυτό σημαίνει ότι εξακολουθεί να προσφέρει σημεία εισόδου για αγοραστές με περιορισμένο προϋπολογισμό, αν και η ενεργειακή αναβάθμιση παίζει και εδώ ολοένα μεγαλύτερο ρόλο.
Τέλος, στο Περιστέρι, η εικόνα είναι πιο συμπιεσμένη, καθώς τα Α+ ακίνητα διαμορφώνονται στα 3.418 ευρώ/τ.μ., ενώ τα ακίνητα Η κινούνται κοντά στα 1.422 ευρώ/τ.μ.
Παρά το χαμηλότερο συνολικό επίπεδο τιμών, η διαφορά παραμένει σημαντική. Η αγορά λοιπόν στέλνει το ίδιο μήνυμα, ότι το παλαιό και ενεργειακά αδύναμο απόθεμα πιέζεται, ενώ τα αναβαθμισμένα ακίνητα κρατούν ισχυρότερη αξία.
Η νέα γεωγραφία της κατοικίας
Την ίδια στιγμή, τα στοιχεία από έρευνα της Prosperty αποτυπώνουν μια ευρύτερη μετατόπιση στη συμπεριφορά των αγοραστών. Η επιλογή κατοικίας δεν καθορίζεται πλέον μόνο από την επιθυμία για μια συγκεκριμένη περιοχή, αλλά κυρίως από την πραγματική δυνατότητα αγοράς.
Στα βόρεια προάστια, περιοχές όπως η Κηφισιά, το Νέο Ψυχικό και το Μαρούσι απομακρύνονται όλο και περισσότερο από τις δυνατότητες της μέσης οικογένειας. Η ζήτηση μεταφέρεται σε περιοχές όπως το Χαλάνδρι, η Αγία Παρασκευή, τα Βριλήσσια ή ο Παπάγου, όπου το κόστος παραμένει χαμηλότερο, χωρίς να χάνεται εντελώς το στοιχείο της ποιότητας ζωής.
Στα νότια προάστια, η «παραλιακή Αθήνα» γίνεται σταδιακά αγορά υψηλού κόστους. Η Γλυφάδα, ο Άλιμος και το Παλαιό Φάληρο διατηρούν ισχυρή ζήτηση, αλλά οι τιμές απομακρύνουν μεγάλο μέρος των οικογενειακών αγοραστών. Έτσι, περιοχές όπως η Αργυρούπολη, η Ηλιούπολη, ο Άγιος Δημήτριος, το Μοσχάτο, η Καλλιθέα και ο Ταύρος αποκτούν νέα δυναμική, καθώς προσφέρουν καλύτερη ισορροπία ανάμεσα σε κόστος, πρόσβαση και καθημερινή λειτουργικότητα.
Στο κέντρο της Αθήνας, η ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων και των επενδυτικών αγορών έχει αλλάξει τις ισορροπίες. Περιοχές όπως το Κολωνάκι, το Παγκράτι, το Κουκάκι, το Μετς και ο Νέος Κόσμος έχουν ανατιμηθεί σημαντικά, οδηγώντας πολλούς αγοραστές προς τα Πατήσια, την Κυψέλη, τα Σεπόλια ή τις γειτονιές γύρω από τον άξονα Καλλιθέας, Ταύρου και Μοσχάτου.
Η μεγάλη κερδισμένη ζώνη αυτής της μετατόπισης φαίνεται να είναι τα δυτικά προάστια. Περιστέρι, Αιγάλεω, Χαϊδάρι, Ίλιον και Καματερό προσφέρουν ακόμη χαμηλότερο κόστος εισόδου, μεγαλύτερους χώρους και καλύτερη σχέση τιμής και λειτουργικότητας. Για πολλές οικογένειες, η επιλογή δεν είναι πλέον η «ιδανική» περιοχή, αλλά η περιοχή όπου μπορεί να γίνει πραγματικά μια αγορά.
Το «Σπίτι μου 3» και οι αλλαγές που συζητιούνται
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, η συζήτηση για έναν τρίτο κύκλο του προγράμματος «Σπίτι μου» αποκτά ιδιαίτερη σημασία. Μετά τους δύο πρώτους κύκλους, μέσω των οποίων χιλιάδες πολίτες απέκτησαν πρώτη κατοικία με ευνοϊκότερους όρους χρηματοδότησης, η κυβέρνηση αφήνει ανοιχτό το ενδεχόμενο νέας παρέμβασης, εφόσον υπάρξει ο απαραίτητος δημοσιονομικός χώρος.
Οι τράπεζες βλέπουν θετικά μια τέτοια εξέλιξη, όχι μόνο επειδή μπορεί να ενισχύσει τις εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων, αλλά και επειδή φέρνει ξανά πελάτες στα καταστήματα. Η ζήτηση για στεγαστική πίστη έχει ήδη αυξηθεί, με τις εκταμιεύσεις του 2025 να φτάνουν τα 2 δισ. ευρώ, ενώ για το 2026 οι προσδοκίες κινούνται ακόμη υψηλότερα.
Το κρίσιμο ερώτημα, όμως, είναι αν ένα νέο πρόγραμμα μπορεί να στηρίξει πραγματικά την πρόσβαση στη στέγη χωρίς να ενισχύσει περαιτέρω την πίεση στις τιμές. Τραπεζικές πηγές ήδη εισηγούνται αλλαγές, με βασικότερη τη διεύρυνση του κριτηρίου παλαιότητας των επιλέξιμων κατοικιών. Το επιχείρημα είναι ότι τα κατάλληλα ακίνητα άνω των 18 ετών, που να καλύπτουν τις ανάγκες των δικαιούχων και ταυτόχρονα να εμπίπτουν στα όρια του προγράμματος, δεν είναι αρκετά.
Η περιορισμένη προσφορά δημιουργεί προβλήματα
Εδώ βρίσκεται και ο πυρήνας του στεγαστικού προβλήματος. Η ζήτηση υπάρχει, η χρηματοδότηση αρχίζει να επιστρέφει, τα κρατικά προγράμματα μπορούν να βοηθήσουν. Όμως η προσφορά ποιοτικών, προσιτών και ενεργειακά αποδοτικών κατοικιών παραμένει περιορισμένη.
Η σημερινή εικόνα της Αττικής δείχνει ότι το στεγαστικό δεν είναι πλέον μόνο ζήτημα χρηματοδότησης. Είναι ζήτημα τιμών, ενεργειακής απόδοσης, παλαιότητας του κτιριακού αποθέματος και γεωγραφικής ανισορροπίας.
Τα ενεργειακά αναβαθμισμένα σπίτια αποκτούν ολοένα μεγαλύτερη αξία, οι ακριβές περιοχές απομακρύνονται από τις δυνατότητες της μεσαίας τάξης και η ζήτηση μετακινείται προς γειτονιές όπου η αγορά παραμένει ακόμη εφικτή.
Η αύξηση των διαθέσιμων κατοικιών αποτελεί αναγκαιότητα
Γι’ αυτό και η επόμενη ημέρα της στεγαστικής πολιτικής δεν θα κριθεί μόνο από το αν θα υπάρξει ένας νέος κύκλος επιδοτούμενων δανείων.
Θα κριθεί από το αν η αγορά μπορεί να αποκτήσει περισσότερα διαθέσιμα σπίτια, καλύτερης ποιότητας, με χαμηλότερο λειτουργικό κόστος και τιμές που να ανταποκρίνονται στις πραγματικές δυνατότητες των νοικοκυριών.
Γιατί όσο η κατοικία γίνεται πιο ακριβή και πιο σύνθετη υπόθεση, τόσο πιο δύσκολο γίνεται για τη μεσαία οικογένεια να περάσει από την αναζήτηση στην απόκτηση σπιτιού.
