Μηδενική διαθεσιμότητα στα νέα πράσινα ακίνητα, αποδόσεις υψηλότερες από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο και αυξανόμενη έκθεση των ΑΕΕΑΠ σε μια αγορά που εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από έλλειψη προσφοράς.
Αυτός είναι εν ολίγοις ο χάρτης της κατηγορίας των εμπορικών αποθηκών, η οποία από «συμπληρωματική» κατηγορία ακινήτων, εξελίσσεται σταδιακά σε έναν από τους πλέον δυναμικούς τομείς της ελληνικής αγοράς real estate. Η ανάπτυξη του ηλεκτρονικού εμπορίου, οι αυξημένες ανάγκες των αλυσίδων εφοδιασμού και η στροφή σε σύγχρονες, ενεργειακά αποδοτικές εγκαταστάσεις έχουν δημιουργήσει μια αγορά όπου η ζήτηση εξακολουθεί να υπερβαίνει την προσφορά, στηρίζοντας τόσο τις μισθωτικές αξίες όσο και τις αποτιμήσεις.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσίασε πρόσφατα η Trastor, βασισμένα σε μελέτες της Cushman & Wakefield Proprius, το συνολικό απόθεμα logistics στην Αττική ανέρχεται σε περίπου 3,5 εκατ. τετραγωνικά μέτρα, εκ των οποίων τα 1,2 εκατ. τ.μ. αφορούν εγκαταστάσεις κατηγορίας Α’ ποιότητας. Παράλληλα, μόλις 280.000 τ.μ. διαθέτουν πράσινη πιστοποίηση, ποσοστό που αντιστοιχεί περίπου στο 8% του συνολικού αποθέματος, αναδεικνύοντας το σημαντικό περιθώριο αναβάθμισης του κλάδου. Το βασικό χαρακτηριστικό της αγοράς παραμένει η περιορισμένη προσφορά. Σύμφωνα με τα στοιχεία, βρίσκονται υπό κατασκευή περίπου 283.000 τ.μ. νέων εγκαταστάσεων για την περίοδο 2027-2029 στην Αττική, με το σύνολο αυτών να είναι ήδη προμισθωμένο ή προπωλημένο. Την ίδια στιγμή, η εκκρεμής ζήτηση υπολογίζεται σε περίπου 215.000 τ.μ., επιβεβαιώνοντας ότι οι ανάγκες της αγοράς εξακολουθούν να ξεπερνούν τη διαθέσιμη προσφορά. Η εικόνα αυτή αποτυπώνεται και στα ποσοστά κενών χώρων. Ο δείκτης κενότητας διαμορφώνεται στο 4%, ενώ στα νέα και πράσινα ακίνητα logistics η διαθεσιμότητα είναι πρακτικά μηδενική. Πρόκειται για ένα από τα ισχυρότερα στοιχεία υπέρ του κλάδου, καθώς καταδεικνύει ότι τα σύγχρονα ακίνητα απορροφώνται άμεσα από την αγορά.
Η στενότητα προσφοράς λειτουργεί υποστηρικτικά και για τα μισθώματα. Το εύρος των prime ενοικίων διαμορφώνεται μεταξύ 5,5 και 6,2 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα, ενώ τα πράσινα logistics εμφανίζουν premium της τάξης του 5,7% σε σχέση με τα συμβατικά ακίνητα. Παράλληλα, οι κορυφαίες μισθωτικές αξίες καταγράφουν ετήσια αύξηση 6%, ένδειξη ότι η ζήτηση παραμένει ισχυρή παρά το αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον, ενώ εξίσου σημαντικές είναι οι αποδόσεις. Το prime gross yield στην Αθήνα διαμορφώνεται στο 6,8%, ψηλότερα τόσο από τον μέσο όρο της Κεντρικής και Ανατολικής Ευρώπης που βρίσκεται στο 6,3%, όσο και από τον ευρωπαϊκό μέσο όρο, εξαιρουμένου του Ηνωμένου Βασιλείου, που διαμορφώνεται στο 5,2%. Η διαφορά αυτή εξηγεί σε μεγάλο βαθμό γιατί ο κλάδος προσελκύει ολοένα και περισσότερα επενδυτικά κεφάλαια.
Η μετατόπιση αυτή είναι εμφανής και στα χαρτοφυλάκια των ελληνικών ΑΕΕΑΠ. Η Trastor εμφανίζει τη μεγαλύτερη έκθεση στον κλάδο, με τα logistics να αντιπροσωπεύουν το 28% της συνολικής κατανομής ενεργητικού της και αξία χαρτοφυλακίου 229 εκατ. ευρώ. Ακολουθεί η Premia, με συμμετοχή logistics 25% στο χαρτοφυλάκιό της και αξία 155 εκατ. ευρώ, ενώ η Briq Properties διαθέτει το υψηλότερο ποσοστό έκθεσης στον κλάδο μεταξύ των εισηγμένων εταιρειών, καθώς τα logistics αντιστοιχούν στο 34% του ενεργητικού της, με αξία 94 εκατ. ευρώ. Η Prodea διαθέτει χαρτοφυλάκιο logistics αξίας 156 εκατ. ευρώ, το οποίο αντιστοιχεί στο 8% της συνολικής κατανομής ενεργητικού της, ενώ η Noval διατηρεί έκθεση 99 εκατ. ευρώ και ποσοστό 14%. Αντίστοιχα, η Trade Estates διαθέτει 51 εκατ. ευρώ σε logistics, αν και η δραστηριότητά της παραμένει κυρίως προσανατολισμένη στα εμπορικά πάρκα. Μάλιστα, χθες η Prodea ανακοίνωσε την απόσχιση του κλάδου logistics από το χαρτοφυλάκιό της, με τις πληροφορίες να θέλουν ως επόμενο βήμα την προσέλκυση επενδυτή για το μειοψηφικό πακέτο της νέας θυγατρικής.
Η αυξανόμενη σημασία του κλάδου αποτυπώνεται και στις αποδόσεις για τους μετόχους. Η Trastor εμφανίζει τριετή σύνθετο ρυθμό αύξησης του χαρτοφυλακίου 25% ετησίως, επίπεδο αντίστοιχο με αυτό της Premia, ενώ η BriQ ακολουθεί με 21%. Η Noval καταγράφει 15%, η Trade Estates 17% και η Orilina 11%, επιβεβαιώνοντας ότι τα logistics δεν αποτελούν πλέον μια εξειδικευμένη επενδυτική επιλογή.
