Σημαντική πρόσθετη πίεση στην αγορά κατοικίας της Ελλάδας αναμένεται να προκαλέσει η περαιτέρω ανάπτυξη του αεροπορικού τουρισμού μέσα στην επόμενη πενταετία, σύμφωνα με στοιχεία που αποτυπώνουν τη σχέση ανάμεσα στην άνοδο των τουριστικών αφίξεων και στην εξέλιξη των ενοικίων σε ευρωπαϊκές χώρες, όπως προκύπτει από την έρευνα «The Economics of Air Transport in Europe» του The New Economics Foundation.
Η Ελλάδα εμφανίζεται ανάμεσα στις χώρες όπου η τουριστική ανάπτυξη εκτιμάται ότι θα έχει τη μεγαλύτερη επίδραση στο κόστος στέγασης. Για την περίοδο 2026-2031 προβλέπεται ότι η αύξηση της τουριστικής κίνησης θα μπορούσε να προσθέτει περίπου 163 ευρώ ετησίως στο κόστος ενοικίασης κατοικίας. Η εκτίμηση συνδέεται με προβλεπόμενη αύξηση των τουριστικών αφίξεων κατά περίπου 13%.
Η εικόνα τοποθετεί την Ελλάδα στην τέταρτη θέση μεταξύ των χωρών που εξετάζονται ως προς την αναμενόμενη ετήσια επιβάρυνση των ενοικίων από την τουριστική ανάπτυξη. Υψηλότερα βρίσκονται η Ιρλανδία, η Ισπανία και η Πορτογαλία.
Ειδικότερα, στην Ιρλανδία η αντίστοιχη επιβάρυνση υπολογίζεται σε 251 ευρώ ετησίως, παρά το γεγονός ότι η προβλεπόμενη αύξηση των αφίξεων κινείται κοντά στο 10%. Ακολουθεί η Ισπανία με επιπλέον 217 ευρώ το χρόνο και αύξηση αφίξεων που προσεγγίζει το 12%, ενώ στην Πορτογαλία η επιβάρυνση εκτιμάται σε 193 ευρώ, με την τουριστική κίνηση να αυξάνεται επίσης κατά περίπου 12,5%.
Η Ελλάδα κοντά στις κορυφαίες θέσεις
Η θέση της Ελλάδας έχει ιδιαίτερη σημασία, καθώς η χώρα εμφανίζει μία από τις μεγαλύτερες προβλεπόμενες αυξήσεις τουριστικών αφίξεων στο σύνολο του δείγματος. Μόνο λίγες χώρες κινούνται κοντά σε αντίστοιχα επίπεδα ανάπτυξης, ενώ η ελληνική αγορά κατοικίας έχει ήδη δεχθεί ισχυρές πιέσεις από τη ζήτηση για βραχυχρόνιες μισθώσεις, τις επενδύσεις σε τουριστικά ακίνητα και την περιορισμένη προσφορά διαθέσιμων κατοικιών σε πολλές περιοχές.
Η άνοδος του αεροπορικού τουρισμού δεν επηρεάζει ομοιόμορφα ολόκληρη τη χώρα. Οι μεγαλύτερες επιπτώσεις είναι πιθανό να εντοπιστούν σε περιοχές με έντονη τουριστική δραστηριότητα, σε νησιά, σε παραθαλάσσιους προορισμούς αλλά και στα μεγάλα αστικά κέντρα. Αθήνα και Θεσσαλονίκη αποτελούν χαρακτηριστικά παραδείγματα πόλεων όπου η τουριστική ζήτηση συνυπάρχει με αυξημένες ανάγκες μόνιμης κατοικίας.
Σε αυτές τις αγορές, ένα μεγαλύτερο μέρος του διαθέσιμου αποθέματος κατοικιών μπορεί να κατευθυνθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση ή σε τουριστική εκμετάλλευση. Η εξέλιξη αυτή περιορίζει τις επιλογές για τους μόνιμους κατοίκους και δημιουργεί πρόσθετη πίεση στις τιμές των μακροχρόνιων μισθώσεων.
Πώς ο τουρισμός μεταφέρεται στα ενοίκια
Η σύνδεση ανάμεσα στην αύξηση των αφίξεων και στις τιμές των ενοικίων δεν είναι άμεση ούτε αποκλειστική. Ο τουρισμός λειτουργεί ως ένας από τους παράγοντες που ενισχύουν τη ζήτηση για ακίνητα, τόσο από επισκέπτες όσο και από επενδυτές. Όταν αυξάνεται η τουριστική κίνηση, ενισχύεται η προσδοκία υψηλότερων αποδόσεων από την εκμετάλλευση κατοικιών. Ένα ακίνητο που προηγουμένως διατίθετο για μακροχρόνια μίσθωση μπορεί να στραφεί στη βραχυχρόνια αγορά, ιδιαίτερα όταν βρίσκεται σε περιοχή με εύκολη πρόσβαση σε αεροδρόμιο, ιστορικό κέντρο, παραλία ή δημοφιλή τουριστικό προορισμό.
Ταυτόχρονα, οι ιδιοκτήτες ενδέχεται να προσαρμόζουν ανοδικά τα ζητούμενα μισθώματα, λαμβάνοντας υπόψη τις αποδόσεις που θα μπορούσαν να εξασφαλίσουν από εναλλακτικές μορφές εκμετάλλευσης. Το αποτέλεσμα είναι η τουριστική ανάπτυξη να διαχέεται σταδιακά στην ευρύτερη αγορά κατοικίας.
Οι μεγάλες αποκλίσεις στην Ευρώπη
Τα στοιχεία δείχνουν ότι η αύξηση τουριστικών αφίξεων δεν οδηγεί παντού στην ίδια μεταβολή των ενοικίων. Η Ιρλανδία, για παράδειγμα, καταγράφει τη μεγαλύτερη προβλεπόμενη επιβάρυνση, παρότι η αύξηση των αφίξεων είναι χαμηλότερη από εκείνη της Ελλάδας, της Ισπανίας και της Πορτογαλίας.
Αυτό φανερώνει ότι η κατάσταση κάθε εθνικής αγοράς κατοικίας παίζει καθοριστικό ρόλο. Η διαθέσιμη προσφορά, η ταχύτητα κατασκευής νέων κατοικιών, οι περιορισμοί στη βραχυχρόνια μίσθωση, το ύψος των εισοδημάτων και οι ήδη διαμορφωμένες τιμές επηρεάζουν το τελικό αποτέλεσμα.
Στην Ιταλία, η ετήσια αύξηση των ενοικίων που αποδίδεται στον αεροπορικό τουρισμό εκτιμάται σε 132 ευρώ, με αύξηση αφίξεων περίπου 9%. Στη Δανία η επιβάρυνση ανέρχεται σε 103 ευρώ και στη Γαλλία σε 95 ευρώ. Η Αυστρία ακολουθεί με 93 ευρώ, ενώ χαμηλότερα βρίσκονται το Βέλγιο με 63 ευρώ και η Ολλανδία με 61 ευρώ.
Οι μικρότερες επιβαρύνσεις καταγράφονται στη Γερμανία και στην Πολωνία. Για τη Γερμανία η εκτιμώμενη ετήσια αύξηση περιορίζεται στα 39 ευρώ, ενώ για την Πολωνία στα 30 ευρώ, παρότι στην τελευταία περίπτωση η προβλεπόμενη άνοδος των τουριστικών αφίξεων πλησιάζει το 8%.
Το κρίσιμο ζήτημα της προσφοράς κατοικιών
Για την Ελλάδα, η πρόβλεψη των 163 ευρώ δεν πρέπει να εξετάζεται μεμονωμένα. Η πραγματική επίδραση σε κάθε νοικοκυριό θα εξαρτηθεί από την περιοχή, το είδος του ακινήτου και τις συνθήκες της τοπικής αγοράς.
Σε περιοχές όπου η προσφορά κατοικιών είναι περιορισμένη και η τουριστική ζήτηση αυξάνεται γρήγορα, η επιβάρυνση μπορεί να είναι αισθητά μεγαλύτερη. Αντίθετα, σε αγορές με μεγαλύτερο διαθέσιμο απόθεμα ή περιορισμένο τουριστικό ενδιαφέρον, η επίπτωση ενδέχεται να παραμείνει μικρότερη.
Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι η ισχυρή ανάπτυξη του τουρισμού, χωρίς ταυτόχρονη αύξηση της προσφοράς κατοικιών, μπορεί να επιδεινώσει το στεγαστικό πρόβλημα που αντιμετωπίζει η χώρα. Η κατασκευή νέων κατοικιών, η αξιοποίηση κλειστών ακινήτων και η ισορροπημένη ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης αποτελούν κρίσιμες παραμέτρους για τον περιορισμό των πιέσεων. Να σημειωθεί ότι τα στοιχεία αυτά αποτελούν εκτιμήσεις και όχι επιβεβαιωμένες αυξήσεις, αποτυπώνουν όμως με σαφήνεια το ενδεχόμενο η συνέχιση της τουριστικής ανάπτυξης να μεταφραστεί σε ακόμη υψηλότερο κόστος κατοικίας για τους μόνιμους κατοίκους.
