Η παρουσία ξένων αγοραστών στην ελληνική αγορά κατοικίας συνδέθηκε αρχικά σχεδόν αποκλειστικά με κατοικίες που εξασφάλιζαν άδεια διαμονής μέσω του προγράμματος Golden Visa και με εξοχικά σε δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς. Η ζήτηση αυτή παραμένει ισχυρή, όμως το ενδιαφέρον επεκτείνεται σε διαφορετικές περιοχές και μορφές κατοικίας. Δίπλα στις μεμονωμένες αγορές εμφανίζονται οργανωμένες τοποθετήσεις σε φοιτητική στέγη, κατοικίες προς μακροχρόνια μίσθωση και ακίνητα που απευθύνονται σε επαγγελματίες, φοιτητές, συνταξιούχους και ανθρώπους που εργάζονται ή διαμένουν για μεγάλα χρονικά διαστήματα σε περισσότερες από μία χώρες.
Αν και οι τιμές εξακολουθούν να αυξάνονται, ο ρυθμός ανόδου είναι πλέον χαμηλότερος σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 5,7% το πρώτο τρίμηνο του 2026 σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2025. Η άνοδος ήταν 6% για τα νέα διαμερίσματα και 5,5% για τα παλαιότερα, ενώ το 2025 η μέση αύξηση είχε διαμορφωθεί στο 8,1%, από 9,1% το 2024.
Η πορεία των τιμών διαφοροποιείται από περιοχή σε περιοχή. Το πρώτο τρίμηνο του 2026 οι τιμές αυξήθηκαν κατά 5,2% στην Αθήνα, 6,4% στη Θεσσαλονίκη, 5,4% στις άλλες μεγάλες πόλεις και 6,9% στην υπόλοιπη χώρα. Η διεθνής ζήτηση δεν περιορίζεται πλέον στο κέντρο της Αθήνας, στα νότια προάστια και στους πιο γνωστούς νησιωτικούς προορισμούς. Περιοχές με χαμηλότερο κόστος απόκτησης κατοικίας, καλύτερη συνδεσιμότητα και περιθώρια ανόδου των αξιών αποτελούν συχνότερη επιλογή για Έλληνες και ξένους αγοραστές.
Στην Αττική, η πορεία των τιμών δεν είναι ίδια σε όλες τις περιοχές. Σύμφωνα με τη Savills, στα νότια προάστια οι τιμές των νεόδμητων διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 10% την περίοδο 2023-2025, έναντι 26% την προηγούμενη διετία. Στον Πειραιά η αντίστοιχη αύξηση διαμορφώθηκε στο 20%, από 37%, ενώ στα βόρεια προάστια περιορίστηκε στο 8%, από 27%. Αντίθετα, τα δυτικά προάστια και άλλες περιοχές της Αττικής εκτιμάται ότι διατηρούν μεγαλύτερα περιθώρια ανόδου, καθώς οι τιμές τους παραμένουν χαμηλότερες από εκείνες των ακριβότερων αγορών.
Ο Πειραιάς συγκαταλέγεται στις περιοχές όπου η αγορά κατοικίας αλλάζει πιο αισθητά. Η αναβάθμιση των μεταφορικών υποδομών, η σύνδεση με το λιμάνι και τα έργα αστικής ανάπλασης έχουν ενισχύσει τη θέση του στην αγορά κατοικίας. Αντίστοιχα, η κατασκευή της γραμμής 4 του μετρό στρέφει την προσοχή σε περιοχές όπως η Κυψέλη, το Γαλάτσι, τα Εξάρχεια και άλλες γειτονιές κατά μήκος της νέας γραμμής, οι οποίες αναμένεται να επωφεληθούν από τη βελτίωση της προσβασιμότητας, σε συνδυασμό με τις συγκριτικά χαμηλότερες τιμές κατοικίας.
Στην αγορά των κατοικιών υψηλών προδιαγραφών, η Αθήνα ενισχύει τη θέση της μεταξύ των σημαντικότερων ευρωπαϊκών προορισμών. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Savills, η μέση τιμή των prime κατοικιών ανέρχεται στα 11.700 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, υψηλότερα από τη Μαδρίτη, το Άμστερνταμ και τη Βαρκελώνη, αλλά χαμηλότερα από τη Λισαβόνα. Οι αποδόσεις των ποιοτικών κατοικιών στην Αθήνα διαμορφώνονται γύρω στο 4%, ενώ στη Βουλιαγμένη και στην περιοχή Κολωνακίου – Λυκαβηττού οι ανώτερες τιμές φθάνουν ή υπερβαίνουν τα 10.500 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Η ζήτηση προέρχεται, μεταξύ άλλων, από αγοραστές των Ηνωμένων Πολιτειών, της Μέσης Ανατολής και άλλων χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ένωσης.
Η άνοδος των τιμών αλλάζει και τα κριτήρια επιλογής των αγοραστών. Όταν η ελληνική αγορά κατοικίας προσέφερε ακόμη σημαντικό πλεονέκτημα τιμής, το κόστος αγοράς αποτελούσε για πολλούς τον βασικό παράγοντα της επενδυτικής απόφασης. Καθώς όμως οι τιμές αυξάνονται, οι αγοραστές αξιολογούν με μεγαλύτερη προσοχή την ποιότητα της κατασκευής, την ενεργειακή απόδοση, τη νομική και πολεοδομική ασφάλεια, τη δυνατότητα άμεσης χρήσης και την πρόσβαση στις μεταφορές.
Η Golden Visa εξακολουθεί να αποτελεί σημαντικό παράγοντα της ξένης ζήτησης, παρά την αύξηση των ελάχιστων ορίων επένδυσης. Το νέο καθεστώς διαφοροποιεί τα ελάχιστα όρια επένδυσης ανά περιοχή και κατηγορία ακινήτου. Στην Αττική, στη Θεσσαλονίκη, στη Μύκονο, στη Σαντορίνη και στις περιοχές που υπάγονται στο ανώτερο επενδυτικό όριο, το ελάχιστο ύψος επένδυσης διαμορφώνεται στις 800.000 ευρώ, ενώ στην υπόλοιπη χώρα ανέρχεται στις 400.000 ευρώ. Για επενδύσεις που αφορούν τη μετατροπή επαγγελματικών χώρων σε κατοικίες ή την αποκατάσταση διατηρητέων κτιρίων εξακολουθεί να ισχύει το όριο των 250.000 ευρώ, υπό τις προϋποθέσεις που προβλέπει η νομοθεσία.
Το νέο πλαίσιο της Golden Visa περιορίζει το ενδιαφέρον για μικρότερα διαμερίσματα στις ακριβότερες περιοχές και είναι πιθανό να κατευθύνει μέρος της ζήτησης σε μεγαλύτερα ακίνητα ή σε άλλες περιοχές της χώρας. Η ξένη παρουσία, ωστόσο, δεν περιορίζεται στην απόκτηση άδειας διαμονής. Η Ελλάδα προσελκύει ανθρώπους που επιθυμούν να εγκατασταθούν για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα, επαγγελματίες που εργάζονται εξ αποστάσεως, εύπορους αγοραστές που αναζητούν κύρια ή δεύτερη κατοικία, καθώς και Ευρωπαίους συνταξιούχους που ενδιαφέρονται για κατοικίες με πρόσβαση σε υπηρεσίες υγείας, φιλοξενίας και ευεξίας.
Το ενδιαφέρον για την ελληνική αγορά κατοικίας δεν περιορίζεται στους ιδιώτες αγοραστές. Εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα, private equity funds και family offices στρέφονται σε οργανωμένα έργα κατοικίας, με έμφαση στην επαγγελματικά διαχειριζόμενη φοιτητική στέγη (PBSA) και στα συγκροτήματα Build-to-Rent, ιδιαίτερα στο κέντρο της Αθήνας και σε περιοχές με καλή συγκοινωνιακή σύνδεση, όπως ο Πειραιάς. Η Savills εκτιμά ότι οι επενδύσεις στην επαγγελματικά διαχειριζόμενη φοιτητική στέγη στην Ελλάδα έχουν ήδη ξεπεράσει τα 700 εκατ. ευρώ. Οι αναπτύξεις αυτές ανταποκρίνονται στις ανάγκες φοιτητών, νέων επαγγελματιών και εργαζομένων που αναζητούν κατοικίες με οργανωμένες υπηρεσίες και επαγγελματική διαχείριση.
Η προσφορά νέων κατοικιών εξακολουθεί να παραμένει περιορισμένη. Η Savills επισημαίνει ότι οι νέες οικοδομικές άδειες κατοικιών μειώθηκαν κατά 51% το 2025, ενώ το υψηλό κόστος κατασκευής, η έλλειψη κατάλληλης γης και οι καθυστερήσεις στις πολεοδομικές διαδικασίες επιμηκύνουν τον χρόνο ολοκλήρωσης νέων έργων. Η περιορισμένη προσφορά εξακολουθεί να στηρίζει τις τιμές και να ενισχύει το ενδιαφέρον για οργανωμένες αναπτύξεις κατοικίας.
