THE BULLET POINT "PREVIEW"
Η ελληνική αγορά επαγγελματικών ακινήτων διατηρεί θετική δυναμική, αλλά στο εννεάμηνο του 2026 οι συναλλαγές άνω των 10 εκατ. ευρώ υποχώρησαν κατά 32% σε σχέση με πέρυσι, κυρίως λόγω της απουσίας μεγάλων χαρτοφυλακίων.
Τα γραφεία συγκέντρωσαν σχεδόν τα μισά επενδυτικά κεφάλαια, ενώ το 79% των συναλλαγών έγινε στην Αττική. Παράλληλα, οι Έλληνες επενδυτές είχαν καθαρά το πάνω χέρι, αντιπροσωπεύοντας το 72% των αγοραστών.
Το επόμενο κύμα ανάπτυξης αναμένεται σε τουρισμό, logistics, φοιτητική κατοικία, data centers και ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα. Το μεγαλύτερο εμπόδιο πλέον δεν είναι η ζήτηση, αλλά η έλλειψη επαρκούς αποθέματος σύγχρονων και επενδυτικής βαθμίδας assets.
Σε θετική τροχιά παραμένει η ελληνική αγορά επαγγελματικών ακινήτων, παρά το γεγονός ότι η επενδυτική δραστηριότητα στο εννεάμηνο του 2026 κινείται χαμηλότερα σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2025. Τα στοιχεία της Avison Young δείχνουν μία αγορά που εξακολουθεί να προσελκύει κεφάλαια, διαθέτει όμως περιορισμένο απόθεμα σύγχρονων και θεσμικών προδιαγραφών ακινήτων, ενώ παραμένει σχετικά μικρή σε ευρωπαϊκή κλίμακα.
Στο πρώτο τρίμηνο του 2026, οι καθαρές άμεσες ξένες επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων της χώρας ανήλθαν σε 512 εκατ. ευρώ, αυξημένες κατά 43% σε ετήσια βάση. Το συγκεκριμένο ποσό ήταν σχεδόν 120% υψηλότερο από τον μέσο όρο της τελευταίας δεκαετίας, επιβεβαιώνοντας τη διατήρηση του διεθνούς ενδιαφέροντος για την ελληνική αγορά. Η εικόνα αυτή συνδέεται, σύμφωνα με την Avison Young, με τη συνεχιζόμενη άνοδο των αξιών, τα φορολογικά κίνητρα και το πρόγραμμα Golden Visa, τα οποία έχουν προσελκύσει τόσο ξένους επενδυτές όσο και ιδιώτες αγοραστές.
Μικρή αγορά σε ευρωπαϊκή κλίμακα
Παρά την ανάπτυξη των τελευταίων ετών, το μέγεθος της ελληνικής αγοράς επαγγελματικών ακινήτων παραμένει περιορισμένο σε σύγκριση με τις μεγαλύτερες ευρωπαϊκές αγορές. Για το σύνολο του 2025, ο όγκος επενδύσεων σε εμπορικά ακίνητα στην Ελλάδα διαμορφώθηκε περίπου στα 2,1 δισ. ευρώ. Η απόσταση από τις ώριμες αγορές της Ευρώπης παραμένει σημαντική, καθώς στη Γερμανία οι συναλλαγές κινήθηκαν περίπου στα 25 δισ. ευρώ, στη Γαλλία κοντά στα 17 δισ. ευρώ και στην Ισπανία περί τα 12 δισ. ευρώ.
Η Avison Young εντοπίζει όμως ακριβώς σε αυτό το μικρό μέγεθος μία από τις βασικές προϋποθέσεις για περαιτέρω ανάπτυξη. Η παρατεταμένη υποχώρηση της οικοδομικής και αναπτυξιακής δραστηριότητας τα προηγούμενα χρόνια έχει δημιουργήσει διαρθρωτική έλλειψη σύγχρονων ακινήτων κατάλληλων για θεσμικούς επενδυτές.
Η προσφορά υπολείπεται ιδιαίτερα σε τομείς όπως τα σύγχρονα logistics, οι ποιοτικοί χώροι κατοικίας, τα ξενοδοχεία, οι φοιτητικές κατοικίες και τα data centers.
Στα 560 εκατ. ευρώ οι συναλλαγές άνω των 10 εκατ. στο εννεάμηνο
Στο εννεάμηνο του 2026, ο συνολικός όγκος εμπορικών συναλλαγών διαμορφώθηκε περίπου στα 560 εκατ. ευρώ, για συναλλαγές άνω των 10 εκατ. ευρώ και χωρίς να υπολογίζονται οι κατοικίες. Η επίδοση αυτή κινείται περίπου στον μακροχρόνιο τριμηνιαίο μέσο όρο των 190 εκατ. ευρώ. Σε σύγκριση όμως με το αντίστοιχο διάστημα του 2025, η αγορά εμφανίζει πτώση 32%. Η Avison Young αποδίδει τη μείωση κυρίως στην απουσία μεγάλων συναλλαγών χαρτοφυλακίων. Ταυτόχρονα έχει μειωθεί και το μέσο μέγεθος των deals, στα 22 εκατ. ευρώ από 26 εκατ. ευρώ έναν χρόνο νωρίτερα.
Παρά τη βραχυπρόθεσμη κάμψη, η μακροχρόνια τάση παραμένει ανοδική. Ο κυλιόμενος όγκος συναλλαγών τεσσάρων τριμήνων κινείται σε επίπεδα σημαντικά υψηλότερα από εκείνα της περιόδου 2017-2024, στοιχείο που δείχνει ότι η αγορά έχει περάσει σε μία διαφορετική φάση ωρίμανσης.
Τα γραφεία πήραν σχεδόν τα μισά κεφάλαια
Οι επενδύσεις του 2026 παρουσιάζουν έντονη συγκέντρωση στα επαγγελματικά γραφεία. Τα γραφεία απορρόφησαν το 49% του συνολικού επενδυτικού όγκου στο εννεάμηνο, κυρίως λόγω δύο μεγάλων συναλλαγών owner-occupier από φορείς του δημόσιου τομέα, τον ΔΕΔΔΗΕ που απέκτησε ακίνητο από τη Dimand στις εγκαταστάεις την πρώην Softex και το Ερευνητικό Κέντρο «Αθηνά» που απέκτησε τις παλιές εγκαταστάσεις του Έθνους στο Χαλάνδρι.
Η είσοδος Intracom–Ten Brinke στο Ελληνικό
Στη δεύτερη θέση βρίσκεται ο ξενοδοχειακός κλάδος με μερίδιο 17%. Το επενδυτικό ενδιαφέρον για τον τουρισμό παραμένει έντονο, αν και σύμφωνα με την έκθεση η εξεύρεση κατάλληλων επενδυτικών ευκαιριών γίνεται όλο και πιο δύσκολη.
Τα κτίρια μικτών χρήσεων συγκέντρωσαν 13% των συναλλαγών. Στη συγκεκριμένη κατηγορία συνέβαλε μεταξύ άλλων η επανατοποθέτηση του παλαιού Μινιόν ως ακινήτου μικτής χρήσης, με κατοικίες και λιανεμπόριο. Οι αγορές γης αντιπροσώπευσαν 11%, με χαρακτηριστικό παράδειγμα την είσοδο των Intracomκαι Ten Brinke στο Ελληνικό. Ακολούθησαν τα βιομηχανικά ακίνητα με 5%, το retail με 4% και οι λοιπές κατηγορίες με περίπου 1%.
Στην Αττική σχεδόν 8 στα 10 deals
Ακόμη πιο έντονη είναι η γεωγραφική συγκέντρωση των επενδύσεων. Το 79% της επενδυτικής δραστηριότητας στο πρώτο εννεάμηνο του 2026 εντοπίζεται στην Αττική, έναντι 65% την αντίστοιχη περίοδο του 2025. Η υπόλοιπη Ελλάδα περιορίζεται πλέον στο 21%, από 35% έναν χρόνο νωρίτερα. Η συγκέντρωση στην πρωτεύουσα συνδέεται άμεσα με τη σύνθεση των συναλλαγών. Γραφεία και καταστήματα αντιπροσώπευσαν από κοινού το 53% των deals και τα συγκεκριμένα assets βρίσκονται κατά κύριο λόγο στους βασικούς επιχειρηματικούς και εμπορικούς κόμβους της Αθήνας.
Στις περιφέρειες, η δραστηριότητα τροφοδοτείται περισσότερο από ξενοδοχειακές επενδύσεις στα νησιά και τη Χαλκιδική, καθώς και από συμφωνίες σε σούπερ μάρκετ και logistics.
Οι Έλληνες επενδυτές έχουν το πάνω χέρι
Σε αντίθεση με την ισχυρή παρουσία των ξένων στις άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα συνολικά, στις μεγάλες εμπορικές συναλλαγές του 2026 κυριαρχούν οι εγχώριοι επενδυτές. Το 72% των αγοραστών είναι ελληνικής προέλευσης και μόλις το 28% προέρχεται από το εξωτερικό. Οι developers είναι η μεγαλύτερη κατηγορία αγοραστών με ποσοστό 33%, ενώ ακολουθούν τα funds με 17%, οι τράπεζες με 14%, οι occupiers με 12%, τα private equity κεφάλαια με 11%, ο δημόσιος τομέας και οι δημόσιοι φορείς με 7% και οι ιδιώτες με 6%. Μεταξύ των εταιρειών που εμφανίζονται ενεργές στην αγορά, η Avison Young αναφέρει developers και propertycompanies όπως Dimand, Ten Brinke, Intracom και Ellaktor.
Παράλληλα, μεγάλοι τελικοί χρήστες όπως Lidl, Dedeman (η εταιρεία που έχει αποκτήσει τα Praktiker) και ΔΕΔΔΗΕ έχουν αποκτήσει ακίνητα σημαντικής κλίμακας. Οι ΑΕΕΑΠ μετατοπίζουν σταδιακά μέρος της στρατηγικής τους προς τον τουρισμό και τη διαμονή, ενώ τα διεθνή κεφάλαια παραμένουν περισσότερο προσανατολισμένα στη φιλοξενία και στα logistics.
Τουρισμός, logistics και data centers οι επόμενες εστίες ανάπτυξης
Η έκθεση εντοπίζει πέντε βασικούς τομείς που μπορούν να οδηγήσουν την επόμενη φάση ανάπτυξης της ελληνικής αγοράς ακινήτων. Ο τουρισμός διατηρεί κεντρική θέση, με ξενοδοχεία, resorts και επώνυμες κατοικίες. Στην εκπαίδευση ξεχωρίζουν οι φοιτητικές κατοικίες και οι σχετικές υποδομές, ενώ σε κατοικία και logistics η ζήτηση για σύγχρονο προϊόν παραμένει υψηλότερη από την προσφορά. Στα data centers, η γεωγραφική θέση της Ελλάδας θεωρείται βασικό συγκριτικό πλεονέκτημα, αν και η διαθεσιμότητα ηλεκτρικής ισχύος και η χωρητικότητα του δικτύου αποτελούν σημαντικούς περιορισμούς. Στον ενεργειακό τομέα, οι επενδύσεις στρέφονται περισσότερο προς τις ανανεώσιμες πηγές και τα ενεργειακά αποδοτικά κτίρια.
Το μεγαλύτερο ζήτημα για την αγορά παραμένει πλέον η προσφορά. Η ζήτηση υπάρχει, το επενδυτικό ενδιαφέρον παραμένει υψηλό και τα κεφάλαια συνεχίζουν να αναζητούν ευκαιρίες. Εκείνο που λείπει είναι αρκετά μεγάλα, ποιοτικά και επενδυτικής βαθμίδας ακίνητα, καθώς και χαρτοφυλάκια με την απαιτούμενη κλίμακα ώστε να προσελκύσουν μεγαλύτερους θεσμικούς επενδυτές.
GOOD TO KNOW
Η ελληνική αγορά επαγγελματικών ακινήτων παραμένει μικρή σε ευρωπαϊκή κλίμακα, και αυτό εξηγεί γιατί ακόμη και λίγες μεγάλες συμφωνίες μπορούν να αλλάξουν αισθητά την εικόνα μιας χρονιάς. Το 2025 ο συνολικός επενδυτικός όγκος σε εμπορικά ακίνητα στην Ελλάδα ήταν περίπου 2,1 δισ. ευρώ, όταν στη Γερμανία έφτασε περίπου τα 25 δισ. ευρώ, στη Γαλλία τα 17 δισ. και στην Ισπανία τα 12 δισ.
Το μικρότερο μέγεθος όμως λειτουργεί και ως ευκαιρία: η πολυετής υποεπένδυση σε σύγχρονα ακίνητα έχει δημιουργήσει ελλείψεις σε γραφεία υψηλών προδιαγραφών, logistics, ξενοδοχεία, φοιτητικές κατοικίες και data centers.
Έτσι, σε αρκετές κατηγορίες το βασικό πρόβλημα για τα κεφάλαια που θέλουν να τοποθετηθούν στην Ελλάδα δεν είναι να βρουν ζήτηση, αλλά να βρουν αρκετά μεγάλα και ποιοτικά ακίνητα ώστε να δικαιολογούν μια θεσμικού μεγέθους επένδυση.
