Ελληνικό: Πρώτα πουλήθηκαν τα σπίτια. Η πόλη ακόμα περιμένει

Η μεγαλύτερη ανάπλαση της χώρας αποδεικνύεται ήδη εξαιρετικά επιτυχημένη εμπορικά. Οι εισπράξεις έχουν φτάσει τα 1,83 δισ. ευρώ. Το συνολικό όφελος για την Αθήνα μένει να αποδειχθεί στην πράξη.

Το Ελληνικό ήταν για χρόνια το σύμβολο της Ελλάδας που δεν τελειώνει τίποτα: ένα εγκαταλελειμμένο αεροδρόμιο δίπλα στη θάλασσα, που άλλαζε σχέδια, κυβερνήσεις και υποσχέσεις χωρίς να αλλάζει το ίδιο. Σήμερα είναι το σύμβολο της Ελλάδας που πουλάει ό,τι χτίσει. Οι γερανοί δουλεύουν, οι πύργοι ψηλώνουν και τα σπίτια πουλιούνται πριν καν χτιστούν. Από αυτή την εικόνα επιτυχίας λείπει όμως το ερώτημα που θα έπρεπε να είναι πρώτο: τι παίρνει από όλο αυτό η υπόλοιπη πόλη, και πότε; Ένα έργο αυτού του μεγέθους δεν κρίνεται από το ταμείο του επενδυτή. Κρίνεται από το ποιος ωφελείται, πότε και πόσο.

Η συμφωνία

Η σύμβαση για την πώληση του 100% των μετοχών της ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε. στη Lamda υπογράφηκε στις 14 Νοεμβρίου 2014, με τίμημα 915 εκατ. ευρώ πληρωτέο σε δόσεις. Η μεταβίβαση όμως ολοκληρώθηκε μόλις στις 25 Ιουνίου 2021, σχεδόν επτά χρόνια αργότερα. Μέσω της ΕΛΛΗΝΙΚΟ Α.Ε., η Lamda απέκτησε πλήρη κυριότητα στο 30% της έκτασης, περίπου 2.000 από τα 6.200 στρέμματα. Στο υπόλοιπο 70% απέκτησε δικαίωμα επιφανείας για 99 χρόνια, ενώ την κυριότητά του διατηρεί το Δημόσιο. Το τίμημα αποτέλεσε από την αρχή αντικείμενο έντονης δημόσιας και νομικής αντιπαράθεσης, με διαφορετικές εκτιμήσεις για την αξία της έκτασης.

Σύμφωνα με την εταιρεία, οι συνολικές εισπράξεις από πωλήσεις και μισθώσεις ακινήτων στο Ελληνικό είχαν φτάσει στα τέλη Αυγούστου του 2026 τα 1,83 δισ. ευρώ. Από αυτά, τα 1,31 δισ. προέρχονται από κατοικίες και τα 520 εκατ. από πωλήσεις ή μισθώσεις γης. Η Lamda, δηλαδή, δεν αναπτύσσει η ίδια κάθε επιμέρους τμήμα του Ελληνικού. Διαθέτει επίσης γη σε άλλους developers, οι οποίοι υλοποιούν αυτόνομα έργα. Τον Ιούλιο του 2026, για παράδειγμα, δύο οικόπεδα για κατοικίες πουλήθηκαν σε εταιρείες συμφερόντων της Ten Brinke Hellas και της Intracom Holdings, έναντι περίπου 41,5 εκατ. ευρώ. Εκκρεμεί επίσης η σχεδιαζόμενη πώληση γης στον όμιλο τεχνολογίας ION έναντι 450 εκατ. ευρώ, σύμφωνα με τη Lamda, υπό την προϋπόθεση ότι θα ολοκληρωθούν οι σχετικές συμφωνίες.

Στο τέλος Ιουνίου του 2026, τα κεφάλαια που είχε διαθέσει η Lamda για κτίρια και υποδομές στο έργο ανέρχονταν σε περίπου 1,27 δισ. ευρώ, και το έργο έχει ακόμα πολύ δρόμο. Αυτό που ξεχωρίζει δεν είναι ο λογαριασμός κερδών και ζημιών, που θα κριθεί σε βάθος χρόνου. Είναι η απόσταση ανάμεσα στις δύο εποχές. Η συμφωνία με το Δημόσιο κλείστηκε μέσα στην κρίση, με μεγάλο ρίσκο και χρόνια δικαστικών εμποδίων. Η μεταπώληση της γης γίνεται σε μια αγορά ακινήτων σε άνθηση. Γι’ αυτό το ερώτημα αν το Δημόσιο πήρε όσα έπρεπε θα παραμένει αναπόφευκτα μέρος της συζήτησης γύρω από το έργο.

Η πόλη που φαίνεται πρώτη

Το Ελληνικό παρουσιάστηκε στην κοινή γνώμη ως ένα μεγάλο πάρκο με μια πόλη γύρω του. Το πιο ορατό κομμάτι του σήμερα είναι η πόλη, και μάλιστα μια πολύ συγκεκριμένη πόλη. Κατοικίες με μέση αξία αγοράς 1,3 εκατ. ευρώ, σύμφωνα με την εταιρεία, χωρίς να συνυπολογίζονται οι ακριβότερες κατοικίες του πύργου και οι παραλιακές βίλες. Ένα εμπορικό κέντρο πολυτελείας στη μαρίνα. Το σχεδιαζόμενο μεγαλύτερο εμπορικό κέντρο της χώρας. Και ένα καζίνο με ξενοδοχείο, από τη Hard Rock και τη ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ. Η εικόνα των κατοικιών αφορά το μείγμα που έχει διατεθεί μέχρι σήμερα. Η εταιρεία έχει ήδη ανακοινώσει δεύτερη φάση με περίπου 3.500 νέα διαμερίσματα, που θα βγουν στην αγορά τα επόμενα χρόνια, και το μείγμα αυτό μπορεί να διαφοροποιηθεί.

Το δημόσιο κομμάτι παραδίδεται σταδιακά, και πρέπει να πιστωθεί στο έργο. Από το 2021 λειτουργεί με ελεύθερη είσοδο το Experience Park των 75 στρεμμάτων, που σύμφωνα με την εταιρεία έχει δεχτεί περίπου 3 εκατ. επισκέπτες. Το Sports Park, έκτασης 287 στρεμμάτων, με αθλητικές εγκαταστάσεις και 115 στρέμματα πράσινου, άρχισε να λειτουργεί σταδιακά το καλοκαίρι του 2026 και εγκαινιάστηκε επίσημα τον Σεπτέμβριο. Η Ελληνική Γυμναστική Ομοσπονδία, μετά από συμφωνία με τη Lamda, θα αποκτήσει νέες εγκαταστάσεις στο ιστορικό Υπόστεγο Β. Όλα αυτά είναι πραγματικά και χρήσιμα. Παραμένουν όμως ένα μέρος μόνο της μεγάλης υπόσχεσης ενός πάρκου 2.000 στρεμμάτων. Οι προπωλήσεις αποτελούν μέρος του χρηματοδοτικού μοντέλου μιας μεγάλης ανάπτυξης και είναι φυσικό να προηγούνται της ολοκλήρωσης της κατασκευής. Γι’ αυτό το κριτήριο δεν είναι ποιο κομμάτι προχωρά πιο γρήγορα. Είναι αν το δημόσιο κομμάτι θα παραδοθεί με την έκταση, τις προδιαγραφές και το χρονοδιάγραμμα που έχουν προβλεφθεί.

Τα χρονοδιαγράμματα

Αρκετά βασικά χρονοδιαγράμματα του έργου έχουν μετατεθεί. Οι πρώτες παραδόσεις κατοικιών αναμένονται πλέον μέσα στο 2027. Ο πύργος, που προηγουμένως τοποθετούνταν χρονικά στο 2026, προβλέπεται επίσης να παραδοθεί μέσα στο 2027. Η Riviera Galleria αναμένεται να ανοίξει στο δεύτερο μισό της ίδιας χρονιάς, ενώ για το μεγάλο εμπορικό κέντρο της Βουλιαγμένης το σημερινό χρονοδιάγραμμα δείχνει προς το 2029. Το καζίνο, που κατά την ανακοίνωση της συνεργασίας Hard Rock και ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ το 2022 προβλεπόταν να ανοίξει το 2026, τοποθετείται πλέον στο 2029.

Στο δημόσια προσβάσιμο σκέλος, το Sports Park λειτουργεί από το καλοκαίρι του 2026, ενώ το Μητροπολιτικό Πάρκο παραδίδεται σε φάσεις. Οι μεταθέσεις πρέπει να αξιολογηθούν μέσα στο πλαίσιο ενός έργου πρωτοφανούς κλίμακας και πολυπλοκότητας. Η τελική κρίση θα συνυπολογίσει τόσο τον χρόνο παράδοσης όσο και το αποτέλεσμα: αν το δημόσιο σκέλος θα έχει παραδοθεί με την έκταση, τις προδιαγραφές και τη λειτουργικότητα που έχουν προβλεφθεί.

Οι γείτονες πηγαίνουν στα δικαστήρια

Γλυφάδα και Άλιμος δεν περιορίζονται σε δηλώσεις. Προσφεύγουν στη δικαιοσύνη. Το μεγαλύτερο μέτωπο αφορά τον σχεδιασμό του παραλιακού μετώπου. Οι δύο δήμοι έχουν προσφύγει στο Συμβούλιο της Επικρατείας κατά τροποποιήσεων της υπουργικής απόφασης για τη χωρική οργάνωση βασικών ζωνών του έργου. Μεταξύ άλλων, διατυπώνουν ενστάσεις για τις παρεμβάσεις στην περιοχή του Αγίου Κοσμά, όπου προβλέπεται νέα, τεχνητή παραλία δίπλα στη μαρίνα, που κατά τους δήμους μικραίνει την ελεύθερη ακτή και αλλοιώνει το παραλιακό μέτωπο της περιοχής. Θέτουν επίσης ζητήματα για την περιβαλλοντική αξιολόγηση και για τον τρόπο με τον οποίο θεσμοθετούνται οι αλλαγές, υποστηρίζοντας ότι απαιτείται Προεδρικό Διάταγμα.

Παράλληλα, κάτοικοι της Γλυφάδας και του Ελληνικού, μαζί με τοπικό σύλλογο, έχουν προσφύγει κατά πολεοδομικών ρυθμίσεων και οικοδομικών αδειών που συνδέονται με τον πύργο και άλλες μεγάλες αναπτύξεις του έργου. Και τον Μάιο του 2026, κάτοικοι και τοπικές συλλογικότητες απηύθυναν κάλεσμα για πορεία κατά του τρόπου αξιοποίησης της έκτασης. Σε κάθε περίπτωση, η δημόσια συναίνεση γύρω από το έργο δεν είναι καθολική.

Το κόστος που δεν φαίνεται στις μακέτες

Το πρώτο ζήτημα είναι η κατοικία. Όταν δίπλα σε υπάρχουσες γειτονιές δημιουργούνται χιλιάδες κατοικίες υψηλής αξίας, η πίεση στις αξίες γης και στη στέγαση γίνεται κάτι που πρέπει να παρακολουθείται από κοντά. Το ερώτημα είναι αν η ανάπτυξη θα σπρώξει προς τα πάνω ολόκληρη τη νότια Αθήνα, κάνοντάς την ακόμα πιο απρόσιτη για νέους και μεσαία εισοδήματα. Παράλληλα, κομβικός παράγοντας είναι η κυκλοφορία. Χιλιάδες νέοι κάτοικοι, το μεγαλύτερο εμπορικό κέντρο της χώρας και ένα καζίνο αναμένεται να προσθέσουν σημαντική κυκλοφοριακή πίεση στη Βουλιαγμένης και στην Ποσειδώνος. Αν οι συγκοινωνίες έρθουν μετά τους κατοίκους, και όχι πριν, τον λογαριασμό θα τον πληρώσει όλη η νότια Αθήνα.

Επιπλέον, υπάρχει η πρόκληση του εργατικού δυναμικού. Ο ίδιος ο επικεφαλής της Lamda έχει παραδεχτεί ότι η έλλειψη εργατών είναι πρόβλημα. Σε μια αγορά κατασκευών που ήδη δυσκολεύεται να βρει προσωπικό, η στελέχωση ενός έργου τέτοιας κλίμακας αποτελεί από μόνη της μεγάλη πρόκληση. Τέλος, ιδιαίτερη σημασία έχει το προηγούμενο που δημιουργείται. Αν το Ελληνικό καθιερωθεί ως πρότυπο επιτυχημένης αξιοποίησης μεγάλης δημόσιας έκτασης, το μοντέλο του θα επηρεάσει πιθανότατα τον τρόπο με τον οποίο θα συζητηθούν οι επόμενες μεγάλες αναπτύξεις: ισχυρό real estate στην αρχή, για να χρηματοδοτηθούν οι δημόσιες υποδομές που ακολουθούν. Αυτή είναι μια επιλογή που αξίζει να γίνει συνειδητά, και όχι επειδή απλώς «πέτυχε» μία φορά.

Ποιος θα κρατά το πάρκο ζωντανό

Η Αθήνα ξέρει ήδη πόσο μετράει ένας μεγάλος δημόσιος χώρος υψηλής ποιότητας, με ελεύθερη είσοδο για όλους. Το Πάρκο Σταύρος Νιάρχος, ένας χώρος πρασίνου περίπου 210 στρεμμάτων εντός του ΚΠΙΣΝ, που παραδόθηκε στο Ελληνικό Δημόσιο το 2017, έγινε μέσα σε λίγα χρόνια ένα από τα πιο αγαπημένα σημεία της πόλης. Το στοίχημα του Ελληνικού είναι να πετύχει κάτι ανάλογο σε σχεδόν δεκαπλάσια κλίμακα, και να το κρατήσει έτσι για δεκαετίες.

Σε αυτό το σημείο ο σχεδιασμός έχει πλέον δώσει μια σαφή απάντηση. Σύμφωνα με όσα δημοσιοποίησε η Lamda, η εταιρεία θα καλύπτει το κόστος συντήρησης, φύλαξης και καθαρισμού των 2.000 στρεμμάτων, ενώ η πρόσβαση στον βασικό πράσινο χώρο θα είναι ελεύθερη. Είναι μια ουσιαστική δέσμευση υπέρ του δημόσιου χαρακτήρα του έργου. Το ερώτημα επομένως δεν είναι πια ποιος θα πληρώνει. Είναι πώς θα διασφαλιστεί και πώς θα ελέγχεται αυτή η δέσμευση στο πέρασμα του χρόνου, και αν το πάρκο θα παραδοθεί με την ποιότητα και στον χρόνο που έχει υποσχεθεί.

Η οπτική μας

Το Ελληνικό δεν είναι αποτυχία. Είναι όμως, μέχρι σήμερα, κυρίως real estate. Η εμπορική πλευρά του έργου κινήθηκε εντυπωσιακά γρήγορα, ενώ το μεγάλο δημόσιο αποτύπωμά του βρίσκεται ακόμα σε εξέλιξη. Έχουν ήδη παραδοθεί χώροι ανοιχτοί στους πολίτες, και αυτό πρέπει να αναγνωριστεί. Η τελική κρίση όμως δεν θα γίνει από το πόσα σπίτια και οικόπεδα πουλήθηκαν ούτε από το πόσο ψηλά έφτασε ο πύργος. Θα γίνει από το αν τα 2.000 στρέμματα του πάρκου, η ακτή, οι μετακινήσεις και οι δημόσιες υποδομές θα λειτουργήσουν πράγματι ως κομμάτι της Αθήνας, και όχι απλώς ως παροχές μιας ακριβής γειτονιάς. Γι’ αυτό χρειάζονται τέσσερα πράγματα: ολόκληρο το πάρκο ανοιχτό, ελεύθερη ακτή, συγκοινωνίες πριν από τους κατοίκους και ουσιαστική συνεργασία με τους γειτονικούς δήμους, με επίλυση των εκκρεμοτήτων και σεβασμό στις δικαστικές αποφάσεις.

Αν αυτά δεν γίνουν, η Αθήνα θα έχει αποκτήσει μια νέα, ακριβή γειτονιά, χτισμένη πάνω σε γη που ανήκε ολόκληρη στο Δημόσιο. Η εμπορική επιτυχία όμως δεν αρκεί για να αποδείξει την επιτυχία μιας ανάπλασης. Αυτό θα κριθεί από όσα θα πάρει η πόλη, και όχι από όσα θα πουλήσει ο επενδυτής.