Ο Αθανασίου φεύγει. Η Αθήνα περιμένει το πάρκο

Ο Οδυσσέας Αθανασίου αποχωρεί από τη θέση του διευθύνοντος συμβούλου της Lamda Development στις 31 Δεκεμβρίου, μετά από 18 χρόνια στη θέση και 21 στην εταιρεία. Από την 1η Ιανουαρίου 2027 τη θέση αναλαμβάνει η Εύη Κωστάκη. Ο ίδιος θα αναλάβει καθήκοντα συμβούλου στην CLH, την εταιρεία του βασικού μετόχου, με έμφαση στις σχέσεις με θεσμικούς φορείς και κρατικές αρχές.

Ο άνθρωπος του Ελληνικού

Πριν από οποιοδήποτε ερώτημα για την αποχώρησή του, χρειάζεται να αναγνωριστεί κάτι. Ο Οδυσσέας Αθανασίου είναι ένα από τα πρόσωπα που ταυτίστηκαν όσο λίγα με τη μετατροπή του Ελληνικού από πολυετή πολιτική και επενδυτική εκκρεμότητα σε έργο υπό κατασκευή.

Ανέλαβε τη Lamda στην κορύφωση της χρηματοπιστωτικής κρίσης. Σύμφωνα με την εταιρεία, στη διάρκεια της θητείας του το ενεργητικό της πενταπλασιάστηκε, στα περίπου 5 δισ. ευρώ, και η καθαρή αξία της τετραπλασιάστηκε, στα περίπου 1,5 δισ. ευρώ. Από την υπογραφή της σύμβασης για το Ελληνικό το 2014 μέχρι την έναρξη των έργων το 2021 πέρασαν επτά χρόνια, με αλλαγές κυβερνήσεων, προσφυγές στο Συμβούλιο της Επικρατείας και αμέτρητες εκκρεμότητες. Από τότε το Ελληνικό απέκτησε άδειες, χρηματοδότηση και αγοραστές. Για τον ίδιο, η πορεία του στη Lamda «έγινε αποστολή ζωής».

Γιατί τώρα;

Η απόφαση, όπως είπε, πάρθηκε «συναινετικά», και θέλει πλέον να δημιουργήσει κάτι δικό του. Έδωσε και μια απάντηση στο «γιατί τώρα»: «Το Ελληνικό έχει πλέον περάσει από την υπόσχεση στην υλοποίηση. Και ίσως αυτή να είναι η πιο ουσιαστική στιγμή για να κλείσει ένα κεφάλαιο και να ξεκινήσει ένα νέο.»

Η εξήγηση είναι θεμιτή. Η ίδια στιγμή, όμως, είναι και εκείνη όπου ο άνθρωπος που γνωρίζει κάθε λεπτομέρεια του έργου θα ήταν ίσως πιο πολύτιμος από ποτέ. Γι’ αυτό το ερώτημα παραμένει εύλογο. Δεν γνωρίζουμε τις εσωτερικές συζητήσεις. Μπορούμε όμως να εξετάσουμε τρεις διαφορετικές αναγνώσεις της αλλαγής.

Πρώτη ανάγνωση: όλα πάνε καλά. Η αλλαγή είναι μια σχεδιασμένη διαδοχή. Ο Αθανασίου φεύγει όταν τα πιο αβέβαια κομμάτια, δηλαδή οι άδειες, οι πωλήσεις και η χρηματοδότηση, έχουν σε μεγάλο βαθμό εξασφαλιστεί. Τον Σεπτέμβριο εγκαινιάστηκε το Sports Park. Με βάση το σημερινό χρονοδιάγραμμα, το 2027 αναμένονται οι πρώτες παραδόσεις κατοικιών, ο Riviera Tower, το εμπορικό κέντρο της παραλίας και η μαρίνα. Ο βασικός μέτοχος, Σπύρος Λάτσης, δήλωσε ότι ο Αθανασίου «διαδραμάτισε καθοριστικό ρόλο στη διαμόρφωση της LAMDA όπως τη γνωρίζουμε σήμερα» και μίλησε για «τη σχέση εμπιστοσύνης που οικοδομήθηκε όλα αυτά τα χρόνια». Τίποτα στις δημόσιες δηλώσεις δεν δείχνει ρήξη.

Δεύτερη ανάγνωση: όλα είναι ουδέτερα. Η αλλαγή ηγεσίας αντανακλά απλώς την αλλαγή φάσης του ίδιου του έργου. Άλλες ικανότητες χρειάστηκαν για να εξασφαλιστούν εγκρίσεις, να αντιμετωπιστούν δικαστικές εκκρεμότητες και να προσελκυστούν αγοραστές. Άλλες θα χρειαστούν για μια ανάπτυξη με κατοίκους, εμπορικά κέντρα και ταμειακές ροές.

Τρίτη ανάγνωση: κάτι δεν πάει καλά. Σε αυτή την ανάγνωση, η αλλαγή στρέφει την προσοχή στην απόσταση ανάμεσα σε όσα υποσχέθηκε το έργο και σε όσα έχει παραδώσει ως σήμερα. Το 2021, μεγάλο μέρος του Ελληνικού ήταν για το 2025. Σήμερα κανένα σπίτι δεν κατοικείται, ο Riviera Tower μετατέθηκε για το 2027 και το μεγαλύτερο μέρος του πάρκου παραμένει υπό ανάπτυξη. Το πρώτο εξάμηνο έκλεισε με ζημιές, και ο ίδιος ο Αθανασίου παραδέχτηκε ότι ήταν αισιόδοξος και ότι κάποιες αποφάσεις θα μπορούσαν να είχαν ληφθεί πιο γρήγορα. Όταν ένα έργο αυτού του μεγέθους μένει πίσω από τα χρονοδιαγράμματά του, είναι φυσικό μια αλλαγή στην κορυφή να διαβάζεται και ως απάντηση σε αυτό. Η απόσταση υπάρχει και τεκμηριώνεται. Αυτό που αποδεικνύει όμως είναι αποκλίσεις από προηγούμενα χρονοδιαγράμματα, όχι την αιτία της αποχώρησης.

Τα χρονοδιαγράμματα

Τον Νοέμβριο του 2021, ο Αθανασίου ήταν σαφής: «Το Ελληνικό ξεκίνησε και έως το 2025 ένα μεγάλο μέρος του θα είναι έτοιμο, ώστε όλοι οι πολίτες να το απολαύσουν με υπερηφάνεια». Μέσα σε αυτό το «μεγάλο μέρος» ήταν και μεγάλο κομμάτι του πάρκου. Δύο χρόνια αργότερα, ο στόχος μετατέθηκε για το τέλος του 2026 ή τις αρχές του 2027.

Σήμερα, τον Οκτώβριο του 2026, κανένα σπίτι δεν κατοικείται ακόμη. Τον Σεπτέμβριο η εταιρεία τοποθέτησε τις πρώτες παραδόσεις κατοικιών στις αρχές του 2027, ενώ στο δελτίο για την αλλαγή ηγεσίας η νέα διευθύνουσα σύμβουλος τοποθετεί την άφιξη των πρώτων κατοίκων μέσα στην επόμενη διετία. Ο Riviera Tower μετατέθηκε για το 2027, και η εταιρεία έχει κάνει πρόβλεψη 5 εκατ. ευρώ για αποζημιώσεις αγοραστών. Το εμπορικό κέντρο της λεωφόρου Βουλιαγμένης δεν αναμένεται πριν από το 2029.

Η εταιρεία έχει αποδώσει τις καθυστερήσεις σε παράγοντες όπως η πανδημία, οι διαταραχές στην εφοδιαστική αλυσίδα και η έλλειψη εξειδικευμένου εργατικού δυναμικού στις κατασκευές. Ο ίδιος, αποχωρώντας, πρόσθεσε και μια προσωπική παραδοχή: «Εγώ προσωπικά ήμουν αισιόδοξος, αλλά έμαθα», και «κάποιες αποφάσεις ίσως μπορούσαν να ληφθούν πιο γρήγορα».

Οι αριθμοί

Εμπορικά, το Ελληνικό πηγαίνει καλά. Οι εισπράξεις από το Ελληνικό ξεπέρασαν τα 1,8 δισ. ευρώ έως τα τέλη Αυγούστου. Τα σπίτια της πρώτης φάσης πουλήθηκαν σχεδόν όλα πριν χτιστούν. Η αξία του χαρτοφυλακίου της Lamda ξεπερνά τα 3,9 δισ. ευρώ, και τα εμπορικά της κέντρα συνεχίζουν να αυξάνουν τα κέρδη τους.

Στο πρώτο εξάμηνο του 2026 ο όμιλος είχε καθαρές ζημιές 41 εκατ. ευρώ, έναντι κερδών 127,9 εκατ. έναν χρόνο νωρίτερα. Στη μεταβολή έπαιξε ρόλο, μεταξύ άλλων, η σημαντικά χαμηλότερη επίδραση των αποτιμήσεων. Εδώ βρίσκεται η πραγματική αντίφαση του Ελληνικού. Μπορεί ταυτόχρονα να πηγαίνει καλά εμπορικά και να έχει μείνει πίσω κατασκευαστικά.

Το πάρκο που αργεί

Για χρόνια, η υπόσχεση για το Ελληνικό ήταν ένα μεγάλο μητροπολιτικό πάρκο. Το 2010 ο τότε πρωθυπουργός το περιέγραφε ως «το μεγαλύτερο και καλύτερο στην Ευρώπη». Με την ιδιωτικοποίηση, η υπόσχεση έγινε ένα πάρκο 2.000 στρεμμάτων, μεγαλύτερο από το Hyde Park του Λονδίνου, μέσα σε μια μεγάλη ανάπτυξη ακινήτων. Η ίδια η Lamda περιγράφει σήμερα το Ελληνικό ως μια «έξυπνη» πόλη «με επίκεντρο το μεγαλύτερο παράκτιο πάρκο της Ευρώπης». Το πάρκο έμεινε η εικόνα που συνέδεσε μια μεγάλη ιδιωτική επένδυση με μια υπόσχεση για ολόκληρη την πόλη.

Σήμερα έχουν ανοίξει στο κοινό το Experience Park, που λειτουργεί από το 2021, και το νέο Sports Park, που εγκαινιάστηκε τον Σεπτέμβριο. Το μεγαλύτερο μέρος του Μητροπολιτικού Πάρκου παραμένει υπό ανάπτυξη. Στις αρχές του 2027 προβλέπεται να προστεθούν περίπου 160 στρέμματα πάρκου και ελεύθερων χώρων μαζί με τη λίμνη. Για την ολοκλήρωση του πάρκου, η εταιρεία μιλά για σταδιακή παράδοση «τα επόμενα χρόνια».

Όπου άνοιξε κάτι για το κοινό, ο κόσμος ήρθε. Το Experience Park είχε πάνω από 3 εκατομμύρια επισκέπτες στα τρία πρώτα του χρόνια. Ανεξάρτητη έρευνα για το πώς βλέπουν οι πολίτες το έργο συνολικά δεν διαθέτουμε. Η μεγάλη προσέλευση στους χώρους που έχουν ήδη ανοίξει δείχνει, πάντως, το δημόσιο ενδιαφέρον για όσα παραδίδονται.

Δύο διαφορετικά μέτρα

Σήμερα, μεγάλο μέρος της εταιρικής αφήγησης μετριέται σε εισπράξεις, προπωλήσεις και αξία χαρτοφυλακίου. Για μια εισηγμένη εταιρεία αυτοί οι αριθμοί είναι κρίσιμοι. Για τον πολίτη όμως το μέτρο είναι διαφορετικό: τι μπορεί ήδη να χρησιμοποιήσει.

Το 2021, η Lamda μιλούσε για ένα Ελληνικό που «όλοι οι πολίτες» θα απολαύσουν «με υπερηφάνεια». Στα χρόνια που ακολούθησαν, η δημόσια εικόνα του έργου στηρίχτηκε σε μεγάλο βαθμό σε αριθμούς: δισεκατομμύρια σε εισπράξεις, σπίτια που εξαντλήθηκαν πριν χτιστούν, τιμές ανά τετραγωνικό. Η εταιρεία δεν σταμάτησε να μιλά για το πάρκο, και στα εγκαίνια του Sports Park ο Αθανασίου διάλεξε τη λέξη «συνύπαρξη». Κατά τη γνώμη μας, όμως, η ιστορία των χρημάτων ακούστηκε πιο δυνατά από την ιστορία του κοινού καλού. Και αυτή η ανισορροπία έχει επικοινωνιακό κόστος. Όταν η δημόσια εικόνα ενός έργου κυριαρχείται από ακίνητα εκατομμυρίων, υπάρχει ο κίνδυνος να επισκιάζεται η υπόσχεσή του προς το ευρύτερο κοινό.

Το μέτρο του κοινού καλού το έχει θέσει δημόσια ο ίδιος ο βασικός μέτοχος. Στα επίσημα εγκαίνια του έργου, τον Οκτώβριο του 2022, ο Σπύρος Λάτσης είπε ότι το Ελληνικό απευθύνεται σε όλους τους πολίτες και τους επισκέπτες της χώρας, και ότι σκοπός είναι να ωφελούνται όλοι, ακόμη και οι οικονομικά ασθενέστεροι. Έτσι το έργο αποκτά δύο μέτρα επιτυχίας. Το ένα είναι πόσο θα αξίζουν τα ακίνητα και πόσα θα εισπράξει η εταιρεία. Το άλλο είναι πόσο από το Ελληνικό θα είναι πραγματικά προσβάσιμο και χρήσιμο στην κοινωνία. Όσο το έργο περνά από τις μακέτες στις παραδόσεις, το δεύτερο μέτρο θα γίνεται όλο και σημαντικότερο.

Η γειτονιά γύρω από το έργο

Σύμφωνα με τα στοιχεία της Spitogatos, στα νότια προάστια οι τιμές των σπιτιών ανέβηκαν σχεδόν κατά το ήμισυ μέσα σε πέντε χρόνια και τα ενοίκια πάνω από 40%. Σύμφωνα με την ReDataset, ένα καινούριο σπίτι εκεί νοικιάζεται σήμερα κατά μέσο όρο 1.500 ευρώ τον μήνα.

Αυτό δεν σημαίνει ότι την άνοδο την προκάλεσε το Ελληνικό, γιατί οι τιμές επηρεάζονται από πολλούς παράγοντες. Δείχνει όμως το περιβάλλον μέσα στο οποίο γεννιέται η νέα πόλη.

Ποια έρχεται

Η Εύη Κωστάκη έχει διαδρομή υψηλού επιπέδου στη χρηματοοικονομική. Ήταν Group CFO και μέλος του Executive Board του ελβετικού τραπεζικού ομίλου Julius Baer. Νωρίτερα εργάστηκε στην Εθνική Τράπεζα, στη Eurobank, στη Morgan Stanley και στη Merrill Lynch, και είναι μέλος του διοικητικού συμβουλίου της Titan America, εταιρείας τσιμέντου και δομικών υλικών.

Η εταιρεία την παρουσιάζει ως στέλεχος με «βαθιά γνώση σε θέματα χρηματοοικονομικής διοίκησης και στρατηγικής» και «εκτενή εμπειρία στους τομείς των εξαγορών και συγχωνεύσεων, της διαχείρισης κεφαλαίων και του επιχειρηματικού μετασχηματισμού». Το βιογραφικό της δεν δείχνει καριέρα χτισμένη πάνω στην ανάπτυξη ακινήτων ή στην κατασκευή μεγάλων έργων.

Η επιλογή ενός διευθύνοντος συμβούλου είναι και ένα δημόσιο σήμα για την επόμενη φάση μιας εταιρείας. Το έντονα χρηματοοικονομικό προφίλ της Κωστάκη προδιαθέτει για έμφαση στα κεφάλαια, στο κόστος και στις ταμειακές ροές. Η ίδια περιέλαβε επίσης στις προτεραιότητές της την υλοποίηση όσων η εταιρεία έχει δεσμευθεί να παραδώσει στους πελάτες και στην Ελληνική Πολιτεία, καθώς και την εκπλήρωση όσων έχει υποσχεθεί στις τοπικές κοινωνίες. Μένει να φανεί πώς θα συνδυαστούν στην πράξη.

Η οπτική μας

Η αποχώρηση του Οδυσσέα Αθανασίου δεν αποδεικνύει αποτυχία. Υπογραμμίζει όμως ότι τελειώνει η εποχή κατά την οποία το Ελληνικό μπορούσε να κρίνεται κυρίως από όσα πρόκειται να γίνουν. Ο ίδιος το είπε στα εγκαίνια του Σεπτεμβρίου: «Για χρόνια μιλούσαμε για σχέδια, μακέτες και χρονοδιαγράμματα. Τώρα μιλάμε για ημερομηνίες παράδοσης.»

Το Κέντρο Πολιτισμού Ίδρυμα Σταύρος Νιάρχος δείχνει ποιο είναι τελικά το μέτρο. Η σύγκριση δεν είναι απόλυτα δίκαιη, γιατί το ΚΠΙΣΝ ήταν δωρεά, ενώ το Ελληνικό είναι επένδυση που πρέπει να βγάλει χρήματα. Κανείς όμως δεν είναι υπερήφανος για το ΚΠΙΣΝ επειδή στέκεται σωστά οικονομικά. Είναι υπερήφανος για όσα του προσφέρει. Αντίστοιχα, κανείς δεν θα είναι υπερήφανος για το Ελληνικό επειδή πουλήθηκαν διαμερίσματα εκατομμυρίων. Θα είναι υπερήφανος αν μπορεί να χαρεί ένα μεγάλο, φιλόξενο πάρκο και μια ωραία παραλία.

Αυτή την πρόκληση κληρονομεί η Εύη Κωστάκη, και η ίδια την έθεσε με τα δικά της λόγια: «να εκπληρώσουμε όσα έχουμε υποσχεθεί στις τοπικές κοινωνίες». Ασφαλώς θα κριθεί και από τα αποτελέσματα, τη χρηματοδότηση, το κόστος και τις αποδόσεις μιας εισηγμένης εταιρείας.

Το Ελληνικό όμως έχει και ένα δεύτερο, δυσκολότερο μέτρο: πόσο γρήγορα μια πολύ επιτυχημένη εμπορική επένδυση θα γίνει καθημερινή πραγματικότητα για την πόλη. Και τελικά, αν οι πολίτες θα αναγνωρίσουν σε αυτό το έργο την υπόσχεση της αρχής: ότι δεν χτίζεται μόνο για όσους μπορούν να αγοράσουν μέσα σε αυτό, αλλά και για όσους ζουν γύρω του.