Ο Διεθνής Αερολιμένας Αθηνών δεν αποτελεί μία κλασική ιστορία ανάπτυξης που εξαρτάται γραμμικά από την αύξηση της επιβατικής κίνησης. Κι αυτό γιατί παρά το γεγονός ότι το 2025 η επιβατική κίνηση αυξήθηκε κατά 7%, τα συνολικά έσοδα ενισχύθηκαν μόλις κατά 2%, αναδεικνύοντας με σαφήνεια τον ιδιαίτερο μηχανισμό που διέπει το επιχειρηματικό μοντέλο του αεροδρομίου. Η εξήγηση βρίσκεται στο γεγονός οι αποδόσεις της αεροπορικής δραστηριότητας υπόκεινται σε ανώτατο επιτρεπόμενο όριο απόδοσης επί των αρχικά επενδυμένων κεφαλαίων 15%, με αποτέλεσμα η άνοδος της κίνησης να μη μεταφράζεται αυτόματα σε ανάλογη κερδοφορία.
Επί της ουσίας, όσο ενισχύονται οι όγκοι επιβατών, τόσο προσαρμόζονται προς τα κάτω τα αεροναυτιλιακά έσοδα ανά μονάδα, ώστε η εταιρεία να παραμένει εντός του ρυθμιστικού πλαισίου. Το 2025, μάλιστα, η δυνατότητα αξιοποίησης υπολοίπου μεταφοράς κερδών ήταν πλέον περιορισμένη, γεγονός που κατέστησε ακόμη πιο εμφανές ότι το αεροπορικό κομμάτι λειτουργεί περισσότερο ως ρυθμιζόμενος μηχανισμός σταθερών αποδόσεων παρά ως μοχλός εκρηκτικής ανάπτυξης.
Την ίδια ώρα, οι μη αεροπορικές δραστηριότητες – όπως το λιανεμπόριο, η εστίαση και η στάθμευση – εμφάνισαν ανθεκτικότητα, με τα έσοδα ανά μονάδα να παραμένουν ουσιαστικά αμετάβλητα, παρά την αυξημένη συμφόρηση και τα έργα που βρίσκονται σε εξέλιξη. Ωστόσο, η επίδραση αυτών των έργων εκτιμάται ότι ενδέχεται να ασκήσει πίεση στη δαπάνη ανά επιβάτη το 2026. Σε επίπεδο καθαρής κερδοφορίας, τα καθαρά κέρδη υποχώρησαν κατά 12% σε ετήσια βάση, στα 207 εκατ. ευρώ, εξέλιξη που ήταν πάντως συμβατή με τις προβλέψεις της διοίκησης του Διεθνούς Αερολιμένα Αθηνών και ελαφρώς καλύτερη από τις εκτιμήσεις που είχαν δώσει οι αναλυτές της Eurobank Equities.
H προοπτική ανάπτυξης με όχημα τις εμπορικές δραστηριότητες
Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι η πραγματική «μηχανή» της αξίας του ΔΑΑ δεν βρίσκεται στην επιβατική κίνηση αυτή καθαυτή, αλλά στη ρυθμιζόμενη απόδοση επί των ιδίων κεφαλαίων, με συμπληρωματικό μοχλό τις εμπορικές δραστηριότητες. Ο αεροπορικός τομέας παρέχει ένα αμυντικό, σχετικά προβλέψιμο και συνδεδεμένο με τον πληθωρισμό υπόβαθρο ταμειακών ροών. Αντιθέτως, η ουσιαστική προοπτική ανάπτυξης εντοπίζεται στο μη αεροπορικό σκέλος, όπου οι αποδόσεις δεν υπόκεινται σε πλαφόν και η λειτουργική μόχλευση είναι αισθητά ισχυρότερη.
Με άλλα λόγια, το στοιχείο που καθοδηγεί πιο ουσιαστικά την επιχειρηματική δραστηριότητα του αεροδρομίου είναι η ικανότητά του να επεκτείνει και να αξιοποιεί εμπορικά τους διαθέσιμους χώρους του. Η αύξηση των εμπορικών επιφανειών, η καλύτερη εκμετάλλευση του εμπορικού μείγματος και η σταδιακή ενίσχυση των αποδόσεων από δραστηριότητες όπως η εστίαση και η στάθμευση συνιστούν τον βασικό παράγοντα δημιουργίας αξίας σε βάθος χρόνου. Η επιβατική κίνηση παραμένει ασφαλώς σημαντική, αλλά κυρίως επειδή τροφοδοτεί το εμπορικό οικοσύστημα του αεροδρομίου και όχι επειδή μεταβάλλει ελεύθερα τα κέρδη της ρυθμιζόμενης αεροπορικής δραστηριότητας.
Τα κέρδη του Αεροδρομίου δεν κινούνται παράλληλα με τις επιβατικές ροές
Αυτό έρχεται σε αντίθεση με μια διαδεδομένη αντίληψη στην αγορά ότι τα κέρδη του ΔΑΑ κινούνται σχεδόν παράλληλα με τις ροές επιβατών. Η χρήση του 2025 έδειξε ότι η συσχέτιση αυτή είναι πολύ πιο ασθενής απ’ όσο συχνά θεωρείται, τόσο σε περιόδους ανόδου όσο και σε περιόδους αβεβαιότητας. Το ρυθμιστικό πλαίσιο λειτουργεί ως «μαξιλάρι» για την αεροπορική δραστηριότητα, περιορίζοντας τις διακυμάνσεις και καθιστώντας το προφίλ του ομίλου περισσότερο αμυντικό απ’ ό,τι υποδηλώνει η επιφανειακή ανάγνωση των στοιχείων κίνησης.
Για το 2026, η πρόβλεψη της διοίκησης τοποθετεί τα καθαρά κέρδη κοντά στα 200 εκατ. ευρώ, δηλαδή ουσιαστικά σε επίπεδα παραπλήσια με το 2025. Σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα, η αεροπορική δραστηριότητα αναμένεται να ενισχύεται με σχετικά ήπιο ρυθμό. Αντίθετα, οι μη αεροπορικές δραστηριότητες εκτιμάται ότι θα κινηθούν ταχύτερα, καθώς θα αναπτύσσονται οι εμπορικοί χώροι και θα ενισχύεται η λειτουργική αποδοτικότητα. Συνολικά, αυτό μεταφράζεται σε μια σταδιακή αλλά όχι θεαματική αύξηση της καθαρής κερδοφορίας τα επόμενα χρόνια.
Η υπεραξία πέρα από το αεροπορικό εισιτήριο
Υπό αυτό το πρίσμα, ο Διεθνής Αερολιμένας Αθηνών προσεγγίζεται περισσότερο ως ένα «ομολογιακού τύπου» περιουσιακό στοιχείο, όπως χαρακτηρίζεται από τους αναλυτές της Eurobank Equities, με σταθερές εισοδηματικές ροές και σύνδεση με τον πληθωρισμό, παρά ως ένα ξεκάθαρο αφήγημα ανάπτυξης που απογειώνεται ταυτόχρονα με την επιβατική κίνηση. Η επενδυτική του ελκυστικότητα στηρίζεται ακριβώς σε αυτή τη δυαδική φύση. Από τη μία, το ρυθμιζόμενο αεροπορικό σκέλος προσφέρει προβλεψιμότητα και αντοχές, από την άλλη το εμπορικό σκέλος παρέχει τη δυνατότητα υπεραπόδοσης. Το ερώτημα, επομένως, δεν είναι μόνο πόσοι επιβάτες θα περάσουν από το «Ελευθέριος Βενιζέλος», αλλά κυρίως πόση αξία θα μπορέσει το αεροδρόμιο να αποσπάσει από αυτούς πέρα από το αεροπορικό εισιτήριο.
Εν κατακλείδι, με τις επενδύσεις που έχει προγραμματίσει η εταιρεία, αναμένεται τα επόμενα χρόνια η σημαντική αύξηση των εναλλακτικών εσόδων από τις συμπληρωματικές δραστηριότητες λιανικής, στάθμευσης και εστίασης. Θυμίζουμε εδώ, ότι η επέκταση του κτιρίου Κύριου Αεροσταθμού περιλαμβάνει, ενίσχυση των εγκαταστάσεων κατά 148.000 τετραγωνικά μέτρα, προσθήκη νέων εγκαταστάσεων επιβίβασης, αναβάθμιση των θέσεων στάθμευσης αεροσκαφών και σημαντική διεύρυνση των χώρων λιανικής πώλησης και εστίασης, οι οποίοι θα αυξηθούν κατά τουλάχιστον 100%.
Παράλληλα, η φάση κατασκευής του νέου Πολυώροφου Χώρου Στάθμευσης αυτοκινήτων και πρόσθετων θέσεων στάθμευσης αεροσκαφών έχει ήδη ξεκινήσει από τον Ιούλιο του 2025. Τέλος, η εταιρεία ανέθεσε τη σύμβαση μελέτης και κατασκευής του νέου αεροσταθμού VIP και των συναφών έργων στο χώρο στάθμευσης αεροσκαφών. Οι σχετικές εργασίες προβλέπεται να ολοκληρωθούν το 2027.
