THE BULLET POINT "PREVIEW"
Η ευρωπαϊκή αγορά αποθηκών επιστρέφει σταδιακά σε ηπιότερους ρυθμούς, μετά τα ιστορικά υψηλά του 2021.
Θέση, ενεργειακή απόδοση και αυτοματοποίηση καθορίζουν περισσότερο την ανταγωνιστικότητα και την αξία κάθε εγκατάστασης logistics.
Η Ελλάδα προσελκύει νέες επενδύσεις, αλλά κατάλληλα οικόπεδα και κόστος κατασκευής παραμένουν δύο βασικές προκλήσεις.
Η αγορά των αποθηκών εξακολουθεί να αποτελεί έναν από τους πιο δραστήριους κλάδους του real estate, όμως οι παράγοντες που καθορίζουν την αξία των επενδύσεων έχουν αρχίσει να αλλάζουν. Η ζήτηση δεν αξιολογείται μόνο με βάση τη διαθεσιμότητα νέων χώρων, αλλά και με κριτήρια όπως η ενεργειακή απόδοση, η θέση του ακινήτου, η πρόσβαση στις μεταφορικές υποδομές και η δυνατότητα εξυπηρέτησης πιο σύνθετων εφοδιαστικών αναγκών.
Οι τελευταίες αναλύσεις της CBRE και της Savills δείχνουν ότι η ευρωπαϊκή αγορά αποθηκών αφήνει πίσω της την περίοδο των εξαιρετικά υψηλών ρυθμών ανάπτυξης. Η ζήτηση για αποθηκευτικούς χώρους έχει υποχωρήσει από τα ιστορικά υψηλά του 2021, όταν οι νέες μισθώσεις έφτασαν τα 9,6 εκατ. τετραγωνικά μέτρα μέσα σε τρεις μήνες, και πλέον διαμορφώνονται σταθερά μεταξύ 5 και 6 εκατ. τετραγωνικών μέτρων. Η μεταβολή αυτή δεν θεωρείται ένδειξη εξασθένησης της αγοράς, αλλά επιστροφή σε πιο φυσιολογικά επίπεδα μετά από μια περίοδο ιδιαίτερα έντονης δραστηριότητας. Παράλληλα, οι δύο οίκοι εκτιμούν ότι η ουσιαστική ενίσχυση της ζήτησης αναμένεται μετά το 2027, καθώς η αγορά αναπτύσσεται με πιο ισορροπημένους ρυθμούς.
Ενεργειακή απόδοση και αυτοματοποίηση αλλάζουν τα κριτήρια επιλογής
Η αγορά δεν ανταγωνίζεται μόνο σε τετραγωνικά μέτρα. Οι επιχειρήσεις αναζητούν αποθήκες που μειώνουν το λειτουργικό κόστος, υποστηρίζουν υψηλότερα επίπεδα αυτοματοποίησης και εξυπηρετούν αποτελεσματικότερα τις ανάγκες των σύγχρονων εφοδιαστικών αλυσίδων. Υπό αυτές τις συνθήκες, πολλές παλαιότερες εγκαταστάσεις χάνουν μέρος της ανταγωνιστικότητάς τους.
Η αγορά δεν τροφοδοτείται με τον ίδιο ρυθμό από νέα έργα. Σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες, οι επενδυτές επιλέγουν να ξεκινούν νέες αναπτύξεις μόνο όταν έχει ήδη εξασφαλιστεί μισθωτής, καθώς το υψηλό κόστος χρηματοδότησης και κατασκευής αυξάνει την αβεβαιότητα. Παράλληλα, οι ολοκληρώσεις νέων αποθηκών βρίσκονται στα χαμηλότερα επίπεδα των τελευταίων εννέα ετών, γεγονός που συγκρατεί την προσφορά ακόμη και στις πιο ώριμες αγορές logistics.
Η σταθεροποίηση αυτή επηρεάζει και την πορεία των μισθωμάτων. Οι έντονες αυξήσεις που καταγράφηκαν τα προηγούμενα χρόνια δίνουν σταδιακά τη θέση τους σε πιο ήπιους ρυθμούς. Η CBRE εκτιμά ότι τα μισθώματα στα κορυφαία ακίνητα logistics θα αυξηθούν κατά μέσο όρο περίπου 1,8% το 2026. Η εικόνα, ωστόσο, διαφέρει σημαντικά μεταξύ των αγορών. Περιοχές όπως η Ιβηρική Χερσόνησος, το Δουβλίνο και ορισμένες χώρες της Κεντρικής και Ανατολικής Ευρώπης εξακολουθούν να εμφανίζουν μεγαλύτερη δυναμική, καθώς συνδυάζουν αυξανόμενη ζήτηση με περιορισμένη διαθεσιμότητα σύγχρονων εγκαταστάσεων.
Από τις πιο ανθεκτικές κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων
Παρά την επιβράδυνση της αγοράς σε σχέση με τα χρόνια μετά την πανδημία, οι επενδυτές εξακολουθούν να θεωρούν τα logistics μία από τις πιο ανθεκτικές κατηγορίες επαγγελματικών ακινήτων. Οι μακροχρόνιες συμβάσεις μίσθωσης, η σχετικά σταθερή ροή εσόδων και η διαρκής ανάγκη των επιχειρήσεων για σύγχρονες εγκαταστάσεις διατηρούν υψηλό το ενδιαφέρον θεσμικών επενδυτών και επενδυτικών κεφαλαίων. Η επιλογή των έργων γίνεται με αυστηρότερα κριτήρια, δίνοντας μεγαλύτερη βαρύτητα στη θέση του ακινήτου, στις δυνατότητες μελλοντικής επέκτασης και στην προσαρμογή του στις απαιτήσεις της αυτοματοποιημένης εφοδιαστικής.
Τη ζήτηση εξακολουθούν να στηρίζουν και οι ευρύτερες αλλαγές στις εφοδιαστικές αλυσίδες. Πολλές επιχειρήσεις επιλέγουν να μεταφέρουν μέρος της παραγωγής τους πιο κοντά στις ευρωπαϊκές αγορές, μια στρατηγική γνωστή ως nearshoring, ώστε να μειώσουν τους χρόνους παράδοσης και την εξάρτησή τους από απομακρυσμένους προμηθευτές. Παράλληλα, η ανάγκη δημιουργίας πιο ανθεκτικών δικτύων διανομής και η αυξανόμενη χρήση αυτοματοποιημένων συστημάτων αποθήκευσης διαμορφώνουν νέα πρότυπα για τις εγκαταστάσεις logistics. Οι αποθήκες δεν περιορίζονται στη φύλαξη προϊόντων. Υποστηρίζουν διαδικασίες όπως η ταξινόμηση, η διαχείριση αποθεμάτων, η προετοιμασία παραγγελιών και η ταχεία διανομή, αξιοποιώντας αυτοματοποιημένα και ψηφιακά συστήματα.
Η θέση της Ελλάδας στον χάρτη των logistics
Η Ελλάδα ενισχύει σταδιακά τη θέση της ως περιφερειακού κόμβου logistics στη Νοτιοανατολική Ευρώπη. Η γεωγραφική της θέση, η αναβάθμιση του λιμανιού του Πειραιά, η ανάπτυξη του Θριασίου Εμπορευματικού Κέντρου και οι επενδύσεις σε οδικές και σιδηροδρομικές υποδομές βελτιώνουν τις δυνατότητες διακίνησης εμπορευμάτων και αυξάνουν την ελκυστικότητα της χώρας για νέες επενδύσεις στον κλάδο. Οι Trade Estates, Premia, Prodea και Noval Property συνεχίζουν να επεκτείνουν τα χαρτοφυλάκιά τους σε σύγχρονες αποθήκες και logistics parks, στοιχηματίζοντας στις μακροπρόθεσμες προοπτικές της αγοράς.
Η προοπτική αυτή συνοδεύεται, ωστόσο, και από σημαντικές προκλήσεις. Η εξεύρεση κατάλληλων οικοπέδων κοντά σε βασικούς οδικούς άξονες γίνεται δυσκολότερη, ενώ το αυξημένο κόστος κατασκευής επηρεάζει τη βιωσιμότητα αρκετών νέων έργων. Οι απαιτήσεις για ενεργειακή απόδοση και πιστοποιήσεις βιωσιμότητας αυξάνουν το κόστος των επενδύσεων, αλλά αποτελούν βασική προϋπόθεση για τη διατήρηση της ανταγωνιστικότητας των ακινήτων.
