Tην ώρα που το στεγαστικό παραμένει ένα από τα πιο «καυτά» προβλήματα για τα ελληνικά νοικοκυριά, οι προβλέψεις για την πολυαναμενόμενη διόρθωση στην αγορά κατοικίας εξακολουθούν να διαψεύδονται.
Οι τιμές μπορεί να ανεβαίνουν πλέον με χαμηλότερη ταχύτητα σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, ωστόσο η κατεύθυνση παραμένει η ίδια και είναι προς τα πάνω.
Τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος για το δεύτερο τρίμηνο του 2026 δείχνουν νέα ετήσια αύξηση των τιμών των διαμερισμάτων κατά 5,5%, μετά το 5,7% του πρώτου τριμήνου. Και αυτό συμβαίνει ενώ η κατασκευαστική δραστηριότητα έχει ανεβάσει αισθητά ταχύτητα, με την παραγωγή στις κατασκευές να αυξάνεται την ίδια περίοδο κατά 7,1%.
Και μπορεί αυτό από μια πρώτη άποψη να φαίνεται παράδοξο, όμως περισσότερη κατασκευαστική δραστηριότητα δεν σημαίνει αυτομάτως περισσότερες προσιτές κατοικίες. Η ελληνική αγορά εξακολουθεί να κουβαλά το έλλειμμα προσφοράς που δημιουργήθηκε στα χρόνια της κρίσης, την ώρα που η ζήτηση έχει επιστρέψει πολύ ταχύτερα και έχει αλλάξει χαρακτήρα.
Ο ρυθμός μειώνεται, αλλά δεν αρκεί…
Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος είναι αποκαλυπτικά, με τις τιμές στα νεόδμητα διαμερίσματα ηλικίας έως πέντε ετών η ετήσια αύξηση των τιμών έφθασε το 6,2% το δεύτερο τρίμηνο, ενώ στα παλαιότερα ακίνητα διαμορφώθηκε στο 5%.
Στην Αθήνα οι τιμές αυξήθηκαν κατά 5% και στη Θεσσαλονίκη κατά 4,7%, ενώ ακόμη μεγαλύτερη ήταν η άνοδος στις άλλες μεγάλες πόλεις με 5,4%. Το εντυπωσιακότερο στοιχείο έρχεται από τις υπόλοιπες περιοχές της χώρας, όπου η αύξηση έφθασε το 7,1%.
Και μπορεί οι αυξήσεις να συνεχίζονται, ο ρυθμός όμως μειώνεται. Ενδεικτικά, το 2025 οι τιμές των διαμερισμάτων είχαν αυξηθεί κατά 8,3% και το 2024 κατά 9,1%. Επιβράδυνση όμως δεν σημαίνει πτώση, αλλά σημαίνει ότι ένα ακίνητο που είχε ήδη ακριβύνει σημαντικά τα προηγούμενα χρόνια εξακολουθεί να γίνεται ακριβότερο, απλώς με μικρότερη ταχύτητα.
Το τι θα ανακοινώσει η ΤτΕ φαινόταν σε έναν βαθμό ήδη από τις αγγελίες, καθώς, σύμφωνα με τον δείκτη του Spitogatos, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικίας στο σύνολο της χώρας ήταν αυξημένη κατά 6,1% στο δεύτερο τρίμηνο του 2026, ενώ στην Αττική η αντίστοιχη αύξηση ήταν 5,3%.
Και μπορεί να πρόκειται για ζητούμενες και όχι τελικές τιμές συναλλαγών, όμως η κατεύθυνση συμπίπτει με αυτή που καταγράφει η Τράπεζα της Ελλάδος.
Χτίζουμε περισσότερο, αλλά το πρόβλημα παραμένει
Την ίδια στιγμή, οι μηχανές της οικοδομής δουλεύουν εντονότερα, με τον Δείκτη Παραγωγής στις Κατασκευές να καταγράφει αύξηση κατά 7,1% στο δεύτερο τρίμηνο του 2026 σε ετήσια βάση. Η κατασκευή κτιρίων κινήθηκε ακόμη ταχύτερα, καταγράφοντας ισχυρή διψήφια άνοδο, ενώ αντίθετα τα έργα πολιτικού μηχανικού υποχώρησαν.
Θα περίμενε κανείς ότι η αύξηση της προσφοράς θα λειτουργούσε ως φρένο στις τιμές, κάτι τέτοιο όμως δεν συμβαίνει. Στην πράξη φαίνεται ότι χρειάζεται χρόνος και, κυρίως, σημασία έχει τι ακριβώς κατασκευάζεται, πού και σε ποια τιμή φτάνει τελικά στην αγορά.
Η ίδια η Τράπεζα της Ελλάδος έχει επισημάνει ότι η κατασκευαστική δραστηριότητα έχει ανακάμψει μόνο εν μέρει από την καθίζηση της οικονομικής κρίσης, ενώ οι επενδύσεις σε κατοικίες παραμένουν πολύ χαμηλότερα τόσο από τα προ κρίσης επίπεδα όσο και από τον μέσο όρο της Ευρωζώνης.
Παράλληλα, το αυξημένο κόστος κατασκευής, η έλλειψη κατάλληλων οικοπέδων σε περιοχές υψηλής ζήτησης, το ρυθμιστικό πλαίσιο και οι καθυστερήσεις στις άδειες περιορίζουν την ταχύτητα με την οποία μπορεί να αυξηθεί πραγματικά το διαθέσιμο απόθεμα.
Παράλληλα, υπάρχει και ένα δεύτερο ζήτημα, καθώς μεγάλο μέρος της νέας προσφοράς απευθύνεται σε αγοραστές που μπορούν να πληρώσουν το premium του νεόδμητου ακινήτου.
Το γεγονός ότι τα νέα διαμερίσματα εμφανίζουν μεγαλύτερη άνοδο τιμών από τα παλαιά είναι χαρακτηριστικό μιας αγοράς όπου η νέα οικοδομή δεν ταυτίζεται κατ’ ανάγκη με μείωση των τιμών στις παλαιότερες κατοικίες.
Το χάσμα προσφοράς και ζήτησης
Το χάσμα που παρατηρείται μεταξύ προσφοράς και ζήτησης είναι το σημείο στο οποίο βρίσκεται ίσως η καρδιά του προβλήματος.
Ενδεικτικά, το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο έχει εντοπίσει σημαντική αναντιστοιχία ανάμεσα στην προσφορά και τη ζήτηση κατοικιών στην Ελλάδα. Παρότι ο αριθμός των διαθέσιμων ακινήτων έχει αυξηθεί, τα χαρακτηριστικά τους δεν συμπίπτουν πάντα με αυτά που αναζητούν ή μπορούν να πληρώσουν τα νοικοκυριά.
Είναι χαρακτηριστικό ότι, σύμφωνα με τα στοιχεία που επικαλείται το ΔΝΤ, το 55% των ακινήτων που προσφέρονταν προς πώληση το 2025 είχε τιμή άνω των 200.000 ευρώ, ενώ περίπου ένα στα τρία ξεπερνούσε τις 280.000 ευρώ. Για σημαντικό μέρος των ελληνικών νοικοκυριών, επομένως, η ύπαρξη προσφοράς στα χαρτιά δεν σημαίνει και πραγματική δυνατότητα αγοράς.
Την ίδια στιγμή η ζήτηση παραμένει ισχυρή, καθώς η βελτίωση των εισοδημάτων, η επενδυτική ζήτηση από το εξωτερικό, οι τουριστικές ροές, η διαχρονική προτίμηση των Ελλήνων στην ακίνητη περιουσία και η χρήση αποταμιεύσεων για αγορές κατοικιών δημιουργούν ένα μείγμα που κρατά τις τιμές ψηλά.
Η Τράπεζα της Ελλάδος σημειώνει μάλιστα ότι σημαντικό τμήμα των συναλλαγών πραγματοποιείται με αποταμιεύσεις και όχι με στεγαστικό δανεισμό.
Αυτό κάνει τη συγκεκριμένη ζήτηση λιγότερο ευαίσθητη στις μεταβολές των επιτοκίων και εξηγεί εν μέρει γιατί ακόμη και η περίοδος ακριβότερου χρήματος δεν προκάλεσε τη διόρθωση που αρκετοί ανέμεναν.
Τα μέτρα και η δύσκολη εξίσωση
Η κυβέρνηση έχει επιχειρήσει να παρέμβει στο στεγαστικό πρόβλημα από διαφορετικές κατευθύνσεις, από τα προγράμματα «Σπίτι μου» και τα κίνητρα για να επιστρέψουν κλειστά ακίνητα στη μακροχρόνια μίσθωση έως τους περιορισμούς στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις σε περιοχές υψηλής πίεσης.
Στο πακέτο που ανακοινώθηκε στη ΔΕΘ προστέθηκαν νέα εργαλεία, μεταξύ των οποίων πρόγραμμα 500 εκατ. ευρώ για την ανακαίνιση παλαιών κατοικιών, φορολογικά κίνητρα για την κατασκευή κατοικιών που θα διοχετευθούν σε μακροχρόνια μίσθωση και παράταση των περιορισμών για νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις σε τρία δημοτικά διαμερίσματα της Αθήνας, με επέκταση και στο πρώτο δημοτικό διαμέρισμα της Θεσσαλονίκης.
Τα μέτρα δεν είναι αμελητέα και αρκετά από αυτά χρειάζονται χρόνο για να αποδώσουν, μέχρι στιγμής, όμως, το πρόβλημα αποδεικνύεται εξαιρετικά ανθεκτικό και η βασική εικόνα της αγοράς δεν αλλάζει. Παράλληλα, ορισμένα εργαλεία που ενισχύουν την αγοραστική δυνατότητα, χωρίς να δημιουργούν ταυτόχρονα νέο απόθεμα, μπορούν βραχυπρόθεσμα να αυξήσουν τον ανταγωνισμό για τα ίδια διαθέσιμα σπίτια, αλλά και τις τιμές.
Γι’ αυτό και η λύση του στεγαστικού δύσκολα μπορεί να έρθει μόνο από την πλευρά της ζήτησης, με το μεγάλο στοίχημα να είναι η αύξηση της πραγματικά διαθέσιμης και οικονομικά προσιτής προσφοράς.
Η πτώση που ακόμη δεν ήρθε
Η ελληνική αγορά κατοικίας φαίνεται να περνά σε διαφορετική φάση, όχι όμως σε φάση πτώσης. Οι διψήφιες αυξήσεις των προηγούμενων ετών έχουν περιοριστεί, αλλά οι τιμές συνεχίζουν να καταγράφουν νέα άνοδο πάνω σε μια ήδη πολύ υψηλότερη βάση.
Τα ακίνητα παραμένουν ακριβά παρά τα μέτρα
Ακόμη και η επιστροφή της οικοδομής δεν έχει καταφέρει μέχρι σήμερα να ανατρέψει αυτή την τάση και αυτό ίσως είναι το πιο χαρακτηριστικό στοιχείο της σημερινής αγοράς.
Το πρόβλημα δεν είναι απλώς πόσα σπίτια υπάρχουν ή πόσα καινούργια χτίζονται, αλλά πόσα από αυτά βρίσκονται εκεί όπου υπάρχει πραγματική ζήτηση και, κυρίως, πόσα μπορεί πράγματι να αγοράσει το μέσο νοικοκυριό.
Μέχρι αυτή η εξίσωση να αλλάξει, το «ακριβό μου ακίνητο» δύσκολα θα πάψει να είναι κυριολεξία.
