Πόσο ζωντανό είναι σήμερα το όνειρο του Έλληνα να αγοράσει σπίτι κάτω από 100.000 ευρώ

Το όνειρο της αγοράς κατοικίας με προϋπολογισμό έως 100.000 ευρώ δεν έχει εξαφανιστεί από την ελληνική αγορά ακινήτων. Έχει όμως αλλάξει σημαντικά μορφή.

Τα διαθέσιμα σπίτια σε αυτή την κατηγορία τιμής είναι κατά κανόνα μικρότερα, αισθητά παλαιότερα και, ειδικά σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, συγκεντρώνονται όλο και περισσότερο κοντά στο ανώτατο όριο των 100.000 ευρώ.

Τα στοιχεία της ReDataset για αγγελίες πώλησης κατοικιών το 2026 δείχνουν ότι εξακολουθεί να υπάρχει απόθεμα ακινήτων κάτω από το συγκεκριμένο όριο. Η μεγαλύτερη προσφορά καταγράφεται στη Θεσσαλονίκη, με 3.305 κατοικίες, ενώ ακολουθεί σε απόσταση αναπνοής ο Κεντρικός Τομέας Αθηνών με 3.213.

Η Αχαΐα βρίσκεται αρκετά χαμηλότερα, με 1.325 ακίνητα, ενώ στον Πειραιά καταγράφονται 911. Στον Νότιο Τομέα Αθηνών οι διαθέσιμες κατοικίες περιορίζονται στις 501 και στον Δυτικό Τομέα στις 496. Είναι χαρακτηριστικό ότι μόνο ο Κεντρικός Τομέας Αθηνών διαθέτει περισσότερα σπίτια κάτω από 100.000 ευρώ από όσα συγκεντρώνουν μαζί Πειραιάς, Νότιος και Δυτικός Τομέας. Η εικόνα αυτή δείχνει ότι οι επιλογές υπάρχουν, δεν είναι όμως ομοιόμορφα κατανεμημένες ούτε προσφέρουν παντού τα ίδια χαρακτηριστικά.

Έξι στα δέκα σπίτια είναι έως 60 τ.μ.

Το πρώτο μεγάλο «φίλτρο» για τον υποψήφιο αγοραστή είναι η επιφάνεια. Η συχνότερη κατηγορία ακινήτων κάτω από 100.000 ευρώ είναι τα σπίτια από 40 έως 60 τ.μ., τα οποία αντιπροσωπεύουν το 32% της προσφοράς. Άλλο ένα 28% αφορά κατοικίες από 15 έως 40 τ.μ. Συνεπώς, συνολικά το 60% των ακινήτων που διατίθενται κάτω από το όριο των 100.000 ευρώ δεν ξεπερνά τα 60 τ.μ.

Οι κατοικίες από 60 έως 80 τ.μ. αντιστοιχούν στο 20% της αγοράς, εκείνες από 80 έως 100 τ.μ. στο 12%, ενώ οι μεγαλύτερες επιφάνειες γίνονται πλέον σαφώς πιο σπάνιες. Μόλις το 5% αφορά ακίνητα 100-120 τ.μ. και μόλις το 3% κατοικίες 120-150 τ.μ.

Υπάρχουν πάντως περιοχές όπου τα 100.000 ευρώ αγοράζουν αισθητά περισσότερα τετραγωνικά. Στην Κοζάνη η διάμεση επιφάνεια φτάνει τα 90 τ.μ., πολύ πάνω από την πανελλαδική διάμεσο των 52 τ.μ. Ακολουθούν οι Σέρρες με 81 τ.μ., η Ημαθία με 80 τ.μ., η Ηλεία με 78 τ.μ., η Χίος με 76 τ.μ. και η Ροδόπη με 75 τ.μ.

Η γεωγραφία, επομένως, παραμένει καθοριστικός παράγοντας. Το ίδιο κεφάλαιο μπορεί να οδηγεί σε ένα μικρό διαμέρισμα σε μεγάλο αστικό κέντρο ή σε μία σαφώς μεγαλύτερη κατοικία στην περιφέρεια.

Το 64% έχει χτιστεί πριν από το 1980

Ο δεύτερος βασικός συμβιβασμός αφορά την ηλικία του κτιριακού αποθέματος. Το 64% των κατοικιών που προσφέρονται προς πώληση κάτω από 100.000 ευρώ έχει κατασκευαστεί πριν από το 1980. Από μόνη της η δεκαετία του 1970 συγκεντρώνει το 36% της συνολικής προσφοράς, αποτελώντας μακράν τη μεγαλύτερη ηλικιακή κατηγορία. Ακολουθούν τα ακίνητα της δεκαετίας του 1960 με 21%, ενώ το 7% έχει κατασκευαστεί ακόμη νωρίτερα. Τα σπίτια της δεκαετίας του 1980 αντιπροσωπεύουν το 16%, της δεκαετίας του 1990 μόλις το 6% και της περιόδου 2000-2009 το 10%. Ακόμη πιο περιορισμένη είναι η παρουσία σύγχρονων κατοικιών. Μόνο το 4% του διαθέσιμου αποθέματος κάτω από 100.000 ευρώ έχει κατασκευαστεί από το 2010 και μετά.

Αυτό σημαίνει ότι για σημαντικό αριθμό υποψήφιων αγοραστών το κόστος κτήσης δεν σταματά απαραίτητα στην τιμή που αναγράφεται στην αγγελία. Ένα παλιότερο ακίνητο μπορεί να απαιτεί ανακαίνιση, ενεργειακή αναβάθμιση ή αντικατάσταση παλαιών εγκαταστάσεων, παράγοντες που αυξάνουν το πραγματικό κεφάλαιο που χρειάζεται ο αγοραστής.

Στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη τα 100.000 ευρώ γίνονται σχεδόν η «κανονική» τιμή

Ακόμη πιο αποκαλυπτική είναι η κατανομή των διαθέσιμων ακινήτων ανά εύρος τιμής στα μεγάλα αστικά κέντρα. Στις έξι περιοχές που εξετάζονται σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, η μεγαλύτερη κατηγορία ακινήτων εντοπίζεται σε όλες τις περιπτώσεις μεταξύ 80.000 και 100.000 ευρώ. Το μερίδιό της ξεκινά από περίπου 45% στον Κεντρικό Τομέα Αθηνών και φτάνει έως το 56% στον Βόρειο Τομέα.

Στη Θεσσαλονίκη και στον Νότιο Τομέα Αθηνών περίπου το 51% της διαθέσιμης προσφοράς κάτω των 100.000 ευρώ βρίσκεται ήδη στο εύρος 80.000-100.000 ευρώ. Στον Δυτικό Τομέα το αντίστοιχο ποσοστό φτάνει το 53%, στον Πειραιά το 49%. Στην άλλη άκρη της αγοράς, τα πραγματικά φθηνά ακίνητα λιγοστεύουν. Οι κατοικίες με ζητούμενη τιμή κάτω από 40.000 ευρώ αντιστοιχούν μόλις στο 2%-5% της προσφοράς στις συγκεκριμένες περιοχές. Ο Κεντρικός Τομέας Αθηνών παρουσιάζει τη μεγαλύτερη σχετικά δεξαμενή ακινήτων κάτω από 60.000 ευρώ, με ποσοστό περίπου 21%, παραμένει όμως και εκεί μειοψηφική κατηγορία.

Το όνειρο υπάρχει, αλλά με περισσότερους αστερίσκους

Τα δεδομένα σκιαγραφούν μία αγορά όπου το όριο των 100.000 ευρώ εξακολουθεί να δίνει πρόσβαση στην ιδιοκατοίκηση, όμως με σαφείς περιορισμούς. Για όποιον αναζητά σπίτι στην Αθήνα ή τη Θεσσαλονίκη, το πιθανότερο είναι ότι θα χρειαστεί να κινηθεί κοντά στο σύνολο του διαθέσιμου budget, να αποδεχθεί μικρότερη επιφάνεια ή παλαιότερη κατασκευή και ενδεχομένως να συνυπολογίσει ένα πρόσθετο κόστος ανακαίνισης.

Στην περιφέρεια, αντίθετα, το ίδιο ποσό εξακολουθεί σε αρκετές περιπτώσεις να αγοράζει περισσότερα τετραγωνικά. Έτσι, το σπίτι κάτω από 100.000 ευρώ δεν έχει εξαφανιστεί από τον χάρτη. Απλώς το «φθηνό σπίτι» του 2026 είναι πολύ διαφορετικό από εκείνο που είχε στο μυαλό του ο αγοραστής πριν από μερικά χρόνια. Υπάρχει ακόμη, αλλά βρίσκεται συχνότερα σε παλιότερα κτίρια, σε μικρότερες επιφάνειες και, στα μεγάλα αστικά κέντρα, πολύ κοντά στο όριο των 100.000 ευρώ.