THE BULLET POINT "PREVIEW"
Περίπου 14.000 εργαζόμενοι σε έναν διοικητικό κόμβο: υπηρεσίες υπουργείων και άλλων δημόσιων φορέων, οι οποίες σήμερα λειτουργούν σε περισσότερα από 100 διαφορετικά κτίρια, προβλέπεται να συγκεντρωθούν στην έκταση της πρώην ΠΥΡΚΑΛ.
Μια αλλαγή που ξεπερνά τα όρια του έργου: η μεταφορά των υπηρεσιών αναμένεται να επηρεάσει δεκάδες ιδιωτικά ακίνητα που μισθώνει σήμερα το Δημόσιο, δημιουργώντας νέα δεδομένα για την αγορά επαγγελματικών ακινήτων της Αττικής.
Το μεγάλο στοίχημα είναι η λειτουργία του κράτους: η φυσική συγκέντρωση των υπηρεσιών αποκτά ουσιαστική αξία μόνο εάν συνοδευτεί από ψηφιοποίηση, διαλειτουργικότητα, απλούστευση διαδικασιών και καλύτερο συντονισμό.
Περίπου 14.000 εργαζόμενοι υπουργείων και δημόσιων φορέων προβλέπεται να συγκεντρωθούν σε έναν ενιαίο διοικητικό κόμβο, περιορίζοντας τη σημερινή διασπορά των υπηρεσιών σε περισσότερα από 100 κτίρια. Το Κυβερνητικό Πάρκο «Ανδρέας Λεντάκης» δεν είναι απλώς ένα μεγάλο κατασκευαστικό έργο. Αν ολοκληρωθεί, θα αλλάξει τη γεωγραφία του ελληνικού Δημοσίου στην Αττική. Το πραγματικό ερώτημα, όμως, είναι εάν θα αλλάξει και τον τρόπο λειτουργίας του.
Υπάρχει ένας διαφορετικός τρόπος να δει κανείς το Κυβερνητικό Πάρκο στην πρώην ΠΥΡΚΑΛ. Όχι ως τέσσερα νέα κτίρια γραφείων ούτε απλώς ως ένα ακόμη μεγάλο ΣΔΙΤ, αλλά ως μία από τις μεγαλύτερες επιχειρήσεις συγκέντρωσης της κεντρικής διοίκησης που έχουν σχεδιαστεί στην Ελλάδα εδώ και δεκαετίες. Εργαζόμενοι υπουργείων και άλλων κρατικών υπηρεσιών, οι οποίοι σήμερα βρίσκονται διασκορπισμένοι σε περισσότερα από 100 κτίρια σε διαφορετικά σημεία της Αττικής, προβλέπεται να αποκτήσουν έναν κοινό εργασιακό προορισμό.
Η φιλοσοφία της ΠΥΡΚΑΛ είναι να αντικαταστήσει αυτή τη διασπορά με έναν ενιαίο κυβερνητικό κόμβο. Αν αυτό συμβεί, η αλλαγή δεν θα περιοριστεί στη λειτουργία του Δημοσίου. Θα επηρεάσει τις καθημερινές μετακινήσεις χιλιάδων ανθρώπων, την αγορά επαγγελματικών ακινήτων, τις περιοχές όπου σήμερα στεγάζονται κρατικές υπηρεσίες και, ασφαλώς, την ίδια τη Δάφνη και τον Υμηττό.
Μια μικρή «κυβερνητική πόλη»
Το Κυβερνητικό Πάρκο «Ανδρέας Λεντάκης» σχεδιάζεται στην ιστορική βιομηχανική έκταση της πρώην ΠΥΡΚΑΛ, σε περίπου 154 στρέμματα. Το έργο προβλέπει τέσσερα νέα κτίρια γραφείων, καθώς και την αποκατάσταση και επανάχρηση 24 διατηρητέων κτιρίων. Παράλληλα, περιλαμβάνει κατεδαφίσεις παλαιών βιομηχανικών εγκαταστάσεων, υπόγειους χώρους στάθμευσης και τη δημιουργία ενός μεγάλου δημόσιου αστικού πάρκου.
Στο Κυβερνητικό Πάρκο προβλέπεται να εγκατασταθούν υπηρεσίες υπουργείων και άλλων δημόσιων φορέων. Ιδιαίτερη σημασία έχει η σχεδιαζόμενη υπόγεια πεζή σύνδεση του συγκροτήματος με τον σταθμό Μετρό «Δάφνη». Η σύνδεση αυτή δεν αποτελεί λεπτομέρεια. Όταν χιλιάδες εργαζόμενοι αποκτούν τον ίδιο καθημερινό προορισμό, το ερώτημα δεν είναι μόνο πού θα εργάζονται, αλλά και πώς θα φτάνουν εκεί χωρίς να επιβαρύνεται δυσανάλογα η περιοχή.
Το Δημόσιο αλλάζει διεύθυνση
Το ελληνικό κράτος λειτουργεί επί δεκαετίες μέσα από ένα εξαιρετικά κατακερματισμένο κτιριακό μοντέλο. Υπουργεία και υπηρεσίες στεγάζονται σε διαφορετικά ακίνητα, συχνά σε απομακρυσμένα μεταξύ τους σημεία της Αττικής, με ξεχωριστές λειτουργικές ανάγκες, υποδομές και μισθώματα. Η ΠΥΡΚΑΛ επιχειρεί να αντιστρέψει αυτή τη λογική.
Η συγκέντρωση των υπηρεσιών σε ένα σημείο μπορεί να επιτρέψει τη χρήση κοινών υποδομών, να περιορίσει τα έξοδα λειτουργίας και να μειώσει την ανάγκη διαχείρισης ενός μεγάλου αριθμού διαφορετικών κτιρίων. Υπάρχει, βέβαια, και το οικονομικό σκέλος. Όταν το σχέδιο παρουσιάστηκε το 2021, η κυβερνητική εκτίμηση έκανε λόγο για δημοσιονομικό όφελος περίπου 1 δισ. ευρώ σε βάθος 30 ετών. Το ποσό περιλάμβανε την προσδοκώμενη εξοικονόμηση από μισθώματα και λειτουργικά έξοδα, αλλά και έσοδα από την αξιοποίηση ακινήτων και φορολογικά οφέλη. Το αν θα επιτευχθεί θα κριθεί από το τελικό κόστος του έργου και την τύχη των κτιρίων που θα αδειάσουν.
Οι ιδιοκτήτες που θα χάσουν έναν μεγάλο μισθωτή
Η μεταφορά των κρατικών υπηρεσιών δημιουργεί και μια λιγότερο προφανή επιχειρηματική συνέπεια. Στην αρχική καταγραφή του σχεδιασμού περιλαμβάνονταν 127 κτίρια που χρησιμοποιούνταν από τις υπηρεσίες οι οποίες προβλεπόταν να μεταφερθούν. Από αυτά, τα 107 ήταν ιδιωτικά ακίνητα που μίσθωνε το Δημόσιο. Αυτό σημαίνει ότι η ΠΥΡΚΑΛ δεν αποτελεί μόνο ένα μεγάλο έργο γραφείων. Μπορεί να προκαλέσει σημαντική αναδιάταξη στην αγορά επαγγελματικών ακινήτων της Αττικής.
Για πολλούς ιδιοκτήτες, το Δημόσιο είναι ένας μεγάλος και μακροχρόνιος μισθωτής, ο οποίος προσφέρει σταθερότητα ακόμη και όταν τα ακίνητα δεν ανταποκρίνονται πλήρως στις απαιτήσεις της σύγχρονης αγοράς γραφείων. Η αποχώρηση κρατικών υπηρεσιών από δεκάδες κτίρια δημιουργεί επομένως ένα δεύτερο μεγάλο ερώτημα: πόσα από αυτά μπορούν να αναβαθμιστούν και να επιστρέψουν στην αγορά, πόσα μπορούν να αποκτήσουν διαφορετική χρήση και πόσα κινδυνεύουν να μείνουν για μεγάλο διάστημα χωρίς νέο μισθωτή;
Η επίδραση της ΠΥΡΚΑΛ στην αγορά ακινήτων δεν περιορίζεται στα 154 στρέμματα του Υμηττού. Επεκτείνεται και στα δεκάδες ακίνητα που θα αδειάσουν στην υπόλοιπη Αττική.
Ο διαγωνισμός προχωρά. Τα εργοτάξια, όμως, δεν έχουν αρχίσει
Η διαδικασία βρίσκεται στη δεύτερη φάση του διαγωνισμού, με την επεξεργασία των τευχών που θα οδηγήσουν στην υποβολή δεσμευτικών προσφορών. Στη διαγωνιστική διαδικασία συμμετέχουν τρία σχήματα: η ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ, η ΑΒΑΞ με την ΑΚΤΩΡ Παραχωρήσεις και η METLEN με την INTRAKAT. Ο εκτιμώμενος προϋπολογισμός του διαγωνισμού φθάνει τα 421 εκατ. ευρώ χωρίς ΦΠΑ και η σύμβαση προβλέπεται να έχει διάρκεια 30 ετών. Ο ιδιώτης ανάδοχος θα αναλάβει τη χρηματοδότηση, την κατασκευή, τη λειτουργία και τη μακροχρόνια συντήρηση του συγκροτήματος.
Το κρίσιμο είναι ότι άλλο πράγμα η πρόοδος ενός διαγωνισμού και άλλο η έναρξη ενός εργοταξίου. Καθοριστική εκκρεμότητα παραμένει η ολοκλήρωση του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου, η διαδικασία του οποίου καταλήγει στην έκδοση Προεδρικού Διατάγματος. Χωρίς την ολοκλήρωση αυτής της διαδικασίας, το έργο δεν μπορεί να περάσει στην κατασκευαστική φάση.
Παράλληλα, ο σχεδιασμός χρειάστηκε να προσαρμοστεί, καθώς είχε βασιστεί σε κίνητρα δόμησης του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού που επηρεάστηκαν από τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας. Με απλά λόγια, η ΠΥΡΚΑΛ βρίσκεται πιο κοντά στην ολοκλήρωση μιας μακράς διαγωνιστικής διαδικασίας, αλλά δεν έχει φτάσει ακόμη στο σημείο όπου ο σχεδιασμός μετατρέπεται σε κανονικό εργοτάξιο.
Το στοίχημα δεν είναι μόνο οικονομικό
Η συγκέντρωση ενός τόσο μεγάλου αριθμού εργαζομένων σε μία περιοχή δημιουργεί εύλογα ερωτήματα για το κυκλοφοριακό, τις μετακινήσεις και την καθημερινότητα των κατοίκων. Κάτοικοι και τοπικοί φορείς έχουν προσφύγει στο Συμβούλιο της Επικρατείας, εκφράζοντας ανησυχίες για την κυκλοφοριακή επιβάρυνση και τις επιπτώσεις της ανάπτυξης στην περιοχή. Η συζήτηση αυτή δεν μπορεί να απουσιάζει από την αξιολόγηση του έργου.
Η επιτυχία της ΠΥΡΚΑΛ δεν θα κριθεί μόνο από το εάν το Δημόσιο πληρώνει λιγότερα ή εάν οι εργαζόμενοι αποκτήσουν σύγχρονες εγκαταστάσεις. Θα κριθεί και από το κατά πόσο μια περιοχή κατοικίας μπορεί να απορροφήσει έναν τόσο μεγάλο καθημερινό πληθυσμό χωρίς να πληρώσει δυσανάλογο τίμημα σε κυκλοφορία, προσβασιμότητα και ποιότητα ζωής. Γι’ αυτό η σύνδεση με τον σταθμό «Δάφνη» πρέπει να αντιμετωπίζεται ως κρίσιμο κομμάτι του σχεδιασμού και όχι ως συμπληρωματική υποδομή.
Η κοινή διεύθυνση δεν εγγυάται κοινή λειτουργία
Υπάρχει, όμως, ένα ακόμη δυσκολότερο ερώτημα. Η συγκέντρωση των υπηρεσιών στον ίδιο χώρο δεν σημαίνει από μόνη της ότι οι υπηρεσίες θα συνεργάζονται καλύτερα. Τα σύγχρονα κτίρια, οι κοινές υποδομές και η φυσική εγγύτητα δημιουργούν τις προϋποθέσεις για πιο αποτελεσματική διοίκηση. Δεν αποτελούν, όμως, από μόνα τους διοικητική μεταρρύθμιση.
Η κοινή διεύθυνση δεν εγγυάται κοινή λειτουργία. Αν οι υπηρεσίες μεταφερθούν μαζί με τις ίδιες ασύνδετες διαδικασίες, τις ίδιες επικαλύψεις και τις ίδιες καθυστερήσεις, το κράτος θα έχει αλλάξει κτίρια χωρίς να έχει αλλάξει τρόπο δουλειάς.
Η πραγματική επιτυχία του έργου θα εξαρτηθεί από το εάν η χωρική συγκέντρωση συνοδευτεί από ψηφιοποίηση, διαλειτουργικότητα, απλούστευση διαδικασιών και ουσιαστικό συντονισμό μεταξύ των υπηρεσιών. Διαφορετικά, η ΠΥΡΚΑΛ κινδυνεύει να γίνει ένα σύγχρονο κτιριακό περίβλημα για ένα διοικητικό μοντέλο που παραμένει κατακερματισμένο.
Η μεγαλύτερη αλλαγή βρίσκεται και έξω από την ΠΥΡΚΑΛ
Χιλιάδες άνθρωποι θα αλλάξουν καθημερινό προορισμό. Υπηρεσίες που σήμερα βρίσκονται σε διαφορετικές διευθύνσεις θα συγκεντρωθούν. Δεκάδες ακίνητα θα χάσουν τη σημερινή κρατική χρήση τους. Μια πρώην βιομηχανική έκταση θα αποκτήσει έναν εντελώς διαφορετικό ρόλο μέσα στην πόλη.
Η ΠΥΡΚΑΛ θα κριθεί τελικά σε δύο μέτωπα: στο αν το κράτος λειτουργεί καλύτερα μέσα της και στο αν η πόλη ζει καλύτερα γύρω της. Η ολοκλήρωση των κτιρίων θα είναι μόνο η αρχή αυτής της αξιολόγησης.
GOOD TO KNOW
Πάνω από 33 εκατ. ευρώ τον χρόνο: Με βάση τα στοιχεία που είχαν παρουσιαστεί το 2021, σε αυτό το ύψος ανέρχονταν τα μισθώματα και τα λειτουργικά έξοδα για τα κτίρια των υπηρεσιών που προβλέπεται να μεταφερθούν.
Δεν κατασκευάζεται νέος σταθμός Μετρό: Ο σχεδιασμός προβλέπει υπόγεια πεζή διάβαση μήκους περίπου 400 μέτρων, η οποία θα συνδέει το Κυβερνητικό Πάρκο με τον υφιστάμενο σταθμό «Δάφνη» της Γραμμής 2.
Από την πολεμική βιομηχανία στη δημόσια διοίκηση: Η έκταση της ΠΥΡΚΑΛ συνδέθηκε για δεκαετίες με την παραγωγή πυρομαχικών και την ελληνική αμυντική βιομηχανία. Η μετατροπή της σε Κυβερνητικό Πάρκο αποτελεί μια μεγάλη αλλαγή χρήσης για έναν ιστορικό βιομηχανικό χώρο.
