Μπορεί η Κάντζα να γίνει το νέο Μαρούσι;

Η DIMAND σχεδιάζει μια ανάπτυξη μικτών χρήσεων 440 εκατ. ευρώ, με επίκεντρο ένα campus γραφείων, στο ιστορικό Κτήμα Καμπά. Ένα έργο όμως δεν φτιάχνει από μόνο του επιχειρηματικό κέντρο. Το πραγματικό ερώτημα είναι αν οι εταιρείες θα ακολουθήσουν την επένδυση προς τα ανατολικά.

Η Κάντζα έχει κάτι που λίγες περιοχές της Αττικής διαθέτουν: βρίσκεται ακριβώς εκεί που συναντιούνται η Αττική Οδός, ο δρόμος προς το αεροδρόμιο και η γραμμή του μετρό και του Προαστιακού. Αυτό που δεν έχει ακόμα είναι αυτό που κάνει έναν τόπο επιχειρηματικό κέντρο: πολλές εταιρείες μαζί, και όλα όσα χρειάζονται οι άνθρωποί τους γύρω από τη δουλειά. Το σχέδιο της DIMAND για το Κτήμα Καμπά θέλει να αλλάξει αυτή την εικόνα.

Το Cambas Gardens απλώνεται σε περίπου 315 στρέμματα. Η κύρια ανάπτυξη είναι περίπου 90.000 τ.μ., από τα οποία τα 80.000 περίπου είναι γραφεία και συνοδές χρήσεις. Γύρω τους μπαίνουν πράσινο, χώροι πολιτισμού και αθλητικές εγκαταστάσεις. Τα ιστορικά κτίρια του παλιού οινοποιείου και του Σιδηροδρομικού Σταθμού Κάντζας προβλέπεται να αποκατασταθούν και να αποκτήσουν νέες χρήσεις, με έμφαση στον πολιτισμό.

Για χρόνια, το Κτήμα συνδέθηκε με σχέδια μεγάλης εμπορικής ανάπτυξης. Το σημερινό πλάνο αλλάζει το κέντρο βάρους: τα γραφεία γίνονται η κυρίαρχη χρήση και το εμπόριο περνά σε συμπληρωματικό ρόλο. Η αλλαγή αυτή λέει κάτι σημαντικό. Το στοίχημα δεν είναι πια αν οι Αθηναίοι θα έρθουν στην Κάντζα για ψώνια. Είναι αν θα έρχονται εκεί για δουλειά, κάθε μέρα.

Πώς έγινε το Μαρούσι Μαρούσι

Το Μαρούσι δεν έγινε επιχειρηματικό κέντρο επειδή κάποιος το αποφάσισε. Έγινε επειδή μαζεύτηκαν σταδιακά τρία πράγματα.

Το πρώτο ήταν η πρόσβαση. Η Λεωφόρος Κηφισίας και ο Ηλεκτρικός, και αργότερα η Αττική Οδός και η έναρξη λειτουργίας του Προαστιακού το 2004, διεύρυναν την πρόσβαση στην περιοχή.

Το δεύτερο ήταν οι «άγκυρες»: μεγάλες εταιρείες που μετέφεραν εκεί τα κεντρικά τους γραφεία και τράβηξαν μαζί τους συνεργάτες, προμηθευτές και ανταγωνιστές.

Το τρίτο, και το πιο δύσκολο, ήταν η ζωή γύρω από τα γραφεία: σπίτια, σχολεία, εστιατόρια, καταστήματα. Ένα μέρος όπου μπορείς να δουλεύεις, αλλά και να ζεις.

Σήμερα, ο άξονας της Κηφισίας είναι από τις ακριβότερες και πιο ώριμες αγορές γραφείων της Αθήνας. Χρειάστηκαν όμως δεκαετίες για να φτάσει εκεί.

Η Αθήνα κοιτάζει ανατολικά

Η Κάντζα έχει ήδη το πρώτο από τα τρία. Ο σταθμός Παιανία–Κάντζα, που εξυπηρετείται από το μετρό και τον Προαστιακό, βρίσκεται δίπλα στο έργο. Η μελέτη εκτιμά ότι τουλάχιστον οι μισοί από όσους θα έρχονται καθημερινά στα γραφεία θα εξυπηρετούνται από τη δημόσια συγκοινωνία.

Ο συνδυασμός αεροδρομίου, Αττικής Οδού και σταθερής τροχιάς ενισχύει τη θέση της περιοχής στον χάρτη των επαγγελματικών ακινήτων. Η πρόσβαση είναι πλεονέκτημα. Το αν η καθημερινή διαδρομή θα είναι πραγματικά εύκολη μένει να φανεί.

Γιατί τώρα

Οι υποδομές αυτές υπάρχουν εδώ και χρόνια. Αυτό που άλλαξε είναι η αγορά. Η ζήτηση για σύγχρονα γραφεία παραμένει ισχυρή, ιδιαίτερα για νέα, υψηλών προδιαγραφών και ενεργειακά αποδοτικά κτίρια, και η Αθήνα δεν έχει αρκετά. Στο κέντρο και στην Κηφισίας, ο χώρος για νέα μεγάλα κτίρια είναι περιορισμένος. Μια έκταση σαν το Κτήμα Καμπά, δίπλα σε σταθμό και αυτοκινητόδρομο, δίνει κάτι που αλλού είναι δύσκολο να βρεθεί: χώρο για να αναπτυχθεί από την αρχή ένα ολόκληρο σύγχρονο επιχειρηματικό campus.

Αλλά η Κηφισίας δεν είναι η Κάντζα

Εδώ βρίσκεται το κρίσιμο σημείο. Το ότι οι εταιρείες θέλουν γραφεία στην Κηφισίας δεν σημαίνει ότι θα θέλουν και στην Κάντζα. Μια εταιρεία επιλέγει πού θα εγκατασταθεί με βάση το πού μένουν οι εργαζόμενοί της, πόσο χρόνο θα χάνουν στη διαδρομή, τι βρίσκουν γύρω τους και ποιοι άλλοι είναι κοντά.

Το ίδιο ισχύει και για τις άλλες επενδύσεις στα Μεσόγεια. Ένα data center ή μια αποθήκη δεν φέρνουν από μόνα τους εταιρικά γραφεία. Είναι διαφορετικές αγορές, με διαφορετικά κριτήρια. Τα data centers και οι αποθήκες χρειάζονται γη και ρεύμα. Τα γραφεία χρειάζονται ανθρώπους.

Γι’ αυτό το βασικό ερώτημα για το Cambas Gardens είναι απλό: τι θα κερδίσει μια εταιρεία αν μετακομίσει στην Κάντζα; Χαμηλότερο ενοίκιο από την Κηφισίας; Καλύτερο κτίριο; Πράσινο αντί για μπετόν; Η απάντηση θα κρίνει το έργο.

Τι λείπει ακόμα

Για το Cambas Gardens, το κρίσιμο επόμενο βήμα είναι η εξασφάλιση μεγάλων μισθωτών. Μέχρι να εμφανιστεί ο πρώτος, το πιο σημαντικό κομμάτι της εξίσωσης μένει αναπάντητο: αν η αγορά είναι διατεθειμένη να ακολουθήσει την επένδυση προς τα ανατολικά.

Το δεύτερο ζητούμενο είναι η ζωή γύρω από τα γραφεία. Η μελέτη υπολογίζει περίπου 7.000 εργαζόμενους και επισκέπτες την ημέρα, από διαφορετικές χρήσεις. Αν όμως η δραστηριότητα περιοριστεί στις ώρες λειτουργίας των γραφείων, η ανάπτυξη δύσκολα θα αποκτήσει την καθημερινή ζωή μιας ολοκληρωμένης γειτονιάς.

Το έργο δεν έχει φτάσει ακόμη στην κύρια κατασκευαστική φάση. Η Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση έως τις 23 Οκτωβρίου. Ο Δήμος Παλλήνης έχει ταχθεί θετικά και καλεί τους δημότες να καταθέσουν τις παρατηρήσεις τους.

Η απάντηση

Η Κάντζα δεν θα γίνει το νέο Μαρούσι με ένα έργο. Το Cambas Gardens μπορεί όμως να γίνει μια μεγάλη δοκιμή για το αν η Αθήνα μπορεί να αποκτήσει έναν νέο επιχειρηματικό άξονα προς τα ανατολικά. Γιατί τελικά το ερώτημα δεν είναι αν μπορεί να χτιστεί ένα μεγάλο campus στην Κάντζα. Είναι αν γύρω του μπορεί να χτιστεί μια νέα αγορά.