THE BULLET POINT "PREVIEW"
Το πρώην εργοστάσιο της Softex στον Βοτανικό, που έκλεισε το 2016, γίνεται συγκρότημα γραφείων από τη Dimand. Τρία παλιά βιομηχανικά κτίρια διατηρούνται και τρία νέα χτίζονται.
Ο ΔΕΔΔΗΕ αγοράζει περίπου τα δύο τρίτα του ακινήτου για 134,7 εκατ. ευρώ, για να στεγάσει εκεί τα νέα κεντρικά του γραφεία το 2028. Ένα μεγάλο μέρος του έργου απέκτησε έτσι αγοραστή πριν ολοκληρωθεί.
Με 836 θέσεις στάθμευσης κοντά στο μετρό, το έργο θέτει το μεγάλο ερώτημα για τον Ελαιώνα: θα γίνει γειτονιά της πόλης ή ζώνη επιχειρήσεων;
Για δεκαετίες, η Softex ήταν ένα όνομα που υπήρχε σε κάθε ελληνικό σπίτι και ένα εργοστάσιο στην καρδιά του Βοτανικού. Δέκα χρόνια μετά το κλείσιμό του, το οικόπεδο των 49 στρεμμάτων ετοιμάζεται να γίνει συγκρότημα γραφείων. Η περιβαλλοντική μελέτη του έργου βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση έως τις 30 Νοεμβρίου. Είναι η κατάλληλη στιγμή να ρωτήσουμε όχι μόνο τι θα χτιστεί, αλλά και τι θέλει να γίνει ο Ελαιώνας.
Από το χαρτί στο άδειο οικόπεδο
Τον Ιανουάριο του 2016, ο ιταλικός Bolton Group, ιδιοκτήτης της Αθηναϊκής Χαρτοποιίας, αποφάσισε να κλείσει οριστικά το εργοστάσιο, και χάθηκαν περίπου 200 θέσεις εργασίας. Τα κτίρια είχαν ήδη δοκιμαστεί από σεισμούς και δύο μεγάλες πυρκαγιές. Τα περισσότερα κατεδαφίστηκαν και έμειναν όρθια τρία, χτισμένα στις αρχές της δεκαετίας του ‘70. Το ακίνητο το απέκτησε η IQ Athens, θυγατρική κατά 100% της Dimand. Το επενδυτικό σχέδιο έχει εξασφαλίσει δανειακή χρηματοδότηση από την Alpha Bank, με συμμετοχή πόρων του Ταμείου Ανάκαμψης.
Τι σχεδιάζεται
Το σχέδιο προβλέπει τρία νέα τετραώροφα κτίρια γραφείων. Τα τρία παλιά βιομηχανικά κτίρια θα ενισχυθούν και θα αποκτήσουν νέα χρήση: το κτίριο της «9ης Μηχανής», ο Υδατόπυργος και το κτίριο Κ3. Σχεδόν το ένα τρίτο του οικοπέδου θα είναι φυτεμένο, και ο στόχος είναι η περιβαλλοντική πιστοποίηση LEED Gold. Στις εκσκαφές βρέθηκαν αρχαία, μέρος των οποίων θα μείνει ορατό μέσα από ειδικά φρεάτια θέασης. Σύμφωνα με τη Dimand, η εκτιμώμενη αξία του έργου κατά την ολοκλήρωσή του φτάνει τα 189,2 εκατ. ευρώ.
Ο αγοραστής βρέθηκε πριν από το κτίριο
Εδώ βρίσκεται το πιο ενδιαφέρον κομμάτι της ιστορίας. Τον Ιούλιο, μετά από διαγωνισμό του ΔΕΔΔΗΕ, η IQ Athens υπέγραψε συμβόλαιο ύψους 134,7 εκατ. ευρώ. Με αυτό πουλά στον ΔΕΔΔΗΕ περίπου τα δύο τρίτα του οικοπέδου και αναλαμβάνει να χτίσει και να παραδώσει εκεί τα νέα κεντρικά του γραφεία μέσα στο 2028. Με απλά λόγια, ένα μεγάλο μέρος της ανάπτυξης απέκτησε αγοραστή πριν ακόμη ολοκληρωθεί. Έτσι η Dimand περιόρισε ένα από τα μεγαλύτερα ρίσκα κάθε νέας ανάπτυξης: ποιος θα χρησιμοποιήσει τελικά το ακίνητο.
Υπάρχει και δεύτερο σκέλος. Με την ίδια συμφωνία, η Dimand αγοράζει υφιστάμενα ακίνητα του ΔΕΔΔΗΕ στο Περιστέρι έναντι 23,6 εκατ. ευρώ. Ο ΔΕΔΔΗΕ αφήνει τα παλιά του κτίρια και μετακομίζει σε καινούργια, και τα παλιά γίνονται η πρώτη ύλη για την επόμενη ανάπτυξη του ίδιου developer. Ο ΔΕΔΔΗΕ, άλλωστε, δεν είναι ένας συνηθισμένος αγοραστής. Είναι η εταιρεία που φέρνει το ρεύμα σε κάθε σπίτι, με μετόχους τη ΔΕΗ (51%) και την αυστραλιανή Macquarie (49%). Η εγκατάσταση των κεντρικών του γραφείων εξασφαλίζει στο συγκρότημα έναν μεγάλο και σταθερό χρήστη αναφοράς, σε μια περιοχή που ακόμη ψάχνει ταυτότητα.
Το ερώτημα του αυτοκινήτου
Το συγκρότημα θα έχει 836 θέσεις στάθμευσης. Βρίσκεται όμως κοντά στον σταθμό του μετρό «Ελαιώνας», και η κυβέρνηση και ο δήμος λένε ότι θέλουν ο Βοτανικός να γίνει συνέχεια του κέντρου της Αθήνας. Το γήπεδο του Παναθηναϊκού παρουσιάζεται ως η αφετηρία αυτής της αλλαγής, ενώ τρέχει διεθνής αρχιτεκτονικός διαγωνισμός ιδεών για την ευρύτερη περιοχή. Αν ένα συγκρότημα γραφείων γεμίζει το πρωί με αυτοκίνητα και αδειάζει στις έξι το απόγευμα, είναι το αντίθετο μιας γειτονιάς. Αυτό δεν είναι λάθος της Dimand, γιατί το σχέδιο απαντά σε αυτό που ζητά ένας μεγάλος εταιρικός χρήστης. Είναι όμως ερώτημα για την πόλη: πώς θα συνδεθεί το συγκρότημα με το μετρό και με τη γύρω περιοχή, ώστε να μη λειτουργήσει ως απομονωμένος προορισμός εργασίας;
Η οπτική μας
Η ανάπλαση της Softex έχει σαφή επιχειρηματική λογική και σωστή φιλοσοφία. Κρατά τη μνήμη του τόπου αντί να την ισοπεδώσει, προσθέτει σημαντικές φυτεμένες επιφάνειες και φέρνει έναν μεγάλο εργοδότη σε μια περιοχή που έχασε τα εργοστάσιά της. Αυτά πρέπει να πιστωθούν. Ο Ελαιώνας όμως δεν θα αλλάξει με περιφραγμένα campus, όσο καλά κι αν είναι. Θα αλλάξει αν τα μεγάλα έργα ανοίξουν προς τη γειτονιά. Τρία πράγματα θα δείξουν αν η Softex κάνει αυτό το βήμα. Πρώτο, αν οι υπαίθριοι χώροι θα είναι ανοιχτοί και στους περίοικους. Δεύτερο, αν τα ισόγεια θα έχουν χρήσεις για όλους, όπως ένα καφέ, ένα μικρό κατάστημα ή έναν χώρο εκδηλώσεων. Τρίτο, αν η διαδρομή από το μετρό θα είναι ασφαλής και ευχάριστη για όποιον περπατά.
Ακόμη πιο σημαντικό: ο Ελαιώνας χρειάζεται κατοικία και μεικτές χρήσεις, όχι μόνο γήπεδα, γραφεία και πάρκινγκ. Χωρίς ανθρώπους που ζουν εκεί, θα αποκτήσουμε μια ζώνη επιχειρήσεων που λειτουργεί οκτώ ώρες τη μέρα, όχι κομμάτι της πόλης. Και όταν ένα έργο στηρίζεται και σε δανειακούς πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης, το ερώτημα «τι κερδίζει η πόλη» είναι απολύτως θεμιτό.
Η Softex έφτιαχνε κάποτε χαρτί για κάθε ελληνικό σπίτι. Αν το νέο της κεφάλαιο αφορά μόνο όσους θα έχουν κάρτα εισόδου, ο Ελαιώνας θα αποκτήσει ένα ωραίο συγκρότημα γραφείων. Γειτονιά δεν θα έχει αποκτήσει ακόμα.
GOOD TO KNOW
Battersea, Λονδίνο. Ο παλιός σταθμός ηλεκτροπαραγωγής στις όχθες του Τάμεση έμεινε κλειστός σχεδόν 40 χρόνια. Άνοιξε ξανά τον Οκτώβριο του 2022 ως κέντρο μιας μεγάλης ανάπτυξης με κατοικίες, καταστήματα, γραφεία και δημόσιους χώρους. Στην παλιά αίθουσα των λεβήτων εγκαταστάθηκαν αργότερα τα βρετανικά κεντρικά της Apple. Η περιοχή απέκτησε και νέο σταθμό μετρό.
Γκάζι, Αθήνα. Το εργοστάσιο φωταερίου ιδρύθηκε το 1857 και σταμάτησε να λειτουργεί το 1984. Το 1986 κηρύχθηκε διατηρητέο και από το 1999 στεγάζει την Τεχνόπολη του Δήμου Αθηναίων. Σήμερα είναι από τα βασικά πολιτιστικά τοπόσημα μιας περιοχής που πέρασε από βιομηχανική ζώνη σε προορισμό πολιτισμού και διασκέδασης.
Το όνομα που επέζησε του εργοστασίου. Το εργοστάσιο έκλεισε, αλλά το σήμα Softex δεν χάθηκε. Το απέκτησε η ελληνική χαρτοβιομηχανία Intertrade Hellas, που συνεχίζει να βγάζει στην αγορά προϊόντα με το ιστορικό όνομα.
