THE BULLET POINT "PREVIEW"
Μόλις το 1,2% της διαθέσιμης προσφοράς στο κέντρο της Αθήνας αφορά πλέον διαμερίσματα 80–110 τ.μ. με ενοίκιο έως 600 ευρώ, έναντι περίπου 20% το 2022. Στον Πειραιά το αντίστοιχο ποσοστό υποχώρησε στο 2,7%.
Στις 526.154 ανέρχονταν οι κενές κατοικίες της Αττικής στην απογραφή του 2021, αντιπροσωπεύοντας το 24,3% του συνολικού αποθέματος. Σχεδόν οι μισές κατασκευάστηκαν μεταξύ 1961 και 1980, ενώ ο αριθμός περιλαμβάνει και εξοχικές ή δευτερεύουσες κατοικίες.
Το 80% των ενδιαφερόμενων ενοικιαστών αναζητεί κατοικία με μίσθωμα 501–800 ευρώ, ενώ το 92% προτιμά ανακαινισμένο διαμέρισμα. Η Delfi προτείνει εγγυήσεις μισθωμάτων, οργανωμένες ανακαινίσεις και ανάπτυξη κατοικιών ειδικά για μακροχρόνια ενοικίαση.
Περισσότερες από μισό εκατομμύριο κατοικίες είχαν καταγραφεί ως κενές στην Αττική στην απογραφή του 2021. Την ίδια στιγμή, το 2026, μια οικογένεια που αναζητεί διαμέρισμα 80–110 τ.μ. στο κέντρο της Αθήνας με ενοίκιο έως 600 ευρώ βρίσκεται αντιμέτωπη με ελάχιστες επιλογές. Τα ακίνητα αυτής της κατηγορίας αντιπροσωπεύουν πλέον μόλις το 1,2% της διαθέσιμης προσφοράς, έναντι περίπου 20% το 2022.
Η αντίθεση αυτή βρίσκεται στον πυρήνα της έκθεσης της Delfi Partners & Co. για τα ενοίκια κατοικιών, που πραγματοποιήθηκε τον Οκτώβριο. Η εταιρεία διαχείρισης και συμβουλευτικών υπηρεσιών ακινήτων υποστηρίζει ότι το στεγαστικό πρόβλημα της πρωτεύουσας συνδέεται με τη διαθεσιμότητα, την καταλληλότητα και την οικονομική προσβασιμότητα των κατοικιών.
Το υπάρχον κτιριακό απόθεμα δεν μετατρέπεται εύκολα σε σπίτια που μπορούν να ενοικιαστούν. Το κόστος ανακαίνισης, η παλαιότητα και η επιφυλακτικότητα των ιδιοκτητών περιορίζουν την προσφορά, ενώ η ζήτηση συγκεντρώνεται στα μικρότερα ακίνητα και στα χαμηλότερα μισθώματα.
Η Ελλάδα σταθεροποιείται, η Αττική συνεχίζει τις αυξήσεις
Σύμφωνα με τα στοιχεία του δείκτη SPI του Spitogatos που παραθέτει η έκθεση, η μέση ζητούμενη τιμή ενοικίου σε πανελλαδικό επίπεδο παρέμεινε αμετάβλητη στο τρίτο τρίμηνο του 2026 σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους. Έναν χρόνο νωρίτερα, η ετήσια αύξηση ήταν 7,2%.
Η Αττική ακολούθησε διαφορετική πορεία. Τα ζητούμενα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 5%, σχεδόν όσο και την προηγούμενη χρονιά, όταν η άνοδος είχε διαμορφωθεί στο 4,8%. Η σταθεροποίηση της πανελλαδικής μέσης τιμής, επομένως, δεν σημαίνει ότι σταμάτησε η πίεση στην πρωτεύουσα. Σε ορισμένες περιοχές, μάλιστα, οι ετήσιες μεταβολές ήταν πολλαπλάσιες του μέσου όρου της Αττικής.
Η Καισαριανή εμφανίζει τη μεγαλύτερη αύξηση μεταξύ των περιοχών που παρουσιάζει η έκθεση, με 25,7%. Ακολουθούν το Νέο Ψυχικό με 21,8% και το κέντρο της Αθήνας με 19,1%, εξέλιξη που δείχνει ότι οι ανατιμήσεις εκτείνονται σε διαφορετικές ζώνες της αγοράς. Στις ακριβότερες περιοχές, η ζητούμενη τιμή στη Βουλιαγμένη φτάνει τα 22,4 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στο Κολωνάκι–Λυκαβηττό τα 18 ευρώ ανά τ.μ.
Τι δείχνουν τα μισθώματα που συμφωνούνται
Πέρα από τις αγγελίες, η Delfi παρουσιάζει στοιχεία από την έρευνα μισθώσεων της RE/MAX Ελλάς, τα οποία βασίζονται σε συναλλαγές του δικτύου της. Στο Δήμο Αθηναίων και τις όμορες περιοχές, το μέσο συμφωνημένο μίσθωμα έφτασε τα 9,8 ευρώ ανά τ.μ., αυξημένο κατά 5,4%. Ισχυρότερες μεταβολές καταγράφονται στα Πετράλωνα, με αύξηση 15,6%, και στην Κυψέλη, με 14,3%.
Οι δύο πηγές αποτυπώνουν διαφορετικές πλευρές της αγοράς. Οι ζητούμενες τιμές εκφράζουν τις απαιτήσεις των ιδιοκτητών κατά την ανάρτηση ενός ακινήτου, ενώ τα συμφωνημένα μισθώματα αφορούν συναλλαγές που ολοκληρώθηκαν. Επιπλέον, τα στοιχεία της RE/MAX αφορούν το δικό της δίκτυο και δεν αποτελούν πλήρη απογραφή όλων των μισθώσεων.
Η συρρίκνωση του οικογενειακού σπιτιού έως 600 ευρώ
Η πλέον έντονη μεταβολή αφορά τη διαθεσιμότητα οικογενειακών διαμερισμάτων με προσιτό μίσθωμα. Η έκθεση συγκεντρώνει στοιχεία για κατοικίες επιφάνειας 80–110 τ.μ. με ενοίκιο έως 600 ευρώ, καταγράφοντας μεγάλη υποχώρηση της συμμετοχής τους στη διαθέσιμη προσφορά από το 2022. Στο κέντρο της Αθήνας το ποσοστό περιορίστηκε από περίπου 20% σε 1,2%. Στον Πειραιά υποχώρησε από περίπου 35% σε 2,7%, ενώ στα δυτικά προάστια από 35,6% σε 3,4%. Στην υπόλοιπη Αττική, η συμμετοχή μειώθηκε από περίπου 27% σε 6,9%.
*Μερίδιο στη διαθέσιμη προσφορά οικογενειακών διαμερισμάτων 80–110 τ.μ. με μίσθωμα έως 600 ευρώ. Οι τιμές του 2022 για τον Πειραιά και την υπόλοιπη Αττική δίνονται κατά προσέγγιση στην έκθεση.
Τα δεδομένα αυτά δείχνουν ότι η μετακίνηση σε περιοχές με παραδοσιακά χαμηλότερα ενοίκια δεν εξασφαλίζει πλέον εύκολα μια οικονομικότερη λύση. Η προσφορά έχει περιοριστεί ακόμη και στις αγορές που λειτουργούσαν ως εναλλακτική για οικογένειες με συγκεκριμένο ανώτατο προϋπολογισμό. Παράλληλα, σύμφωνα με τα στοιχεία που επικαλείται η Delfi, οι διαθέσιμες αγγελίες για σπίτια έως 80 τ.μ. στην Αθήνα μειώθηκαν κατά 9,5% σε έναν χρόνο.
Γιατί οι κενές κατοικίες δεν γίνονται αυτόματα διαθέσιμες
Στην Αττική, η απογραφή του 2021 κατέγραψε 526.154 κενές κατοικίες σε σύνολο 2.162.826, δηλαδή ποσοστό 24,3%. Στον Δήμο Αθηναίων, το ποσοστό έφτανε το 26,8%. Πρόκειται, ωστόσο, για στοιχεία διαφορετικής χρονικής περιόδου από εκείνα των ενοικίων του 2026. Επιπλέον, στις κενές κατοικίες περιλαμβάνονται εξοχικές και δευτερεύουσες. Συνεπώς, ο αριθμός δεν αντιστοιχεί σε ισάριθμα κλειστά διαμερίσματα που μπορούν να διατεθούν άμεσα για μακροχρόνια μίσθωση.
Ένα ακόμη χαρακτηριστικό είναι η ηλικία τους. Σχεδόν οι μισές κενές κατοικίες, ποσοστό 48,3%, κατασκευάστηκαν μεταξύ 1961 και 1980. Για μέρος αυτού του αποθέματος, η επιστροφή στην αγορά προϋποθέτει εργασίες και χρηματοδότηση.
Η έκθεση αναφέρει ότι οι ιδιοκτήτες επικαλούνται τη φορολογία, το κόστος ανακαίνισης και τον κίνδυνο της μίσθωσης. Η απόφαση να ανοίξει ένα ακίνητο συνδέεται, επομένως, τόσο με την αναμενόμενη απόδοση όσο και με την ασφάλεια είσπραξης των ενοικίων και τη δυνατότητα διαχείρισης μιας ενδεχόμενης διαφοράς.
Το 92% ζητεί ανακαινισμένο διαμέρισμα
Η αναβάθμιση του αποθέματος αποκτά ιδιαίτερη σημασία, καθώς το 92% των ενδιαφερόμενων ενοικιαστών στην Αττική αναζητεί ανακαινισμένο διαμέρισμα, σύμφωνα με τα στοιχεία που παραθέτει η Delfi. Στις μισθώσεις που αποτυπώνει η έρευνα για το 2026, το 90% των κατοικιών είναι ηλικίας άνω των 20 ετών και μόλις το 4% νεόδμητες.
Η παλαιότητα δεν αποκλείει την ανακαίνιση, δείχνει όμως ότι η αγορά ενοικίασης στηρίζεται κυρίως στο υφιστάμενο απόθεμα. Η νέα κατασκευή έχει περιορισμένη συμμετοχή, με αποτέλεσμα η βελτίωση των παλαιών κατοικιών να αποτελεί κρίσιμη προϋπόθεση για την κάλυψη των αναγκών των ενοικιαστών.
Ποιοι αναζητούν σπίτι και τι μπορούν να πληρώσουν
Η μισή ζήτηση στην Αττική προέρχεται από ενοικιαστές των οποίων η μίσθωση έληξε, ενώ περίπου το ένα τέταρτο αφορά νέα νοικοκυριά. Το 80% των ενδιαφερομένων αναζητεί ενοίκιο μεταξύ 501 και 800 ευρώ τον μήνα. Ταυτόχρονα, πάνω από τις μισές μισθώσεις, ποσοστό 53%, αφορούν κατοικίες έως 75 τ.μ. Η κατανομή ανά επιφάνεια αποτυπώνει τη συγκέντρωση της αγοράς στις μικρότερες και μεσαίες κατοικίες.
Η πίεση γίνεται εμφανής και στο ενδιαφέρον ανά αγγελία. Κάθε αγγελία μικρής κατοικίας έως 600 ευρώ στο κέντρο συγκεντρώνει 21 ενδιαφερομένους που τη βλέπουν, ενώ τέσσερις επικοινωνούν. Για τα ακριβότερα διαμερίσματα, η ζήτηση εμφανίζεται σαφώς μικρότερη.
Οι προτάσεις για να αυξηθεί η προσφορά
Η Delfi διατυπώνει τρεις προτάσεις, με διαφορετικό χρόνο εφαρμογής και απόδοσης. Η πρώτη επικεντρώνεται στη μείωση του κινδύνου για τους ιδιοκτήτες. Η εταιρεία θεωρεί ότι τα φορολογικά κίνητρα χρειάζεται να συνοδεύονται από μηχανισμούς εγγύησης μισθωμάτων ή ταχύτερης επίλυσης διαφορών. Εκτιμά ότι τέτοιες παρεμβάσεις μπορούν να κινητοποιήσουν κλειστά ακίνητα σε ορίζοντα μηνών.
Η δεύτερη αφορά την οργανωμένη ανακαίνιση. Προτείνει τη δυνατότητα ανάθεσης του ακινήτου και της διαδικασίας αξιοποίησης σε αδειοδοτημένο διαχειριστή, ο οποίος θα αναλαμβάνει τις εργασίες, τη μίσθωση και τη λειτουργία της κατοικίας με μακροχρόνια σύμβαση. Στόχος είναι να περιοριστεί η πρακτική δυσκολία που αντιμετωπίζει ένας ιδιοκτήτης όταν πρέπει να συντονίσει μόνος του μηχανικούς, συνεργεία και υποψήφιους ενοικιαστές.
Η τρίτη πρόταση αφορά το Build to Rent, την κατασκευή κατοικιών ειδικά για μακροχρόνια ενοικίαση. Κατά τη Delfi, η ανάπτυξη αυτής της αγοράς απαιτεί μισθώματα που να προσελκύουν επενδυτικά κεφάλαια και ταυτόχρονα να ανταποκρίνονται στις στεγαστικές ανάγκες. Προτείνει σύνδεση με τις τοπικές αγοραίες τιμές, ετήσια αναπροσαρμογή, κίνητρα δόμησης και πρόσβαση σε δημόσια γη.
GOOD TO KNOW
Το Build to Rent, μία από τις λύσεις που προτείνει η Delfi Partners & Co., είναι ένα μοντέλο στο οποίο οι κατοικίες κατασκευάζονται εξαρχής με σκοπό τη μακροχρόνια ενοικίαση και όχι την πώληση. Συνήθως ανήκουν σε έναν επενδυτή ή φορέα και διαχειρίζονται οργανωμένα, αντί να διατίθενται από πολλούς μεμονωμένους ιδιοκτήτες.
Το μοντέλο μπορεί να αυξήσει την προσφορά κατοικιών προς μίσθωση, δεν εγγυάται όμως από μόνο του προσιτά ενοίκια. Η τελική τιμή εξαρτάται από το κόστος γης και κατασκευής, τη χρηματοδότηση, τις απαιτούμενες αποδόσεις και τυχόν δημόσια κίνητρα ή δεσμεύσεις για προσιτή κατοικία.
