Το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», που παρουσιάστηκε με στόχο τη διευκόλυνση των πολιτών έως 49 ετών στην αγορά πρώτης κατοικίας, καταλήγει να λειτουργεί ως ένας -νέος- μηχανισμός ανατίμησης.
Με τις ζητούμενες τιμές πώλησης να σημειώνουν αυξήσεις σχεδόν σε όλη τη χώρα και τους ρυθμούς διαθεσιμότητας να παραμένουν συγκρατημένοι, το υποτιθέμενο «κοινωνικό όφελος» του προγράμματος εξανεμίζεται κάτω από το βάρος των εμπορικών αντιδράσεων της αγοράς.
Η εικόνα που προκύπτει από τα τελευταία δεδομένα της Resolute Cepal Greece είναι ξεκάθαρη. Μέσα στους πρώτους τέσσερις μήνες του 2025, από την έναρξη του «Σπίτι μου 2», οι τιμές σε επιλέξιμα ακίνητα αυξήθηκαν περισσότερο από τον γενικό μέσο όρο της αγοράς.
Δηλαδή, αντί τα ακίνητα που εμπίπτουν στο πρόγραμμα να παραμείνουν οικονομικά, γίνονται ακριβότερα, εν μέρει εξαιτίας της ίδιας της ύπαρξης του προγράμματος.
Η πανελλαδική εικόνα μαρτυρά αύξηση, όχι διευκόλυνση
Σε εθνικό επίπεδο, η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο για τα επιλέξιμα ακίνητα σημείωσε άνοδο της τάξης του 1,8% μέσα σε τέσσερις μήνες. Παρότι η συνολική αγορά ανέβηκε κατά 1,6% στο ίδιο διάστημα, η διαφορά είναι ουσιαστική. Το μέτρο, που σχεδιάστηκε για να καταστήσει τα συγκεκριμένα ακίνητα πιο προσιτά, τελικά ενισχύει τη ζήτησή τους χωρίς να δημιουργεί επαρκή νέα προσφορά.
Η διαθεσιμότητα των επιλέξιμων ακινήτων αυξήθηκε μόλις κατά 6,6%, ποσοστό σαφώς κατώτερο των αναγκών, αλλά και πολύ χαμηλότερο από την εκρηκτική άνοδο 30,7% που είχε σημειωθεί κατά το αντίστοιχο διάστημα εφαρμογής του πρώτου προγράμματος «Σπίτι μου» το 2023.
Η δυσανάλογη αυτή σχέση μεταξύ ζήτησης και προσφοράς δημιουργεί πιέσεις στις τιμές και ευνοεί φαινόμενα τεχνητής ανατίμησης. Με τους ιδιοκτήτες να γνωρίζουν ότι οι αγοραστές έχουν στη διάθεσή τους επιδοτούμενη ρευστότητα, ανεβάζουν τις τιμές, επιδιώκοντας να απορροφήσουν ένα μέρος αυτής της «βοήθειας».
Το αποτέλεσμα; Η κρατική στήριξη διοχετεύεται όχι στον ωφελούμενο, αλλά στην αγορά.
Οι μεγάλες πόλεις φανερώνουν το πρόβλημα με αριθμούς
Η επίδραση του προγράμματος στις τιμές φαίνεται εντονότερα στις μεγάλες αστικές περιοχές.
Για παράδειγμα, στον Κεντρικό Τομέα Αθηνών οι τιμές στα ακίνητα που καλύπτει το πρόγραμμα αυξήθηκαν κατά 1,7%, έναντι 1,5% της συνολικής αγοράς, ενώ στον Βόρειο Τομέα, η αύξηση έφτασε στο 2,5%, ξεπερνώντας τον γενικό ρυθμό αύξησης του 1,8%.
Ιδιαίτερη σημασία έχει το γεγονός ότι, στον ίδιο τομέα, η προσφορά επιλέξιμων ακινήτων σημείωσε οριακή μείωση (-0,1%), γεγονός που εξηγεί εν μέρει τη μεγαλύτερη αύξηση των τιμών.
Στον Νότιο Τομέα Αθηνών, αν και η άνοδος των τιμών στα επιλέξιμα ακίνητα περιορίστηκε στο 1,4%, ξεπέρασε τη γενική αγορά, που κινήθηκε στο 0,9%, ενώ η ίδια εικόνα επαναλαμβάνεται στον Δυτικό Τομέα, όπου τα ακίνητα που εντάσσονται στο πρόγραμμα σημείωσαν αύξηση 2,4%, έναντι 3,6% της συνολικής αγοράς.
Παρότι εδώ η συνολική αγορά είχε υψηλότερο ρυθμό αύξησης, το κρίσιμο στοιχείο είναι ότι η προσφορά για ακίνητα εντός του προγράμματος ενισχύθηκε ελάχιστα, και συγκεκριμένα μόλις κατά 1,5%.
Η Ανατολική Αττική ανέδειξε τη μεγαλύτερη ποσοστιαία αύξηση τιμών στα ακίνητα του προγράμματος, με άνοδο 3,1% σε σχέση με 1,6% της συνολικής αγοράς.
Ωστόσο, η προσφορά δεν ακολούθησε ανάλογη δυναμική, με την αύξησή της να περιορίζεται στο 4,4%.
Ο Πειραιάς και η Θεσσαλονίκη δεν έμειναν αλώβητοι
Ανάλογα προβλήματα και στον Πειραιά, με τις τιμές στα επιλέξιμα ακίνητα να αυξάνονται κατά 2,2%, έναντι μόλις 0,8% της συνολικής αγοράς. Η προσφορά αυξήθηκε κατά 10,9%, ένα σημαντικό ποσοστό, αλλά και πάλι όχι αρκετό για να μετριάσει την πίεση από την αυξημένη ζήτηση.
Ακόμα, στη Θεσσαλονίκη, η μέση τιμή αυξήθηκε κατά 2,4% για τα ακίνητα που εντάσσονται στο «Σπίτι μου 2», ελαφρώς περισσότερο από τη συνολική αγορά (2,3%).
Ωστόσο, η διαθεσιμότητα αυξήθηκε μόλις κατά 4,9%, μία πολύ μικρή μεταβολή σε σύγκριση με την τεράστια άνοδο 61,1% που είχε επιτευχθεί στο πρώτο πρόγραμμα.
Και στις περιφέρειες διόρθωση… προς τα πάνω
Στην Πάτρα, η μέση τιμή στα επιλέξιμα ακίνητα ανέβηκε κατά 2,6%, έναντι 0,9% της συνολικής αγοράς. Η προσφορά αυξήθηκε σημαντικά (+10,8%), όμως η δυναμική της ζήτησης δεν επιτρέπει ουσιαστικές μειώσεις.
Στο Ηράκλειο Κρήτης η άνοδος ήταν ακόμη μεγαλύτερη και συγκεκριμένα 3,9% στα ακίνητα του προγράμματος, έναντι 5% στο σύνολο.
Αν και εδώ η γενική αγορά ξεπέρασε το πρόγραμμα, η προσφορά αυξήθηκε με παρόμοιους ρυθμούς (10,9% για τα επιλέξιμα και 11,3% για τη γενική).
Η Λάρισα, τέλος, σημείωσε αύξηση 2,6% στα επιλέξιμα ακίνητα και 2,2% στο σύνολο, με την προσφορά να αυξάνεται κατά 16,6% – από τις υψηλότερες τιμές που καταγράφονται στο πρόγραμμα.
Από «εργαλείο πρόσβασης» σε επιταχυντή ανατιμήσεων
Η αρχική φιλοσοφία του «Σπίτι μου» ήταν να δημιουργήσει συνθήκες πρόσβασης στη στέγη για νέους και οικονομικά ευάλωτους που μέχρι πρότινος αποκλείονταν από την αγορά.
Όμως τα στοιχεία δείχνουν ότι, αντί να βοηθήσει, πυροδοτεί το φαινόμενο της πληθωριστικής φούσκας στις περιοχές και τα ακίνητα που θεωρούνται επιλέξιμα.
Τα προγράμματα είναι αναγκαία αλλά με νέο σχεδιασμό
Η κρατική χρηματοδότηση, αντί να λειτουργήσει υπέρ των πολιτών, κατευθύνεται τελικά στις τσέπες των ιδιοκτητών, μέσω των αυξημένων ζητούμενων τιμών.
Η στεγαστική πολιτική χωρίς στρατηγική προσφοράς, δηλαδή χωρίς κατασκευές νέων κατοικιών και ρύθμιση στις τιμές, δεν μπορεί να λειτουργήσει.
Το «Σπίτι μου 2» ήρθε με καλές προθέσεις, αλλά φαίνεται να προσφέρει προσωρινό «οξυγόνο» σε μία αγορά που απλώς αναπνέει πιο ακριβά.
Το ερώτημα, πλέον, δεν είναι αν χρειάζονται τέτοια προγράμματα, αλλά πώς θα σχεδιαστούν έτσι ώστε να μην καταλήγουν να κάνουν ακριβώς το αντίθετο από αυτό που υπόσχονται.
ή αποκτήστε ετήσια συνδρομή εδώ.
