Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται σε μια περίοδο έντονων αντιθέσεων και μετασχηματισμού. Από τη μία πλευρά, η ζήτηση για στέγη αυξάνεται σταθερά, τόσο λόγω κοινωνικών αλλαγών όσο και λόγω επενδυτικού ενδιαφέροντος. Από την άλλη, η προσφορά ποιοτικών κατοικιών παραμένει περιορισμένη, ενώ οι τιμές, ιδίως για τα νεόδμητα ακίνητα, έχουν ξεπεράσει προ πολλού τα όρια της προσιτότητας για τα περισσότερα νοικοκυριά. Η εικόνα που διαμορφώνεται σήμερα είναι αυτή μιας αγοράς που κινείται με διαφορετικές ταχύτητες, όπου οι πολυτελείς κατοικίες συνεχίζουν να πωλούνται σε υψηλές τιμές, ενώ η μεσαία τάξη δυσκολεύεται να αποκτήσει πρόσβαση σε αξιοπρεπή στέγη.
Σύμφωνα με την έρευνα της Prosperty για τη στεγαστική κρίση στην Ελλάδα, που παρουσιάστηκε στο πλαίσιο της Prodexpo 2025, από τα 131.000 ακίνητα που είναι διαθέσιμα προς πώληση, το 18% βρίσκεται στα νότια προάστια της Αθήνας, το 14% στο κέντρο και το 9% στη Θεσσαλονίκη. Άλλα 45.000 ακίνητα διατίθενται προς ενοικίαση, ανεβάζοντας τον συνολικό αριθμό των κατοικιών που αναζητούν νέο κάτοχο ή ενοικιαστή στις 176.000. Ωστόσο, το 85% αυτών παραμένει απούλητο ή ξενοίκιαστο για διάστημα που κυμαίνεται από έξι μήνες έως δύο χρόνια, γεγονός που αποδεικνύει ότι η υψηλή προσφορά δεν σημαίνει απαραίτητα και εύκολη πρόσβαση.
Η μεγάλη πλειονότητα των διαθέσιμων κατοικιών είναι παλαιάς κατασκευής, με πάνω από το 60% να ξεπερνά τα τριάντα χρόνια και μόλις το 10% να έχει ανακαινιστεί. Το 37% των ακινήτων ανεγέρθηκε την περίοδο 1971–1990, ενώ μόλις το 22,7% αφορά νεότερες κατασκευές μετά το 2020. Αυτό σημαίνει ότι η ελληνική αγορά κατοικίας λειτουργεί πάνω σε ένα «παλιό στοκ», με ενεργειακά μη αποδοτικά, συχνά παραμελημένα ακίνητα που δεν ανταποκρίνονται στις σύγχρονες ανάγκες των πολιτών. Από τα 131.000 διαθέσιμα ακίνητα, τα 89.500 δεν έχουν υποστεί ανακαίνιση, ενώ μόνο 10.500 χαρακτηρίζονται ως ανακαινισμένα. Το αποτέλεσμα είναι ένα έντονο χάσμα μεταξύ ζήτησης και ποιότητας, που αποτυπώνεται και στη διαφορά ανάμεσα στις ζητούμενες και τις πραγματικές τιμές πώλησης.
Ενδεικτικά, η μέση ζητούμενη τιμή φτάνει τα 2.583 ευρώ ανά τετραγωνικό, ωστόσο η μέση τιμή μεταβίβασης διαμορφώνεται στα 1.329 ευρώ. Σε πολλές περιπτώσεις, όπως επισημαίνουν οι ειδικοί, παρατηρείται ανορθολογική τιμολόγηση, με πωλητές να καθορίζουν τις τιμές χωρίς σαφή αναφορά στις συνθήκες της αγοράς. Αν και το θεωρητικό ύψος των διαθέσιμων κατοικιών προς πώληση αντιστοιχεί σε συνολική αξία 40 δισ. ευρώ, οι πραγματικές συναλλαγές που πραγματοποιούνται ετησίως φτάνουν μόλις τα 3 δισ., με μέση αξία πώλησης περίπου 105.000 ευρώ. Το χάσμα αυτό φανερώνει μια αγορά που παραμένει διστακτική και δύσκαμπτη, όπου η προσφορά δεν συναντά τη ζήτηση σε ρεαλιστικό σημείο ισορροπίας.
Οι νεόδμητες κατοικίες, που θα μπορούσαν να λειτουργήσουν ως μοχλός ανανέωσης του στεγαστικού αποθέματος, αποτελούν πλέον είδος πολυτελείας.
Οι τιμές εκκίνησης ξεπερνούν τα 4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ στα νότια προάστια, όπως η Γλυφάδα, η Βούλα και ο Άλιμος, τα ποσά κυμαίνονται από 5.000 έως και πάνω από 7.000 ευρώ το τετραγωνικό. Πρόκειται για αγορές όπου κυριαρχούν κατοικίες υψηλών προδιαγραφών, μεγάλων επιφανειών και σύγχρονων ανέσεων, που απευθύνονται σε κοινό με ιδιαίτερη οικονομική ευχέρεια. Η περιορισμένη διαθεσιμότητα μεγάλων οικοπέδων, ειδικά εντός του αστικού ιστού, καθιστά την παραγωγή νέων κατοικιών δαπανηρή, διατηρώντας ψηλά τις τιμές και επιτείνοντας τον αποκλεισμό ενός μεγάλου μέρους των ενδιαφερομένων αγοραστών.
Πέρα από τα δομικά προβλήματα της προσφοράς, μια σειρά κοινωνικών και οικονομικών μεταβολών ενισχύει τη ζήτηση για στέγη. Η μείωση της ιδιοκατοίκησης, η αύξηση του φοιτητικού πληθυσμού σε συνδυασμό με την έλλειψη φοιτητικών εστιών, η δυσκολία πρόσβασης σε στεγαστικά δάνεια λόγω υψηλής ίδιας συμμετοχής και το αυξημένο ποσοστό διαζυγίων που έχει ως αποτέλεσμα τη δημιουργία περισσότερων νοικοκυριών, συνθέτουν ένα νέο στεγαστικό τοπίο. Παράλληλα, η νέα γενιά επιλέγει όλο και περισσότερο την ενοικίαση αντί της αγοράς, αναζητώντας ευελιξία και κινητικότητα αντί της μόνιμης εγκατάστασης. Η νέα κουλτούρα σηματοδοτεί μια βαθύτερη αλλαγή στη σχέση των Ελλήνων με την κατοικία, καθώς το μοντέλο της ιδιοκατοίκησης, που κυριάρχησε μεταπολεμικά, αρχίζει σταδιακά να υποχωρεί.
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον, η στεγαστική κρίση δεν είναι μόνο πρόβλημα τιμών, αλλά θέμα ποιότητας και δομής της αγοράς. Η γήρανση του αποθέματος, η έλλειψη θεσμικών επενδυτών που θα μπορούσαν να χρηματοδοτήσουν μαζικά προγράμματα ανακαίνισης, και η απουσία συντονισμένης πολιτικής στέγασης επιτείνουν το πρόβλημα. Η λύση δεν βρίσκεται μόνο στην κατασκευή νέων κατοικιών, αλλά και στην αξιοποίηση του υπάρχοντος αποθέματος, μέσα από κίνητρα για ενεργειακές και αισθητικές αναβαθμίσεις, συνεργασίες δημοσίου και ιδιωτικού τομέα και νέα μοντέλα αστικής ανάπτυξης.
Η αγορά ακινήτων, παρά τις στρεβλώσεις της, παραμένει μια από τις πιο δυναμικές συνιστώσες της ελληνικής οικονομίας. Η ισχυρή ζήτηση από το εξωτερικό, η επενδυτική δραστηριότητα μέσω Golden Visa και οι τουριστικές ροές ενισχύουν τη συνολική εικόνα, όμως η πρόκληση για τα επόμενα χρόνια θα είναι η εξισορρόπηση ανάμεσα στην επενδυτική διάσταση και την κοινωνική ανάγκη για προσιτή κατοικία. Η αναζήτηση αυτής της ισορροπίας θα καθορίσει σε μεγάλο βαθμό τη φυσιογνωμία των ελληνικών πόλεων και το μέλλον της αστικής ζωής τα επόμενα χρόνια.
ή αποκτήστε ετήσια συνδρομή εδώ.
