Η άνοδος των τιμών στην ευρωπαϊκή αγορά ακινήτων έχει ξαναφέρει στο προσκήνιο τον όρο «φούσκα», όχι με την τραπεζική του έννοια, αλλά ως κοινωνικό φαινόμενο που απειλεί την προσιτότητα της στέγασης. Η νέα έκθεση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής επισημαίνει ότι σε πολλές χώρες της ΕΕ, οι τιμές κατοικιών έχουν αποσυνδεθεί από τα θεμελιώδη μεγέθη της οικονομίας, προκαλώντας μακροοικονομικές ανισορροπίες και κοινωνικές εντάσεις.
Η Ελλάδα βρίσκεται ανάμεσα στις χώρες που συγκεντρώνουν τα περισσότερα σημάδια υπερτίμησης. Σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Επιτροπή, οι τιμές των κατοικιών στη χώρα εκτιμάται ότι είναι έως και 20 % υψηλότερες από ό,τι δικαιολογούν τα εισοδήματα, το κόστος δανεισμού και οι ρυθμοί ανάπτυξης. Το φαινόμενο αυτό δεν αποδίδεται σε πιστωτική επέκταση, όπως την περίοδο πριν το 2008, αλλά σε βαθιά ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Τα νεότερα στοιχεία της Eurostat δείχνουν ότι από το 2018 οι τιμές πώλησης κατοικιών στην Ελλάδα έχουν αυξηθεί περίπου 60 %, ενώ τα ενοίκια έχουν ενισχυθεί κατά 45 %, με τους μισθούς να έχουν κινηθεί λιγότερο από 20 %. Η εικόνα αυτή δημιουργεί ένα επικίνδυνο χάσμα ανάμεσα στο κόστος στέγασης και στις πραγματικές οικονομικές δυνατότητες των νοικοκυριών.
Η μελέτη της Foundation for European Progressive Studies καταγράφει σωρευτική αύξηση 66,4 % στις τιμές κατοικιών από το 2017 έως το 2024 και άνω του 75 % στα ενοίκια την περίοδο 2015–2024, επιβεβαιώνοντας τη γενικευμένη άνοδο που καταγράφουν τα ευρωπαϊκά στατιστικά. Παράλληλα, επισημαίνει τη δράση επενδυτικών κεφαλαίων, βραχυχρόνιων μισθώσεων και προγραμμάτων όπως η Golden Visa, τα οποία ενίσχυσαν τη ζήτηση χωρίς να αυξήσουν την προσφορά, οδηγώντας σε αποκλεισμό όλο και μεγαλύτερου μέρους του πληθυσμού από την ιδιοκατοίκηση.
Η Κομισιόν σημειώνει ότι η σημερινή άνοδος των τιμών έχει διαφορετική φύση από εκείνη των προηγούμενων δεκαετιών. Δεν προκύπτει από φθηνό δανεισμό, αλλά από χρόνια έλλειψη νέας οικοδομικής δραστηριότητας. Οι άδειες παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα, το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί, ενώ τα επιτόκια περιορίζουν την πρόσβαση σε χρηματοδότηση. Η ζήτηση, αντίθετα, ενισχύεται από πολλαπλές πηγές, όπως τουρισμό, ξένα κεφάλαια, βραχυχρόνιες μισθώσεις και εγχώρια αποταμίευση που εξακολουθεί να στρέφεται προς τα ακίνητα ως «αποθήκη» αξίας. Έτσι η αγορά λειτουργεί σαν ένα κλειστό κύκλωμα που ανακυκλώνει την πίεση, χωρίς να τη διοχετεύει σε νέα παραγωγή κατοικιών.
Η έκθεση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής αναδεικνύει και την κοινωνική διάσταση του προβλήματος. Στην ΕΕ, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης έχει μειωθεί κατά δύο ποσοστιαίες μονάδες από το 2015, ενώ στην Ελλάδα η πτώση αγγίζει τις πέντε. Ένας στους τρεις νέους ηλικίας 18–34 ετών εξακολουθεί να ζει με τους γονείς του, ποσοστό που αυξάνεται σταθερά τα τελευταία δεκαπέντε χρόνια. Η δυσκολία απόκτησης κατοικίας δεν αποτελεί πλέον μόνο οικονομικό ζήτημα, αλλά αντανάκλαση της μειωμένης κοινωνικής κινητικότητας και του περιορισμού του δικαιώματος στη στέγη.
Παράλληλα, η Ελλάδα καταγράφει μία από τις χαμηλότερες επιδόσεις στην Ευρώπη στον δείκτη ποιότητας διαχείρισης γης, μόλις 4,5 στις 30 μονάδες, και ανήκει στις πιο αργές χώρες στις διαδικασίες αδειοδότησης, οι οποίες μπορεί να ξεπεράσουν τις 180 ημέρες, σύμφωνα με τα δεδομένα που επικαλείται η Επιτροπή από την Παγκόσμια Τράπεζα. Ταυτόχρονα, η χώρα διαθέτει σχεδόν μηδενικό απόθεμα κοινωνικής κατοικίας, όταν αντίστοιχες ευρωπαϊκές οικονομίες διατηρούν δημόσιο ή κοινωνικό απόθεμα που φθάνει έως το 30 % του συνόλου των κατοικιών.
Η συνδυασμένη επίδραση των θεσμικών εμποδίων και της ανεπάρκειας δημόσιων πολιτικών καθιστά την αγορά δύσκαμπτη και ευάλωτη στις πιέσεις.
Η Επιτροπή υπογραμμίζει επίσης ότι η ενεργειακή μετάβαση προσθέτει ένα νέο κόστος στη στέγαση. Η νέα Οδηγία για την Ενεργειακή Απόδοση των Κτιρίων (EPBD) επιβάλλει αυστηρότερα πρότυπα ανακαινίσεων και νέων κατασκευών, αυξάνοντας βραχυπρόθεσμα το κόστος οικοδόμησης. Παρότι οι επενδύσεις σε ενεργειακή αναβάθμιση θα μειώσουν το ενεργειακό αποτύπωμα και τα λειτουργικά έξοδα στο μέλλον, ενδέχεται να επιβαρύνουν τα ενοίκια στις χώρες με παλαιό απόθεμα, όπως η Ελλάδα. Η Κομισιόν τονίζει την ανάγκη κρατικών προγραμμάτων ανακαίνισης και επιδότησης, ώστε να μη μετακυλιστεί το κόστος στους ενοικιαστές.
Παρά τις ανισορροπίες, η Επιτροπή δεν προβλέπει τραπεζική κρίση. Οι ελληνικές τράπεζες παραμένουν κεφαλαιακά ισχυρές και τα νοικοκυριά λιγότερο υπερχρεωμένα σε σύγκριση με το παρελθόν. Ωστόσο, η υπερτίμηση των ακινήτων καθιστά την αγορά ευάλωτη σε διόρθωση αν τα επιτόκια παραμείνουν υψηλά ή η ανάπτυξη επιβραδυνθεί. Η Κομισιόν εκτιμά ότι, αν δεν αυξηθεί σταθερά η προσφορά κατοικιών, η στεγαστική κρίση θα παραμείνει.
Σε πανευρωπαϊκό επίπεδο, η Έκθεση διαπιστώνει ότι οι μεγαλύτερες πιέσεις στις τιμές παρατηρούνται σε χώρες όπως η Πορτογαλία, η Ολλανδία, η Σουηδία, το Λουξεμβούργο και η Γερμανία. Όπως τονίζεται, όπου οι κυβερνήσεις επένδυσαν στην παραγωγή κατοικίας και στη δημιουργία κοινωνικού αποθέματος, το κόστος στέγασης περιορίστηκε. Αντίθετα, όπου η πολιτική επικεντρώθηκε στη ζήτηση μέσω επιδοτήσεων χωρίς παράλληλη αύξηση προσφοράς, οι τιμές εκτοξεύθηκαν.
ή αποκτήστε ετήσια συνδρομή εδώ.
