Η ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ αλλάζει 9 χρόνια μετά το μοντέλο της Αργολικής Ριβιέρας

Η ΓΕΚ ΤΕΡΝΑ αλλάζει, εννέα χρόνια μετά την έγκριση του αρχικού πολεοδομικού σχεδίου, το μοντέλο της λεγόμενης “Αργολικής Ριβιέρας”, μετατρέποντας ένα σχέδιο καθαρής εξοχικής κατοικίας σε μεικτή οικιστική και τουριστική ανάπτυξη. Η έκταση των 169,4 στρεμμάτων βρίσκεται στη θέση Σινδόνι, στην Πετροθάλασσα, στο βόρειο τμήμα του Όρμου Κρανιδίου, περίπου 4,8 χιλιόμετρα από την Ερμιόνη και 6,4 χιλιόμετρα από το Κρανίδι, με πρόσβαση προς το Πόρτο Χέλι και τις θαλάσσιες συνδέσεις με Ύδρα και Σπέτσες.

Η νέα Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων βρίσκεται σε δημόσια διαβούλευση και προβλέπει έξι οικοδομικά τετράγωνα στο οικιστικό σκέλος και ένα αναψυχής και τουρισμού, με συνολική δόμηση περίπου 32.445 τ.μ. και ξενοδοχείο έως 295 κλινών. Η αλλαγή κλίμακας και χρήσης δίνει στον όμιλο τη δυνατότητα να συνδυάσει έσοδα από την αξιοποίηση κατοικιών με επαναλαμβανόμενες τουριστικές εισπράξεις, σε μια περιοχή που συγκεντρώνει εδώ και λίγα χρόνια διαδοχικά μεγάλα έργα φιλοξενίας και branded residences.

Από 51 αυτοτελή οικόπεδα σε επτά μεγαλύτερες διαιρέσεις

Ο παλαιός σχεδιασμός, που εγκρίθηκε το 2017 για περίπου 114 στρέμματα, προέβλεπε 17 οικοδομικά τετράγωνα και 51 αυτοτελή οικόπεδα. Η νέα πρόταση προσθέτει περίπου 55,5 στρέμματα και οργανώνει το σύνολο σε επτά μεγαλύτερες ενότητες. Όπως προαναφέρθηκε, έξι προορίζονται για κατοικίες και μία για τουρισμό και αναψυχή.

Η διαφοροποίηση έχει επιχειρηματική σημασία. Η μικρότερη κατάτμηση επιτρέπει μεγαλύτερα οικόπεδα, περιορίζει το εσωτερικό οδικό δίκτυο και αφήνει μεγαλύτερη ευελιξία στη χωροθέτηση των κτιρίων. Στα δύο μεγαλύτερα οικοδομικά τετράγωνα κατοικίας προτείνεται ελάχιστη επιφάνεια οικοπέδου 3.300 τ.μ., στοιχείο που παραπέμπει σε ανάπτυξη υψηλότερων προδιαγραφών και μεγαλύτερης ιδιωτικότητας.

Η συνολική προβλεπόμενη δόμηση φθάνει τα 32.444,78 τ.μ., από περίπου 22.785 τ.μ. στο σχέδιο του 2017. Πρόκειται για αύξηση περίπου 42%, ενώ στο νέο σχήμα προστίθενται 9.290 τ.μ. τουριστικών εγκαταστάσεων και ξενοδοχείο έως 295 κλινών. Παράλληλα, το 51,04% της έκτασης προβλέπεται για κοινόχρηστες και κοινωφελείς χρήσεις.

Η ανάπτυξη προωθείται μέσω της Αργολική Ριβιέρα Μ.Α.Ε., θυγατρικής του ομίλου στην οποία το 2022 καταβλήθηκαν 27 εκατ. ευρώ ως μετοχικό κεφάλαιο. Στο τέλος του 2024 είχαν επίσης υπογραφεί προσύμφωνα για δύο πρόσθετες εκτάσεις 18.640,37 τ.μ. έναντι 3,7 εκατ. ευρώ. Τα ποσά αυτά δείχνουν κεφάλαια που έχουν ήδη κινητοποιηθεί γύρω από το ακίνητο, αλλά δεν αποτελούν προϋπολογισμό κατασκευής.

Δύο αγορές και μεγαλύτερη επενδυτική κλίμακα

Η ουσιαστική μεταβολή είναι ότι το ακίνητο δεν σχεδιάζεται πλέον γύρω από μία μόνο εμπορική χρήση. Οι κατοικίες μπορούν να αποφέρουν έσοδα μέσω πωλήσεων, εφόσον αυτό επιλεγεί ως μοντέλο διάθεσης, ενώ το ξενοδοχείο μπορεί να δημιουργεί επαναλαμβανόμενες εισπράξεις από διαμονή και υπηρεσίες ή μισθωτικά έσοδα εάν ανατεθεί η λειτουργία του σε τρίτο.

Η γεωγραφική θέση ενισχύει αυτή τη διπλή στόχευση. Η εγγύτητα στην Ερμιόνη και στο Πόρτο Χέλι, αλλά και η πρόσβαση προς Ύδρα και Σπέτσες, τοποθετούν την ανάπτυξη σε έναν άξονα όπου συνυπάρχουν παραθεριστική κατοικία, ξενοδοχεία υψηλών προδιαγραφών και θαλάσσιος τουρισμός. Αυτό επιτρέπει στο έργο να απευθυνθεί σε δύο διαφορετικές αγορές χωρίς να εξαρτάται αποκλειστικά από μία πηγή ζήτησης.

Η αύξηση της δόμησης και η προσθήκη ξενοδοχείου ανεβάζουν εύλογα και τις κεφαλαιακές απαιτήσεις σε σχέση με τον αρχικό σχεδιασμό, χωρίς να έχει δημοσιοποιηθεί συνολικός προϋπολογισμός. Ένα μέτρο της επενδυτικής κλίμακας στην ίδια περιοχή δίνει η Scarlet Beach, επίσης στην Πετροθάλασσα. Το σύνθετο τουριστικό κατάλυμα, που έχει ενταχθεί στις Στρατηγικές Επενδύσεις, διαθέτει επίσημο προϋπολογισμό 202,99 εκατ. ευρώ για ξενοδοχείο 100 δωματίων, τουριστικές κατοικίες και συμπληρωματικές εγκαταστάσεις. Το ποσό δεν είναι συγκρίσιμο ένα προς ένα με την Αργολική Ριβιέρα, δείχνει όμως το ύψος κεφαλαίων που μπορούν να απαιτήσουν μεγάλες μεικτές αναπτύξεις στην Πετροθάλασσα.

Σε κάθε περίπτωση, η δημόσια διαβούλευση αποτελεί ενδιάμεσο στάδιο και όχι άδεια προς έναρξη κατασκευής. Για να περάσει το σχέδιο στην επόμενη φάση απαιτούνται η ολοκλήρωση της περιβαλλοντικής αδειοδότησης, η έγκριση της αναθεωρημένης πολεοδομικής πρότασης και στη συνέχεια οι επιμέρους άδειες.

Παράλληλα, παραμένουν άγνωστα μεγέθη που θα καθορίσουν την οικονομική εικόνα της ανάπτυξης, όπως ο συνολικός προϋπολογισμός, ο αριθμός και οι τιμές διάθεσης των κατοικιών, η κατηγορία και ο φορέας λειτουργίας του ξενοδοχείου και το χρονοδιάγραμμα κατασκευής. Αυτά θα δείξουν αν η μετάβαση από έναν οικισμό δεύτερης, εξοχικής κατοικίας σε μεικτή τουριστική και οικιστική ανάπτυξη μπορεί να μεταφραστεί σε υψηλότερη αξία για το ακίνητο και σε δύο συμπληρωματικές (και ισχυρές) πηγές εσόδων για τον επενδυτή.