THE BULLET POINT "PREVIEW"
Ο Πύργος Πειραιά δείχνει πώς ένα εγκαταλειμμένο κτίριο μπορεί να αποκτήσει νέα χρήση, μισθωτές και συγκεκριμένη επενδυτική αποτίμηση.
Το Skyline, το Χαλάνδρι και ο Ασπρόπυργος δείχνουν πώς διαφορετικές επιχειρήσεις αναλαμβάνουν διαδοχικούς ή ταυτόχρονους ρόλους γύρω από τα ίδια ακίνητα.
Η αξία δεν εξαρτάται μόνο από το πόσα ακίνητα συγκεντρώνει μια εταιρεία, αλλά από τη χρήση που βρίσκει για αυτά και από το πότε επιλέγει να τα πουλήσει.
Από τα άδεια γραφεία του 2020 στις αναπλάσεις, τα logistics, τα εμπορικά πάρκα και τα ξενοδοχεία του 2026. Δώδεκα εταιρείες δείχνουν πώς γύρω από το ελληνικό ακίνητο δημιουργήθηκε ένα νέο επιχειρηματικό οικοσύστημα.
Ο Πύργος που εξηγεί την αλλαγή
Το 2020, όταν η πανδημία άδειαζε τα γραφεία, στον Πειραιά υπήρχε ένας πύργος που ήταν άδειος πολύ πριν από αυτήν. Επί δεκαετίες στεκόταν δίπλα στο λιμάνι ως υπενθύμιση ενός έργου που δεν είχε βρει τον τρόπο να λειτουργήσει. Στις 6 Ιουλίου εκείνης της χρονιάς υπογράφηκε η σύμβαση παραχώρησής του στην Piraeus Tower Α.Ε. Στο επενδυτικό σχήμα συμμετείχαν η PRODEA με 30% και η Cante Holdings με 70%. Πίσω από την Cante βρίσκονταν η DIMAND και η Ευρωπαϊκή Τράπεζα Ανασυγκρότησης και Ανάπτυξης, η EBRD. Το έργο ολοκληρώθηκε το 2024. Σήμερα ο Πύργος στεγάζει γραφεία, καταστήματα και χώρους εστίασης. Η θέση και οι τοίχοι υπήρχαν ήδη. Η αξία που μπορούσαν να παράγουν χρειαζόταν κεφάλαιο, ανάπτυξη, συνεργασία και ανθρώπους πρόθυμους να χρησιμοποιήσουν το κτίριο.
Η ιστορία του δεν σταμάτησε στα εγκαίνια. Τον Δεκέμβριο του 2025 η PRODEA ανακοίνωσε συμφωνία για την πώληση του 30% της στη VYP Group, μέλος του ομίλου Yoda του Γιάννη Παπαλέκα. Η συμφωνία βασίστηκε σε υποκείμενη αξία 107 εκατ. ευρώ για το σύνολο του ακινήτου. Η PRODEA διευκρίνισε ότι η ολοκλήρωση της μεταβίβασης απαιτούσε εγκρίσεις. Ο Δήμος Πειραιά ενέκρινε υπό όρους τα αιτήματα τόσο της PRODEA όσο και της Cante Holdings για μεταβίβαση των ποσοστών τους, 30% και 70% αντίστοιχα, στη VYP. Η έγκριση δείχνει ότι και οι δύο πλευρές του αρχικού σχήματος κινούνται προς την έξοδο· δεν σημαίνει από μόνη της ότι η πώληση έχει ολοκληρωθεί.
Το κτίριο που για δεκαετίες δεν είχε βρει χρήση απέκτησε μισθωτές και πλέον βρίσκεται στο επίκεντρο μιας συναλλαγής με συγκεκριμένη αποτίμηση. Τα 107 εκατ. ευρώ δεν είναι κέρδος των αρχικών επενδυτών ούτε μέτρο της απόδοσής τους. Είναι όμως μια καθαρή ένδειξη ότι ο Πύργος έχει γίνει επενδυτικό ακίνητο με αγοραστή και τιμή. Ένα ακίνητο μπορεί να κάνει περισσότερα από το να περιμένει να ανέβει η τιμή του. Μπορεί να αλλάξει χρήση, να αποκτήσει μισθωτές, να παράγει έσοδα και στη συνέχεια να περάσει σε έναν επόμενο επενδυτή.
Από το «έχω ένα ακίνητο» στο «τι μπορώ να κάνω με αυτό;»
Αυτό είναι το κοινό νήμα πίσω από δώδεκα εταιρείες που αγοράζουν, αναπτύσσουν, αναβαθμίζουν, μισθώνουν, λειτουργούν ή πωλούν ακίνητα: PRODEA, DIMAND, Premia, Trastor, Trade Estates, BriQ Properties, Noval Property, Orilina Properties, Μπλε Κέδρος, Grivalia Hospitality, Hines και Ten Brinke.
Η μία επενδύει σε ακίνητα που αποφέρουν μισθώματα. Η άλλη αναλαμβάνει μια δύσκολη ανάπτυξη και αναζητά αγοραστή όταν την ολοκληρώσει. Μια τρίτη συνδέει την αξία ενός ξενοδοχείου με την καθημερινή λειτουργία του. Και κάποιες συναντιούνται στο ίδιο έργο, καθεμία από διαφορετική θέση. Από το «έχω ένα ακίνητο», η αγορά περνά όλο και συχνότερα στο «τι μπορώ να κάνω με αυτό;»
Η απάντηση περιλαμβάνει πλέον και την ενεργειακή του επίδοση. Μια ανακατασκευή μπορεί να μειώσει το κόστος λειτουργίας και να κάνει ένα κτίριο καταλληλότερο για τις απαιτήσεις των μισθωτών του. Ο Πύργος Πειραιά, για παράδειγμα, απέκτησε πιστοποίηση LEED Platinum. Η πράσινη αναβάθμιση είναι μέρος της πρότασης με την οποία το ακίνητο επιστρέφει στην αγορά.
Η τράπεζα πούλησε, αλλά δεν έφυγε
Αν ο Πύργος δείχνει τι μπορεί να συμβεί σε ένα κτίριο, το Skyline δείχνει τι μπορεί να συμβεί σε εκατοντάδες ακίνητα μαζί. Τον Δεκέμβριο του 2024 ολοκληρώθηκε η απόκτηση του 65% της Skyline από επενδυτικό σχήμα των DIMAND, Premia και EBRD. Η Alpha Bank διατήρησε το υπόλοιπο 35%. Κατά την ολοκλήρωση της συναλλαγής, το χαρτοφυλάκιο περιλάμβανε 460 ακίνητα διαφορετικών χρήσεων, από γραφεία και καταστήματα έως κατοικίες.
Η ουσία βρίσκεται σε όσα ακολουθούν την αλλαγή ιδιοκτησίας. Το επιχειρηματικό σχέδιο προβλέπει διαφορετική διαδρομή για διαφορετικά ακίνητα: κάποια θα διακρατηθούν, κάποια θα πουληθούν και άλλα θα αναπτυχθούν ή θα επανατοποθετηθούν στην αγορά. Η Alpha Bank παραμένει μισθώτρια σε μέρος του χαρτοφυλακίου και χρηματοδότησε τη Skyline μέσω ομολογιακού δανείου έως 156 εκατ. ευρώ. Η Alpha Real Estate Services παρέχει υπηρεσίες διαχείρισης των ακινήτων.
Η τράπεζα πούλησε, αλλά δεν έφυγε. Παραμένει συνεπενδυτής, μισθωτής, χρηματοδότης και μέρος της διαχείρισης. Τα ακίνητα, με τη σειρά τους, παύουν να αντιμετωπίζονται ως μία ενιαία στοίβα προς πώληση. Το καθένα χρειάζεται μια απόφαση για την επόμενη χρήση και τον επόμενο κάτοχό του.
Ένα ακίνητο, περισσότερες από μία ζωές
Στο Χαλάνδρι, η Trade Estates απέκτησε από την Ten Brinke Hellas ένα εμπορικό πάρκο τον Δεκέμβριο του 2022, έναντι 6,5 εκατ. ευρώ. Αρχικά λειτούργησε με μισθωτές την ΑΒ Βασιλόπουλος και τη McDonald’s. Σήμερα το ακίνητο επανατοποθετείται: η Lidl το μίσθωσε για 15 χρόνια και αναλαμβάνει η ίδια την επένδυση για τη μετατροπή του σε νέο κατάστημα. Η Trade Estates βρήκε έτσι νέα χρήση και μακροχρόνιο μισθωτή για ένα ακίνητο που είχε ήδη στο χαρτοφυλάκιό της.
Στον Ασπρόπυργο, οι ρόλοι συναντιούνται μέσα στο ίδιο έργο. Η Trade Estates ανέπτυξε σε συνεργασία με την Ten Brinke το Διεθνές Κέντρο Διανομής της Inter IKEA. Η Trade Estates είναι ο επενδυτής του ακινήτου, η Trade Logistics έχει τη λειτουργική διαχείριση και η Inter IKEA είναι ο τελικός χρήστης. Η αρχική ανακοίνωση περιέγραφε μια επένδυση περίπου 70 εκατ. ευρώ, με προορισμό την εξυπηρέτηση αγορών σε πέντε χώρες. Στο πρώτο εξάμηνο του 2026 το ακίνητο παραδόθηκε στον μισθωτή, ο οποίος άρχισε τις δραστηριότητές του εκεί.
Developer, ιδιοκτήτης, διαχειριστής λειτουργίας και τελικός χρήστης έχουν διαφορετική δουλειά μέσα στο ίδιο έργο. Το business του ακινήτου προκύπτει ακριβώς επειδή αυτές οι διαφορετικές δουλειές συνδέονται. Η ωρίμανση μιας αγοράς φαίνεται και από το πόσες δουλειές μπορούν να κάνουν οι παίκτες της μεταξύ τους.
Ένα χαρτοφυλάκιο δεν είναι συλλογή κτιρίων
Η ανάπτυξη των εταιρειών γίνεται ορατή στους αριθμούς τους. Στις 30 Ιουνίου 2026, η Trastor ανέφερε 66 ακίνητα αξίας περίπου 867 εκατ. ευρώ και η BriQ Properties 52 ακίνητα αξίας περίπου 296 εκατ. ευρώ. Την ίδια ημερομηνία, η Noval Property αποτιμούσε το επενδυτικό χαρτοφυλάκιό της σε 706,9 εκατ. ευρώ.
Οι αριθμοί δεν λένε, όμως, πώς κάθε εταιρεία επιδιώκει να αξιοποιήσει τα ακίνητά της. Η Μπλε Κέδρος, για παράδειγμα, περιγράφει μια πορεία που ξεκίνησε κυρίως από μισθωμένα καταστήματα και επεκτάθηκε σε τουριστικά ακίνητα, μέσω αγορών, κατασκευών και μετατροπών κτιρίων σε ξενοδοχεία. Στην Orilina Properties, δίπλα στα μισθωμένα εμπορικά ακίνητα, βρίσκεται το σχέδιο για 20 πολυτελείς κατοικίες στο παραλιακό μέτωπο του Ελληνικού. Και οι δύο περιπτώσεις δίνουν συγκεκριμένο περιεχόμενο στη λέξη «αξιοποίηση»: η χρήση ενός ακινήτου είναι στρατηγική επιλογή, όχι δεδομένο που γράφεται μία φορά σε ένα συμβόλαιο.
Η αξία ενός χαρτοφυλακίου μπορεί επίσης να αυξηθεί ενώ κάποια ακίνητα πωλούνται. Η πώληση μπορεί να είναι μέρος του σχεδίου: απελευθερώνει κεφάλαια για την επόμενη αγορά ή ανάπτυξη. Η δημιουργία αξίας δεν προϋποθέτει ότι ένα ακίνητο θα παραμείνει για πάντα στο ίδιο χαρτοφυλάκιο.
Οι επιλογές χρήσης διευρύνονται και προς την κατοικία. Δίπλα στα γραφεία, τα εμπορικά ακίνητα και τις αποθήκες εμφανίζονται φοιτητικές κατοικίες, εξυπηρετούμενα διαμερίσματα και οργανωμένα έργα κατοικιών προς μίσθωση. Η συνεργασία της PRODEA με τη Livewise είναι ένα παράδειγμα στροφής προς την ανάπτυξη κατοικιών. Η Premia έχει εντάξει τη φοιτητική στέγαση στη δραστηριότητά της. Πρόκειται για επιχειρηματικές κινήσεις, το αν και σε ποιον βαθμό θα επηρεάσουν το ευρύτερο στεγαστικό πρόβλημα είναι διαφορετικό ερώτημα. Το στοίχημα δεν είναι απλώς να αποκτήσεις περισσότερα κτίρια. Είναι να ξέρεις ποια δουλειά μπορείς να κάνεις καλύτερα με εκείνα που αποκτάς.
Όταν το ακίνητο είναι και επιχείρηση
Στα ξενοδοχεία, η σχέση ανάμεσα στο κτίριο και στη λειτουργία του γίνεται ακόμη πιο στενή. Η Grivalia Hospitality επένδυσε στο One&Only Aesthesis στη Γλυφάδα, ένα έργο όπου η αξία του ακινήτου συνδέεται με το ξενοδοχειακό προϊόν που προσφέρεται κάθε μέρα. Εδώ το ακίνητο και η λειτουργία του δεν μπορούν εύκολα να χωριστούν.
Η πορεία του Grand Hyatt Athens δείχνει μια άλλη διαδρομή. Η Hines και η Henderson Park απέκτησαν το πρώην Athens Ledra το 2017, το ανακατασκεύασαν και το επέκτειναν. Τον Νοέμβριο του 2024 πούλησαν το ξενοδοχείο, πλέον 548 δωματίων, σε κεφάλαια της Blackstone Real Estate έναντι 235 εκατ. ευρώ. Αγορά, μεταμόρφωση, λειτουργία, επέκταση, πώληση: ένας επενδυτής μπορεί να συνεχίσει από το σημείο όπου ολοκλήρωσε τη δική του δουλειά ο προηγούμενος. Η Hines δεν εμφανίστηκε ξαφνικά στην Ελλάδα μέσα στην περίοδο 2020–2026. Η παρουσία της, όμως, δείχνει πώς μια εγχώρια αγορά συνδέεται με διεθνή κεφάλαια, τεχνογνωσία ανάπτυξης και επόμενους αγοραστές πέρα από τα σύνορά της.
Η επόμενη δοκιμασία
Περισσότερες συναλλαγές δεν σημαίνουν αυτόματα περισσότερη αξία. Αν ένα ακίνητο αλλάζει χέρια ανάμεσα σε λίγους επενδυτές χωρίς να αλλάζει η χρήση, η απόδοση ή η ποιότητά του, η αγορά έχει απλώς ανακυκλώσει ιδιοκτησία. Η πραγματική δοκιμασία βρίσκεται στην τιμή εισόδου, στο κόστος χρηματοδότησης, στην ποιότητα της κατασκευής και στην ικανότητα να βρεθεί ο κατάλληλος μισθωτής ή διαχειριστής λειτουργίας. Ένα σχέδιο που φαίνεται ελκυστικό στην παρουσίαση πρέπει να λειτουργήσει όταν ανοίξουν οι πόρτες του κτιρίου. Και η πώληση ενός ολοκληρωμένου έργου έχει νόημα όταν ο επόμενος επενδυτής βλέπει αξία σε όσα έχουν ήδη δημιουργηθεί.
Το 2020 η μεγάλη απορία ήταν αν ο κόσμος θα επέστρεφε στα γραφεία. Το 2026 η ενδιαφέρουσα ερώτηση είναι διαφορετική: ποιος μπορεί να πάρει ένα ακίνητο και να το κάνει να αξίζει περισσότερο, όχι μόνο στα χαρτιά αλλά στην πραγματική οικονομία; Ποιος μπορεί να βρει τη σωστή χρήση, να εξασφαλίσει το κεφάλαιο, να ολοκληρώσει την ανάπτυξη, να προσελκύσει τον μισθωτή ή τον διαχειριστή λειτουργίας και τελικά να δημιουργήσει μεγαλύτερη αξία από αυτή που παρέλαβε;
Εκεί βρίσκεται η πραγματική αλλαγή της περιόδου 2020–2026. Το ακίνητο παρέμεινε ακίνητο. Η οικονομία γύρω του, όμως, έγινε business.
GOOD TO KNOW
Οι ΑΕΕΑΠ είναι η ελληνική εκδοχή των εταιρειών επενδύσεων σε ακίνητα που διεθνώς είναι γνωστές ως REITs. Οφείλουν, κατά κανόνα, να διανέμουν κάθε χρόνο στους μετόχους τουλάχιστον το 50% των καθαρών προς διανομή κερδών τους, με τις εξαιρέσεις που προβλέπει ο νόμος. Υπάγονται επίσης σε ειδικό φορολογικό καθεστώς που συνδέεται με την αξία των επενδύσεών τους. Δεν είναι, ωστόσο, όλες οι εταιρείες του άρθρου ΑΕΕΑΠ: η DIMAND αναπτύσσει ακίνητα, ενώ η Grivalia Hospitality επενδύει σε ξενοδοχειακά έργα.
