THE BULLET POINT "PREVIEW"
Στην Κηφισιά, οι κατοικίες με ζητούμενη τιμή κάτω των 300.000 ευρώ συγκεντρώνουν σημαντικά μεγαλύτερο ενδιαφέρον ανά αγγελία από τα ακριβότερα ακίνητα, σύμφωνα με στοιχεία του Spitogatos για το οκτάμηνο Ιανουαρίου–Αυγούστου 2026.
Το Κεφαλάρι και το κέντρο της Κηφισιάς εμφανίζουν τη μεγαλύτερη αναλογία ενδιαφέροντος για οικονομικότερες κατοικίες, με 7,89 και 6,40 εκδηλώσεις ενδιαφέροντος ανά αγγελία αντίστοιχα.
Στα ακίνητα άνω των 550.000 ευρώ η ανταπόκριση είναι αισθητά χαμηλότερη, χωρίς αυτό να σημαίνει απαραίτητα ότι τα ακίνητα μένουν απούλητα ή ότι οι τιμές πώλησης υποχωρούν.
Με δύο ταχύτητες τρέχει η κτηματαγορά στην Κηφισιά, περιοχή που συγκαταλέγεται στα «Eldorado» των οικιστικών γειτονιών. Από τη μία, κατοικίες με ζητούμενη τιμή έως 300.000 ευρώ συγκεντρώνουν έντονο ενδιαφέρον, με ορισμένες γειτονιές να καταγράφουν πολλαπλάσιες εκδηλώσεις ενδιαφέροντος σε σχέση με τον μέσο όρο του δήμου. Από την άλλη, στην κατηγορία των ακινήτων άνω των 550.000 ευρώ, η αναλογία ενδιαφέροντος προς διαθέσιμες αγγελίες υποχωρεί αισθητά.
Η εικόνα αποτυπώνει ένα παράδοξο για μία από τις πιο ακριβές και αναγνωρίσιμες οικιστικές αγορές της Αττικής, η ζήτηση δεν κινείται με τον ίδιο ρυθμό σε όλες τις κατηγορίες τιμών.
Τα στοιχεία προέρχονται από τη μελέτη της Spitogatos και αφορούν την περίοδο Ιανουαρίου – Αυγούστου 2026. Στην Κηφισιά, λοιπόν, τα ακίνητα προς πώληση με τιμή κάτω των 300.000 ευρώ συγκεντρώνουν κατά μέσο όρο 1,83 εκδηλώσεις ενδιαφέροντος ανά αγγελία και 29,07 αναζητήσεις. Η επίδοση αυτή τοποθετεί τον δήμο στην τέταρτη θέση μεταξύ των βόρειων προαστίων για τη συγκεκριμένη κατηγορία, πίσω από το Παλαιό Ψυχικό, το Χαλάνδρι και τα Βριλήσσια.
Ο μέσος όρος των βόρειων προαστίων διαμορφώνεται σε 1,47 εκδηλώσεις ενδιαφέροντος ανά αγγελία, γεγονός που δείχνει ότι το ενδιαφέρον για κατοικίες αυτού του προϋπολογισμού είναι αυξημένο στην Κηφισιά σε σχέση με την ευρύτερη περιοχή.
Η κατάταξη των βόρειων προαστίων επιβεβαιώνει ότι το ενδιαφέρον για την οικονομικότερη κατηγορία δεν περιορίζεται στην Κηφισιά. Το Παλαιό Ψυχικό προηγείται με 2,17 εκδηλώσεις ενδιαφέροντος ανά αγγελία, το Χαλάνδρι ακολουθεί με 1,92 και τα Βριλήσσια με 1,84. Η Κηφισιά βρίσκεται κοντά στην τρίτη θέση, με 1,83, ενώ στη Λυκόβρυση ο δείκτης φτάνει στο 1,77 και στην Πεύκη στο 1,75. Η διαφορά, επομένως, δεν είναι απλώς ανάμεσα στα βόρεια προάστια και άλλες περιοχές της Αθήνας, αλλά και ανάμεσα στους ίδιους τους δήμους, ανάλογα με το εύρος τιμών που εξετάζεται.
Τα στοιχεία δεν αποδεικνύουν ότι τα ακριβά ακίνητα δεν πωλούνται ούτε ότι οι τιμές τους υποχωρούν. Μετρούν το ενδιαφέρον σε σχέση με τις διαθέσιμες αγγελίες και όχι τις ολοκληρωμένες συναλλαγές.
Η εικόνα γίνεται ακόμη πιο έντονη όταν η ανάλυση κατεβαίνει σε επίπεδο γειτονιάς. Το Κεφαλάρι καταγράφει 7,89 εκδηλώσεις ενδιαφέροντος ανά αγγελία για κατοικίες κάτω των 300.000 ευρώ, ενώ το κέντρο της Κηφισιάς ακολουθεί με 6,40. Πρόκειται για επιδόσεις περίπου 4,3 και 3,5 φορές υψηλότερες αντίστοιχα από τον μέσο όρο του δήμου, που βρίσκεται στο 1,83. Σε επίπεδο αναζητήσεων, το Κεφαλάρι φτάνει τις 261,89 ανά αγγελία και το κέντρο τις 100,70, αποτυπώνοντας τη συγκέντρωση ενδιαφέροντος σε συγκεκριμένα τμήματα της αγοράς.
Εξ’ ου και η εικόνα δεν είναι ομοιόμορφη σε όλη την Κηφισιά. Στην Κάτω Κηφισιά καταγράφονται 3,26 εκδηλώσεις ενδιαφέροντος ανά αγγελία και στην Αγία Κυριακή 2,14, ενώ το Στροφύλι βρίσκεται στο 1,86 και η Πολιτεία στο 1,75. Στα Άδαμες (Πελοποννησίων) ο δείκτης διαμορφώνεται στο 1,50 και στο Ζηρίνειο στο 1,13. Αντίθετα, στη Νέα Κηφισιά περιορίζεται στο 1,00 και στον Προφήτη Ηλία πέφτει στο 0,75. Η απόσταση ανάμεσα στις πρώτες και τις τελευταίες περιοχές δείχνει ότι ακόμη και μέσα στον ίδιο δήμο, η ζήτηση διαφοροποιείται σημαντικά.
Στην άλλη άκρη της αγοράς, τα στοιχεία για ακίνητα άνω των 550.000 ευρώ δείχνουν σαφώς χαμηλότερη αναλογία ενδιαφέροντος ανά αγγελία. Στα βόρεια προάστια συνολικά, ο μέσος όρος υποχωρεί στις 0,24 εκδηλώσεις ενδιαφέροντος ανά αγγελία, περίπου έξι φορές χαμηλότερα από την κατηγορία κάτω των 300.000 ευρώ. Στην Κηφισιά, μόνο η Άνω Κηφισιά ξεπερνά τη μία εκδήλωση ενδιαφέροντος ανά αγγελία, με 1,15. Το κέντρο καταγράφει 0,45, το Κεφαλάρι 0,44 και η Κάτω Κηφισιά επίσης 0,44.
Στις υπόλοιπες περιοχές, οι δείκτες κινούνται ακόμη χαμηλότερα: 0,33 στη Νέα Κηφισιά, 0,29 στα Άδαμες (Γράμμος) και στην Αγία Κυριακή, 0,28 στον Προφήτη Ηλία, 0,26 στην Πολιτεία και 0,25 στον Άγιο Παντελεήμονα. Η σύγκριση αναδεικνύει την απόσταση ανάμεσα στο ενδιαφέρον για κατοικίες χαμηλότερου προϋπολογισμού και στην ανταπόκριση που συγκεντρώνουν οι ακριβότερες αγγελίες.
GOOD TO KNOW
Άλλο η ζητούμενη τιμή και άλλο η πραγματική αξία μιας συναλλαγής. Οι τιμές που εμφανίζονται στις αγγελίες ακινήτων είναι εκείνες που ζητούν οι πωλητές και δεν ταυτίζονται απαραίτητα με τα ποσά στα οποία ολοκληρώνονται οι αγοραπωλησίες. Ένα ακίνητο μπορεί να διαφημίζεται για μήνες με την ίδια τιμή, να αποσυρθεί από την αγορά ή τελικά να πωληθεί έπειτα από διαπραγμάτευση. Γι’ αυτό οι αναλύσεις των αγγελιών αποτυπώνουν κυρίως την προσφορά και το ενδιαφέρον των υποψήφιων αγοραστών, ενώ για την αξιολόγηση της πραγματικής πορείας της αγοράς χρειάζονται και στοιχεία ολοκληρωμένων συναλλαγών.
