Από τα Σπάτα στη Βουλιαγμένη, η απόσταση των 455.000 ευρώ στα νεόδμητα

Απόσταση 455.000 ευρώ χωρίζει τo δήμο Βάρης–Βούλας–Βουλιαγμένης από το δήμο Σπάτα–Αρτέμιδας ως προς το ενδεικτικό ποσό που ζητείται για την αγορά νεόδμητης κατοικίας 100 τ.μ. Στην πρώτη περιοχή το ποσό φτάνει τα 756.000 ευρώ, ενώ στη δεύτερη διαμορφώνεται στα 301.000 ευρώ, αποτυπώνοντας τη μεγάλη διαφοροποίηση των τιμών μέσα στα όρια της Αττικής.

Παράλληλα, οι περιοχές με τις υψηλότερες ζητούμενες τιμές δεν ταυτίζονται κατ’ ανάγκη με εκείνες όπου συγκεντρώνονται οι περισσότερες καταγραφές νέων κατασκευών. Η Ανατολική Αττική βρίσκεται στην πρώτη θέση ως προς τον αριθμό των νέων έργων κατοικίας που καταγράφηκαν το εννεάμηνο Ιανουαρίου–Σεπτεμβρίου 2026, ενώ στον Νότιο Τομέα Αθηνών εντοπίζεται η υψηλότερη ενδεικτική ζητούμενη τιμή για κατοικία 100 τ.μ.

Η εικόνα προκύπτει από έρευνα της ReDataset, η οποία εξετάζει 1.939 καταγραφές νέων έργων κατοικίας στην Αττική, μέσα από την πλατφόρμα BuildBoard. Παράλληλα, αξιοποιεί αγγελίες πώλησης νεόδμητων κατοικιών του 2026, προκειμένου να υπολογίσει το ενδεικτικό ποσό που απαιτείται για ένα ακίνητο 100 τ.μ. ανά περιοχή.

Από τα 301.000 στα 756.000 ευρώ

Η μεγαλύτερη απόκλιση μεταξύ των δήμων που παρουσιάζονται στην έρευνα καταγράφεται ανάμεσα σε Σπάτα–Αρτέμιδα και Βάρη–Βούλα–Βουλιαγμένη. Στην πρώτη περίπτωση η ενδεικτική ζητούμενη τιμή για ένα νεόδμητο 100 τ.μ. διαμορφώνεται σε 301.000 ευρώ, ενώ στη δεύτερη φτάνει τα 756.000 ευρώ. Η τιμή στον δήμο των νοτίων προαστίων είναι περίπου 2,5 φορές υψηλότερη.

Στις ακριβότερες περιοχές ακολουθούν η Γλυφάδα, με ενδεικτικό ποσό 640.000 ευρώ για κατοικία 100 τ.μ., και ο Άλιμος, με 600.000 ευρώ. Σύμφωνα με την έρευνα, τέσσερις από τους έξι ακριβότερους δήμους βρίσκονται στο νότιο παραλιακό μέτωπο. Στον αντίποδα, μετά τα Σπάτα–Αρτέμιδα, χαμηλότερες ζητούμενες τιμές καταγράφονται στο Κερατσίνι–Δραπετσώνα, με 315.000 ευρώ, και στην Παλλήνη, με 333.000 ευρώ.

Τα ποσά έχουν υπολογιστεί με βάση τη διάμεση ζητούμενη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο κάθε δήμου, πολλαπλασιασμένη επί 100. Αφορούν συνεπώς τιμές αγγελιών και όχι τιμή ολοκληρωμένης αγοραπωλησίας ή συγκεκριμένου ακινήτου.

 Μισό εκατομμύριο ευρώ στα νότια για ένα νεόδμητο 100 τετραγωνικών

Για το σύνολο της Αττικής, η διάμεση ζητούμενη τιμή ενός νεόδμητου διαμορφώνεται σε 4.560 ευρώ ανά τ.μ., ποσό που αντιστοιχεί σε 456.000 ευρώ για μια κατοικία 100 τ.μ.

Ο Νότιος Τομέας Αθηνών βρίσκεται στην κορυφή μεταξύ των περιοχών που παρουσιάζει η έρευνα, με ενδεικτικό ποσό 502.000 ευρώ για νεόδμητο 100 τ.μ. Ακολουθούν ο Βόρειος Τομέας με 479.000 ευρώ και ο Κεντρικός Τομέας με 452.000 ευρώ. Στην Ανατολική Αττική το αντίστοιχο ποσό υπολογίζεται σε 406.000 ευρώ, στον Πειραιά σε 377.000 ευρώ και στον Δυτικό Τομέα Αθηνών σε 347.000 ευρώ.

Έτσι, η απόσταση ανάμεσα στον Νότιο και τον Δυτικό Τομέα φτάνει τα 155.000 ευρώ για κατοικίες ίδιου υποθετικού μεγέθους. Η σύγκριση μεταξύ δήμων δείχνει ότι μέσα σε κάθε ευρύτερη περιοχή μπορεί να υπάρχουν ακόμη μεγαλύτερες διαφοροποιήσεις.

Η Ανατολική Αττική συγκεντρώνει τα περισσότερα νέα έργα

Στο μέτωπο των νέων κατασκευών, η Ανατολική Αττική βρίσκεται στην πρώτη θέση με 694 καταγραφές νέων έργων κατοικίας το εννεάμηνο Ιανουαρίου–Σεπτεμβρίου 2026. Ο αριθμός αυτός αντιστοιχεί στο 36% των 1.939 καταγραφών που εξετάστηκαν συνολικά στην Αττική. Ακολουθεί ο Βόρειος Τομέας Αθηνών με 343 καταγραφές, ενώ στον Νότιο Τομέα εντοπίστηκαν 222 και στον Κεντρικό 211. Ο Πειραιάς εμφανίζει τον μικρότερο αριθμό μεταξύ των περιφερειακών ενοτήτων, με 86 καταγραφές.

Σε επίπεδο δήμων, την πρώτη θέση κατέχει η Αθήνα, με 102 καταγραφές νέων έργων κατοικίας, οριακά περισσότερες από την Παλλήνη, όπου εντοπίστηκαν 100. Στον Νότιο Τομέα προηγείται η Γλυφάδα, με 63 καταγραφές. Το πλήθος των έργων δεν αποτυπώνει αυτοτελώς και τον αριθμό των κατοικιών που θα μπορούσαν να δημιουργηθούν. Μια καταγραφή πολυκατοικίας και μία μονοκατοικίας αφορούν διαφορετικό μέγεθος κατασκευής, ενώ οι καταγραφές δεν συνεπάγονται απαραίτητα ότι τα αντίστοιχα έργα έχουν ξεκινήσει ή ολοκληρωθεί.

Μονοκατοικίες στα ανατολικά, πολυκατοικίες στο κέντρο

Η γεωγραφία της νέας κατοικίας στην Αττική διαφέρει και ως προς τον τύπο των κτιρίων που σχεδιάζονται. Στην Ανατολική Αττική, 468 από τις 694 καταγραφές αφορούν μονοκατοικίες και μεζονέτες. Η εικόνα αυτή διαφοροποιείται από εκείνη των πυκνότερα δομημένων περιοχών, όπου οι πολυκατοικίες αποτελούν τη μεγάλη πλειονότητα των νέων έργων.

Στον Κεντρικό Τομέα Αθηνών, το 94% των νέων καταγραφών αφορά πολυκατοικίες, ενώ στον Νότιο Τομέα το αντίστοιχο ποσοστό φτάνει το 86%. Οι μονοκατοικίες έχουν ισχυρή παρουσία και νησιά της Περιφέρειας Αττικής, όπου αντιστοιχούν σε 115 από τις 137 νέες καταγραφές. Η Αίγινα προηγείται με 49, ακολουθούν τα Κύθηρα με 31 και η Σαλαμίνα με 27. Παράλληλα, στα τρία αυτά νησιά, το 32% των νέων κτιρίων εντάσσεται σε συγκροτήματα, έναντι 10% στο σύνολο της περιφέρειας.

Σε ό,τι αφορά τη Δυτική Αττική, οι μονοκατοικίες αντιστοιχούν σε 67 από τις 105 νέες καταγραφές. Τα Μέγαρα βρίσκονται στην πρώτη θέση με 36 και ακολουθεί η Φυλή με 26. Στην ίδια περιοχή, το 92% των νέων κτιρίων προέρχεται από ιδιώτες, έναντι 65% στην Αττική συνολικά.

Μεγαλύτερα κτίρια στα νότια

Η έρευνα καταγράφει διαφορές και στα χαρακτηριστικά των νέων κτιρίων. Στον Νότιο Τομέα, το μέσο νέο κτίριο έχει επιφάνεια 710 τ.μ., σχεδόν διπλάσια από τον μέσο όρο των 380 τ.μ. για το σύνολο της Αττικής. Στο Βόρειο Τομέα, το 92% των νέων κτιρίων διαθέτει υπόγειο, έναντι 74% στο σύνολο της Αττικής. Στον Δυτικό Τομέα, το 82% διαθέτει πιλοτή, όταν το αντίστοιχο ποσοστό για την Αττική συνολικά είναι 38%.

Στην Ανατολική Αττική, όπου κυριαρχούν οι μονοκατοικίες και οι μεζονέτες, το 30% των νέων κτιρίων διαθέτει πισίνα, έναντι 21% στο σύνολο της περιφέρειας.

Τα δεδομένα πίσω από τις τιμές

Για τον υπολογισμό των ζητούμενων τιμών, η ReDataset χρησιμοποίησε αγγελίες πώλησης του 2026 για κατοικίες με έτος κατασκευής επίσης το 2026. Στο δείγμα περιλαμβάνονται διαμερίσματα, μεζονέτες και μονοκατοικίες επιφάνειας από 20 έως 300 τ.μ., με ζητούμενες τιμές από 600 έως 10.000 ευρώ ανά τ.μ. Σημειώνεται ότι η ενδεικτική δαπάνη για κατοικία 100 τ.μ. προκύπτει από τη διάμεση ζητούμενη τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο κάθε περιοχής.

Η ανάλυση των νέων έργων και εκείνη των αγγελιών αποτυπώνουν διαφορετικά στάδια της αγοράς, καθώς η πρώτη δείχνει πού σχεδιάζονται νέες κατασκευές και η δεύτερη τις τιμές στις οποίες προσφέρονται νεόδμητες κατοικίες προς πώληση.