Η ελληνική αγορά ακινήτων συνεχίζει να καταγράφει ισχυρή άνοδο, σε μια περίοδο που πολλές ευρωπαϊκές χώρες μόλις αρχίζουν να ανακάμπτουν από την υποχώρηση του 2023.
Μετά από μία δεκαετία στασιμότητας και πτώσης που ακολούθησε την οικονομική κρίση, η Ελλάδα βρίσκεται πλέον στη φάση της έντονης ανόδου, με τις τιμές να πλησιάζουν τα ιστορικά υψηλά του 2008. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, στο τέταρτο τρίμηνο του 2024 οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 6,6% σε σύγκριση με έναν χρόνο πριν. Για τα νεόδμητα διαμερίσματα, η αύξηση είναι ακόμη μεγαλύτερη και φτάνει το 9,1%, ενώ και τα παλαιότερα ακίνητα παρουσιάζουν αξιοσημείωτη άνοδο της τάξης του 4,9%.
Αυτή η ανοδική πορεία οφείλεται κυρίως στη σταθερή ζήτηση, τόσο από Έλληνες όσο και από ξένους αγοραστές. Η προσφορά νέων ακινήτων παραμένει περιορισμένη, ειδικά σε περιοχές με τουριστικό ενδιαφέρον ή υψηλή αστική πυκνότητα, ενώ τα υψηλά ενοίκια και οι επενδύσεις τύπου Airbnb κρατούν σταθερά τη ζήτηση σε υψηλά επίπεδα.
Εκτός Ελλάδας, αρκετές ευρωπαϊκές χώρες βρίσκονται σε μεταβατική φάση. Ορισμένες αγορές δείχνουν σημάδια σταθερότητας, χωρίς έντονες διακυμάνσεις. Τέτοια είναι η περίπτωση της Σουηδίας, της Γερμανίας και της Αυστρίας, οι οποίες είχαν καταγράψει σημαντικές πτώσεις το 2023, αλλά το 2024 παρουσίασαν ήπια ανάκαμψη. Σε αυτές τις χώρες, η αγορά είναι σταθερή, οργανωμένη και καλά ελεγχόμενη, χωρίς μεγάλες εκπλήξεις για αγοραστές και επενδυτές. Οι αυξήσεις στις τιμές δεν είναι εντυπωσιακές, όμως δείχνουν μια πορεία επιστροφής στην κανονικότητα. Ειδικά στη Γερμανία, μετά από μια περίοδο υπερτίμησης και απότομης διόρθωσης, οι τιμές επανέρχονται σε πιο ρεαλιστικά επίπεδα. Στην Αυστρία και τη Σουηδία, η αύξηση των πραγματικών μισθών και η σταθεροποίηση των επιτοκίων βοήθησαν στην επαναφορά του ενδιαφέροντος για αγορές κατοικιών, χωρίς ωστόσο να οδηγήσουν σε εκρηκτική άνοδο.
Αντίθετα, υπάρχουν και αγορές που ξεχώρισαν για τη θεαματική τους άνοδο. Χώρες όπως η Πορτογαλία, η Ισπανία, η Ολλανδία, η Πολωνία, η Βουλγαρία, η Ουγγαρία και η Κροατία κατέγραψαν εντυπωσιακές αυξήσεις στις τιμές των κατοικιών, ξεπερνώντας σε πολλές περιπτώσεις το 10% σε ετήσια βάση. Οι αγορές αυτές χαρακτηρίζονται από υψηλή ζήτηση και ταυτόχρονα χαμηλή προσφορά. Σε ορισμένες από αυτές, όπως η Κροατία και η Πορτογαλία, η εισροή επενδυτών από το εξωτερικό και η αύξηση των βραχυχρόνιων μισθώσεων (μέσω πλατφορμών όπως η Airbnb) έχουν δημιουργήσει μεγάλες πιέσεις στις τιμές, ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα και τις τουριστικές περιοχές. Επιπλέον, σε χώρες όπως η Ουγγαρία και η Βουλγαρία, οι τιμές παραμένουν σε σύγκριση με τη Δυτική Ευρώπη σχετικά χαμηλές, γεγονός που προσελκύει επενδυτές που αναζητούν απόδοση. Το κοινό τους χαρακτηριστικό είναι η γρήγορη επαναφορά της ζήτησης μέσα στο 2024, καθώς οι οικονομικές συνθήκες σταθεροποιήθηκαν και η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών ενισχύθηκε.
Την ίδια στιγμή, υπάρχουν και αγορές που δεν έχουν ακόμη καταφέρει να ορθοποδήσουν. Η Γαλλία και η Φινλανδία συνεχίζουν να παρουσιάζουν πτώση στις τιμές των κατοικιών, κόντρα στο γενικό ευρωπαϊκό ρεύμα. Στη Γαλλία, η αγορά πιέζεται από αυστηρούς όρους δανεισμού, χαμηλή εμπιστοσύνη των καταναλωτών και περιορισμένη πρόσβαση στα στεγαστικά δάνεια. Οι αγοραστές εμφανίζονται επιφυλακτικοί και πολλοί αναβάλλουν την απόφαση αγοράς, είτε περιμένοντας περαιτέρω πτώση στις τιμές είτε επιλέγοντας την ενοικίαση. Στη Φινλανδία, η αβεβαιότητα που προκάλεσαν οι οικονομικές και γεωπολιτικές εξελίξεις της προηγούμενης διετίας, έχουν οδηγήσει σε πτώση της ζήτησης και συνεχιζόμενη υποχώρηση των τιμών.
Η εικόνα συνολικά για την Ευρωπαϊκή Ένωση το 2024 δείχνει επιστροφή στην άνοδο. Οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 4,9% στο τέλος του έτους, ξεπερνώντας το υψηλό του 2022. Αν ληφθεί υπόψη ο πληθωρισμός, η αύξηση ήταν 2,1%, γεγονός που επιβεβαιώνει την ανθεκτικότητα της αγοράς. Το 2023 είχε προηγηθεί μια περίοδος διόρθωσης, κυρίως λόγω της απότομης ανόδου των επιτοκίων, που περιόρισε σημαντικά τη δυνατότητα των νοικοκυριών να πάρουν δάνεια. Το 2024, η εικόνα άλλαξε, τα εισοδήματα ανέβηκαν, οι τράπεζες επέστρεψαν σε πιο σταθερές συνθήκες δανεισμού και το αγοραστικό ενδιαφέρον αναθερμάνθηκε. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή εκτιμά ότι η τάση αυτή θα συνεχιστεί και τα επόμενα χρόνια, με προβλεπόμενη αύξηση στους πραγματικούς μισθούς κατά 1,6% το 2025 και 1,1% το 2026.
Παρά τις θετικές ενδείξεις, η στέγαση παραμένει πρόβλημα για μεγάλο μέρος των πολιτών. Η σχέση τιμής κατοικίας προς διαθέσιμο εισόδημα βρίσκεται σε υψηλότερα επίπεδα σε σχέση με την προ πανδημίας εποχή. Η δυνατότητα απόκτησης κατοικίας, ιδιαίτερα για τα νέα νοικοκυριά και τους μη ιδιοκτήτες, έχει μειωθεί σημαντικά. Από την πλευρά της προσφοράς, τα πράγματα δεν είναι καλύτερα. Οι οικοδομικές άδειες και οι νέες κατασκευές μειώθηκαν απότομα μετά την άνοδο των επιτοκίων το 2022 και το κόστος κατασκευής παραμένει υψηλό. Η Ευρωπαϊκή Επιτροπή προειδοποιεί ότι ακόμα κι αν αυξηθούν οι επενδύσεις στην κατοικία από φέτος, η προσφορά θα χρειαστεί χρόνο για να καλύψει τη ζήτηση, κάτι που σημαίνει ότι οι πιέσεις στις τιμές θα παραμείνουν.
ή αποκτήστε ετήσια συνδρομή εδώ.
