Η εικόνα που προκύπτει από τα επίσημα στατιστικά στοιχεία και τις πρόσφατες επιστημονικές μελέτες αποτυπώνει μια ανησυχητική και ταυτόχρονα αντιφατική πραγματικότητα στην ελληνική αγορά κατοικίας. Παρά το γεγονός ότι η πρόσβαση σε προσιτή στέγη γίνεται ολοένα δυσκολότερη, η χώρα συγκαταλέγεται μεταξύ εκείνων με τα υψηλότερα ποσοστά κενών κατοικιών στην Ευρώπη. Το φαινόμενο αυτό δεν είναι ένα στατιστικό παράδοξο, αλλά μια έκφανση ενός βαθύτερου προβλήματος που συνδέεται με παθογένειες του θεσμικού, επενδυτικού και κοινωνικού πλαισίου.
Η έκθεση του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών αποκαλύπτει ότι η Ελλάδα διαθέτει περίπου 6,6 εκατομμύρια κατοικίες, από τις οποίες πάνω από 2,27 εκατομμύρια, περίπου το 35%, παραμένουν ακατοίκητες. Πρόκειται για ένα ποσοστό που υπερβαίνει κατά πολύ τον αριθμό των ενοικιαστών και καταδεικνύει μια εντυπωσιακή ανισορροπία μεταξύ διαθέσιμου αποθέματος και πραγματικών στεγαστικών αναγκών. Αξιοσημείωτο είναι το γεγονός ότι σχεδόν τέσσερις στις δέκα κατοικίες που ανεγέρθηκαν μετά το 2011 δεν έχουν ακόμη κατοικηθεί. Από τις 173.624 νέες κατοικίες που κατασκευάστηκαν στη διάρκεια της τελευταίας 15ετίας, περισσότερες από 69.000 παραμένουν μέχρι σήμερα αναξιοποίητες.
Το πρόβλημα δεν περιορίζεται στα μεγάλα αστικά κέντρα, αν και εκεί αποκτά ιδιαίτερη ένταση. Στον Δήμο Αθηναίων, σχεδόν το 27% των κατοικιών είναι κενό, την ίδια στιγμή που η άνοδος των ενοικίων καθιστά τη στέγαση απρόσιτη για ολοένα και περισσότερα νοικοκυριά. Στα προάστια της Αττικής, οι αντίστοιχοι δείκτες κυμαίνονται σε υψηλά επίπεδα, μεταξύ 18% και 22%, με ορισμένες περιοχές να καταγράφουν σαφώς χαμηλότερες τιμές, όπως τα Βριλήσσια και η Αγία Παρασκευή. Πέρα όμως από την πρωτεύουσα, το φαινόμενο αποκτά ακόμη πιο οξείες διαστάσεις σε τουριστικές περιοχές και νησιά, όπου η εποχικότητα και η εκμετάλλευση τύπου Airbnb συχνά δυσκολεύουν πολύ τη μόνιμη κατοίκηση. Σε μέρη όπως η Σέριφος, η Κέα, η Αντίπαρος και η Κίμωλος, πάνω από επτά στα δέκα σπίτια είναι άδεια, ενώ στη Μύκονο, την Πάρο και τη Νάξο τα ποσοστά ξεπερνούν το 60%. Αντίστοιχα υψηλά είναι τα ποσοστά και στο Βόρειο Αιγαίο, με χαρακτηριστικά παραδείγματα τη Δυτική Λέσβο και την Πάτμο, όπου οι κενές κατοικίες αγγίζουν ή και ξεπερνούν το 55%.
Το ερώτημα που ανακύπτει εύλογα είναι γιατί τόσες πολλές κατοικίες παραμένουν εκτός αγοράς ή αχρησιμοποίητες, την ώρα που χιλιάδες πολίτες αναζητούν στέγη. Οι λόγοι είναι σύνθετοι και αλληλοσυνδεόμενοι. Πρώτον, η κατοχή ακινήτου εξακολουθεί να αντιμετωπίζεται από πολλούς ως μέσο αποθησαύρισης και επενδυτικής ασφάλειας. Ειδικά σε περιόδους οικονομικής ή γεωπολιτικής αστάθειας, η διατήρηση ενός ακινήτου χωρίς χρήση θεωρείται ασφαλέστερη επιλογή από την ενοικίαση ή την πώλησή του. Αυτή η στρατηγική αποθεματοποίησης ενισχύεται από την προσδοκία μελλοντικής υπεραξίας, ιδιαίτερα σε περιοχές που ενδέχεται να αναπτυχθούν αστικά ή τουριστικά.
Ένας δεύτερος κρίσιμος παράγοντας είναι οι νομικές και οικογενειακές εκκρεμότητες. Η πολυϊδιοκτησία και τα αδιευκρίνιστα ιδιοκτησιακά καθεστώτα κρατούν πολλές κατοικίες σε νομική «ομηρία». Πολλά ακίνητα, ιδίως παλαιά διαμερίσματα, είναι δεσμευμένα λόγω εκκρεμών κληρονομικών διαδικασιών, δικαστικών διαφορών ή δυσλειτουργιών στο Κτηματολόγιο. Σε συνδυασμό με την αργή απονομή δικαιοσύνης και την απουσία μηχανισμών εξώδικης επίλυσης, το φαινόμενο διαιωνίζεται.
Η παλαιότητα και η χαμηλή ενεργειακή απόδοση αποτελούν έναν ακόμη λόγο για τη μη αξιοποίηση πολλών κατοικιών. Ένα σημαντικό ποσοστό του ελληνικού κτιριακού αποθέματος απαιτεί εκτεταμένες εργασίες ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης, ώστε να καταστεί λειτουργικό και βιώσιμο. Αν και τα τελευταία χρόνια έχουν ενεργοποιηθεί χρηματοδοτικά εργαλεία όπως το «Εξοικονομώ» και το «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», καθώς και φορολογικές ελαφρύνσεις για παρεμβάσεις αναβάθμισης, η πρόσβαση σε αυτά παραμένει περιορισμένη για πολλούς μικροϊδιοκτήτες, κυρίως λόγω εισοδηματικών, τεχνικών ή γραφειοκρατικών φραγμών. Ως αποτέλεσμα, η αναβάθμιση παραμένει οικονομικά δυσπρόσιτη για ευρύ φάσμα ιδιοκτητών, ιδιαίτερα σε παλαιότερα ακίνητα που βρίσκονται σε περιοχές χαμηλής ζήτησης.
Σε περιοχές με έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον, η προσδοκία ανάπλασης ή αλλαγής χρήσης διατηρεί πολλές κατοικίες εκτός αγοράς. Οι ιδιοκτήτες αναμένουν είτε την ολοκλήρωση σχεδίων ανάπλασης είτε τη βελτίωση των όρων εκμετάλλευσης, προτιμώντας να αφήσουν τα σπίτια άδεια αντί να τα διαθέσουν με όρους που θεωρούν μη συμφέροντες. Σε αυτές τις περιπτώσεις, η κατοικία παύει να είναι κοινωνικό αγαθό και μετατρέπεται αποκλειστικά σε επενδυτικό προϊόν.
Κομβικό ρόλο παίζει και η εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb. Πολλές κατοικίες διατίθενται αποκλειστικά για τουριστική εκμετάλλευση, παραμένοντας κενές κατά τη διάρκεια της εκτός σεζόν περιόδου. Το φαινόμενο αυτό, σε συνδυασμό με τη συρρίκνωση της προσφοράς μακροχρόνιας μίσθωσης, επιτείνει τη στεγαστική πίεση για εργαζόμενους, φοιτητές και μόνιμους κατοίκους.
Ακόμη, το ζήτημα των εξοχικών και των δεύτερων κατοικιών συμβάλλει καθοριστικά στον υπερπληθωρισμό του αποθέματος κενών σπιτιών. Σε πολλά νησιά ή παραθεριστικούς προορισμούς, η πλειονότητα των κατοικιών χρησιμοποιείται μόνο για λίγους μήνες τον χρόνο. Η εποχικότητα αυτή υπονομεύει τη δυνατότητα βιώσιμης αξιοποίησης του υπάρχοντος αποθέματος σε ετήσια βάση.
Τέλος, ένας λιγότερο ορατός, αλλά καθοριστικός, παράγοντας είναι η δημογραφική γήρανση. Πολλές κατοικίες ανήκουν σε ηλικιωμένους που δεν μπορούν πλέον να τις συντηρήσουν ή έχουν μετακομίσει για λόγους υγείας. Μετά τον θάνατο των ιδιοκτητών, η έλλειψη απογόνων ή οι χρονοβόρες διαδικασίες αποδοχής κληρονομιάς συχνά οδηγούν στην εγκατάλειψη των σπιτιών αυτών.
Η απουσία συστηματικής στεγαστικής πολιτικής συμπληρώνει το παζλ. Η κατάργηση του Οργανισμού Εργατικής Κατοικίας και η μη αντικατάστασή του από έναν νέο, επαρκώς χρηματοδοτούμενο, φορέα κοινωνικής στέγασης έχουν αφήσει αναξιοποίητο μεγάλο μέρος του στεγαστικού αποθέματος. Σε αντίθεση με πολλές ευρωπαϊκές χώρες, όπου εφαρμόζονται πολιτικές ενεργοποίησης ανενεργών κατοικιών μέσω φορολογικών κινήτρων, δημοτικών παρεμβάσεων ή συστημάτων κοινωνικής μίσθωσης, στην Ελλάδα δεν έχει διαμορφωθεί ακόμη ένα ολοκληρωμένο θεσμικό πλαίσιο που να αντιμετωπίζει το πρόβλημα στην ολότητά του.
ή αποκτήστε ετήσια συνδρομή εδώ.
