Το last mile εξελίσσεται σε ένα από τα πιο ενδιαφέροντα πεδία επενδύσεων στη διανομή, καθώς συνδυάζει υψηλό λειτουργικό κόστος με σημαντική δυνατότητα δημιουργίας αξίας. Στο στάδιο αυτό διαμορφώνεται και η εμπειρία του πελάτη, γεγονός που ενισχύει τη σημασία του για τις επιχειρήσεις. Για τους επενδυτές, πρόκειται για ένα πεδίο όπου κάθε βελτίωση στην ταχύτητα, στην οργάνωση και στη χρήση των υποδομών μπορεί να μεταφραστεί άμεσα σε αξία.
Σε διεθνές επίπεδο, αυτή η δυναμική φαίνεται καθαρά στις κινήσεις μεγάλων παικτών. Εταιρείες real estate logistics όπως η Prologis στρέφονται συστηματικά σε αστικά logistics, αποκτώντας και αναπτύσσοντας εγκαταστάσεις κοντά σε μεγάλα αστικά κέντρα σε αγορές όπως το Ηνωμένο Βασίλειο, η Γερμανία και η Γαλλία, όπου η ζήτηση για last mile υποδομές είναι ήδη ισχυρή. Η στρατηγική αυτή βασίζεται στην παραδοχή ότι η εγγύτητα στον τελικό πελάτη ενισχύει τη ζήτηση και περιορίζει τον λειτουργικό κίνδυνο. Παράλληλα, επενδυτικά σχήματα όπως η Blackstone κατευθύνουν σημαντικά κεφάλαια σε logistics assets στην Ευρώπη, επενδύοντας σε χαρτοφυλάκια αποθηκών και κέντρων διανομής, καθώς ο κλάδος αποτελεί βασική επενδυτική κατηγορία με σταθερές αποδόσεις και προοπτική ανάπτυξης.
Η επενδυτική λογική στο last mile διαφέρει από τα παραδοσιακά ακίνητα. Σε μια κλασική επένδυση real estate, η απόδοση βασίζεται κυρίως στο μίσθωμα και στη διάρκεια της σύμβασης. Στο last mile, η αξία συνδέεται περισσότερο με τη λειτουργική χρήση του χώρου, δηλαδή με το πόσο γρήγορα μπορεί να εξυπηρετήσει παραγγελίες, πόσο αποτελεσματικά εντάσσεται στο δίκτυο και σε ποιο βαθμό συμβάλλει στη μείωση του κόστους διανομής. Δύο ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά μπορεί έτσι να έχουν πολύ διαφορετική αξία, ανάλογα με τη θέση τους και τον ρόλο τους στη διανομή.
Η διαφοροποίηση αυτή φαίνεται και στο είδος των επενδύσεων. Από μεγάλες αποθήκες μέχρι μικρούς αστικούς κόμβους, το last mile απαιτεί ένα πολυεπίπεδο δίκτυο υποδομών. Οι μεγάλης κλίμακας εγκαταστάσεις παραμένουν απαραίτητες για την αποθήκευση και τη διαχείριση όγκου, όμως το κρίσιμο σημείο μεταφέρεται πιο κοντά στον καταναλωτή. Καθώς η ταχύτητα παράδοσης καθορίζει την ανταγωνιστικότητα, οι μικρότεροι χώροι αποκτούν μεγαλύτερη σημασία.
Στην ελληνική αγορά, αυτή η διάκριση είναι ιδιαίτερα εμφανής. Το Θριάσιο Πεδίο αποτελεί το βασικό παράδειγμα μεγάλης επένδυσης logistics, ενισχύοντας τη θέση της χώρας στη διαμετακόμιση. Αντίστοιχα, μεγάλοι όμιλοι λιανεμπορίου, όπως ο Σκλαβενίτης και η ΑΒ Βασιλόπουλος, επενδύουν σε υποδομές αποθήκευσης και διανομής μεγάλης κλίμακας, επιδιώκοντας μεγαλύτερο έλεγχο στη διαδικασία. Ωστόσο, τέτοιου τύπου υποδομές εξυπηρετούν κυρίως τα πρώτα στάδια της εφοδιαστικής αλυσίδας και σε μικρότερο βαθμό την τελική παράδοση. Το last mile παραμένει πιο κατακερματισμένο και απαιτεί διαφορετικές επενδυτικές επιλογές, με έμφαση στην εγγύτητα και την ευελιξία.
Η τάση αυτή ενισχύει τη στροφή προς την αξιοποίηση υφιστάμενων ακινήτων μέσα στον αστικό ιστό. Ισόγεια καταστήματα, μικρές αποθήκες και παλαιοί επαγγελματικοί χώροι αποκτούν νέο ρόλο ως σημεία διανομής, καλύπτοντας την ανάγκη για ταχύτερη εξυπηρέτηση. Η αξία τους συνδέεται πλέον λιγότερο με την εμπορική προβολή και περισσότερο με τη θέση τους μέσα στο δίκτυο και τη λειτουργική τους αποτελεσματικότητα. Με βάση αυτή τη λογική, εταιρείες όπως η Prodea Investments και η Trastor REIC ενισχύουν την παρουσία τους στα ακίνητα logistics, εντάσσοντας τον κλάδο στους βασικούς άξονες ανάπτυξής τους. Με τον τρόπο αυτό, η αξία των ακινήτων συνδέεται όλο και πιο άμεσα με την εγγύτητα και την ικανότητα εξυπηρέτησης του τελικού καταναλωτή.
Παράλληλα, νέα μοντέλα διανομής ενισχύουν τη σημασία των μικρών, αστικών υποδομών. Τα δίκτυα αυτόματων θυρίδων, όπως της Box Now, βασίζονται στην ανάπτυξη πολλών σημείων μέσα στον αστικό ιστό, αυξάνοντας την ανάγκη για χώρους κοντά στον καταναλωτή. Την ίδια στιγμή, πλατφόρμες όπως η Skroutz επεκτείνονται σε αποθήκευση και διανομή, επιδιώκοντας μεγαλύτερο έλεγχο στη διαδικασία. Η κατεύθυνση αυτή δείχνει ότι η αξία μεταφέρεται πιο κοντά στον τελικό πελάτη, ενισχύοντας τη σημασία μικρότερων χώρων και δημιουργώντας νέες επενδυτικές ευκαιρίες στο αστικό περιβάλλον.
Οι αποδόσεις στο last mile παραμένουν ελκυστικές, αλλά συνοδεύονται από αυξημένες απαιτήσεις. Η επιλογή τοποθεσίας, η σύνδεση με το δίκτυο και η λειτουργική αποδοτικότητα καθορίζουν το αποτέλεσμα. Την ίδια στιγμή, οι περιορισμοί είναι υπαρκτοί. Η έλλειψη διαθέσιμων χώρων σε αστικές περιοχές, το υψηλό κόστος ανάπτυξης και οι χρονοβόρες διαδικασίες αδειοδότησης δημιουργούν εμπόδια, ενώ η πίεση στο κόστος της διανομής περιορίζει τα περιθώρια κέρδους.
Το last mile συγκεντρώνει έτσι χαρακτηριστικά που το καθιστούν ελκυστικό αλλά και απαιτητικό. Δεν πρόκειται για μια παθητική επένδυση, αλλά για ένα πεδίο όπου η απόδοση εξαρτάται από τη σωστή ένταξη των υποδομών σε ένα λειτουργικό σύστημα. Οι επενδυτές που κατανοούν τη λειτουργία της διανομής και επιλέγουν στοχευμένα assets έχουν μεγαλύτερη πιθανότητα να αποδώσουν καλύτερα, σε μια αγορά όπου η αξία δεν βρίσκεται μόνο στο ακίνητο, αλλά στον ρόλο που αυτό επιτελεί.
