Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό αλλάζει άρδην τους όρους με τους οποίους ένας επενδυτής θα σχεδιάζει από εδώ και πέρα μια τουριστική ανάπτυξη. Η αγορά γης, ο σχεδιασμός ενός ξενοδοχείου και η επιλογή προορισμού δεν θα κρίνονται πλέον μόνο από τη ζήτηση ή την εμπορικότητα μιας περιοχής, αλλά και από τη ζώνη στην οποία εντάσσεται, την τουριστική πίεση που ήδη δέχεται, την απαιτούμενη αρτιότητα και τα όρια κλινών που θέτει το νέο πλαίσιο.
Η μεγάλη διαφορά σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς είναι ότι η τουριστική ανάπτυξη δεν αντιμετωπίζεται πλέον οριζόντια. Η χώρα τεμαχίζεται και κατηγοριοποιείται σε πέντε ζώνες, σε επίπεδο δημοτικής ενότητας, με βάση την ένταση του τουριστικού φαινομένου, κυρίως τον αριθμό των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε περιοχής. Οι ζώνες είναι οι Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, οι Αναπτυγμένες Περιοχές, οι Αναπτυσσόμενες Περιοχές, οι Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης και οι Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης.
Με απλά λόγια, το νέο χωροταξικό λειτουργεί και ως επενδυτικός χάρτης. Δείχνει πού η αγορά περνά από τη νέα δόμηση στην αναβάθμιση του υφιστάμενου προϊόντος και πού μπορεί να αναζητήσει τον επόμενο κύκλο ανάπτυξης.
Οι ζώνες όπου οι όροι γίνονται αυστηρότεροι
Το μεγαλύτερο φρένο μπαίνει στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, δηλαδή στις ζώνες με πολύ υψηλή τουριστική πίεση. Εκεί δίνεται προτεραιότητα στην αναβάθμιση υφιστάμενων καταλυμάτων, ενώ για νέα ξενοδοχεία σε εκτός σχεδίου περιοχές απαιτούνται τουλάχιστον 16 στρέμματα. Στα νησιά αυτής της κατηγορίας προβλέπεται ανώτατο όριο έως 100 κλίνες.
Ενδεικτικά, στην κατηγορία των πιο πιεσμένων περιοχών περιλαμβάνονται η Μύκονος, η Σαντορίνη και η Σκιάθος, όπου το καθεστώς κορεσμού αφορά το σύνολο του νησιού. Στην ίδια λογική εντάσσονται και επιμέρους περιοχές όπως ο Λαγανάς, η Ερμούπολη της Σύρου και συγκεκριμένες δημοτικές ενότητες στη Ρόδο και στη Χερσόνησο Ηρακλείου.
Η δεύτερη κατηγορία είναι οι Αναπτυγμένες Περιοχές. Εκεί το ελάχιστο γήπεδο για νέα ξενοδοχεία εκτός σχεδίου ανεβαίνει στα 12 στρέμματα, ενώ στα νησιά αυτής της κατηγορίας επιτρέπονται μονάδες έως 350 κλίνες. Η λογική δεν είναι η απαγόρευση της ανάπτυξης, αλλά η μετατόπιση από την ποσοτική επέκταση στην ποιοτική αναβάθμιση.
Σε σχέση με το προηγούμενο πλαίσιο, η αλλαγή είναι μεγάλη. Η ελάχιστη αρτιότητα, που μέχρι σήμερα κινούνταν γενικά στα 4 στρέμματα για την εκτός σχεδίου τουριστική δόμηση, αυξάνεται πλέον στα 8 στρέμματα ως βασικό κατώφλι, στα 12 στρέμματα για τις Αναπτυγμένες Περιοχές και στα 16 στρέμματα για τις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης. Έτσι, μικρότερα γήπεδα χάνουν μέρος της επενδυτικής τους ευελιξίας, ενώ μεγαλύτερες ενιαίες εκτάσεις αποκτούν μεγαλύτερη σημασία.
Πρόσθετος περιορισμός μπαίνει στην παράκτια ζώνη, καθώς τα πρώτα 25 μέτρα από την ακτογραμμή τίθενται υπό πλήρη προστασία, με εξαιρέσεις μόνο για έργα κοινής ωφέλειας, πρόσβαση ατόμων με αναπηρία, ασθενοφόρα ή παρεμβάσεις που προβλέπονται από τη νομοθεσία.
Πώς συνυπάρχουν διαφορετικές ζώνες σε ένα τουριστικό νησί
Η ταξινόμηση δεν γίνεται απαραίτητα σε επίπεδο ολόκληρου νησιού ή δήμου, αλλά σε επίπεδο δημοτικής ενότητας. Αυτό σημαίνει ότι σε αρκετούς προορισμούς μπορεί να υπάρχουν περιοχές με αυστηρούς περιορισμούς και άλλες με μεγαλύτερο περιθώριο ανάπτυξης, χωρίς όμως αυτό να ισχύει παντού.
Ενδεικτικό είναι το παράδειγμα της Ζακύνθου, όπου οι δημοτικές ενότητες Ζακυνθίων, Αρκαδίων και Λαγανά εντάσσονται στο αυστηρότερο καθεστώς, ενώ οι Αλυκές κατατάσσονται στη μεσαία κατηγορία των Αναπτυγμένων Περιοχών. Αντίθετα, οι περιοχές Αρτεμισίων και Ελατίων εμφανίζονται ως περιοχές πρώιμης ανάπτυξης, όπου το πλαίσιο αφήνει μεγαλύτερο περιθώριο για νέα τουριστικά σχέδια.
Ανάλογη λογική καταγράφεται και σε άλλους νησιωτικούς προορισμούς, όπως η Κως, όπου το νησί χαρακτηρίζεται κατά βάση κορεσμένο, με εξαίρεση την περιοχή Δικαίου που κατατάσσεται στις αναπτυσσόμενες περιοχές, η Τήνος, με εξαίρεση το Εξώμβουργο και τον Πάνορμο, και η Ρόδος, όπου οι αυστηρότερες προβλέψεις αφορούν συγκεκριμένες δημοτικές ενότητες όπως Αφάντου, Ιαλυσού και Καλλιθέας.
Η άλλη πλευρά είναι ότι δεν μπαίνει παντού φρένο. Στις Αναπτυσσόμενες Περιοχές, τις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης και τις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης, δηλαδή στις ζώνες Γ, Δ και Ε, οι όροι είναι πιο ευνοϊκοί για νέα ανάπτυξη. Εκεί η αρτιότητα διαμορφώνεται στα 8 στρέμματα και δεν προβλέπεται αντίστοιχο πλαφόν κλινών όπως στις πιο επιβαρυμένες κατηγορίες.
Σε αυτές τις ζώνες το πλαίσιο επιχειρεί να στρέψει μέρος του επενδυτικού ενδιαφέροντος σε περιοχές με χαμηλότερη τουριστική πίεση και σε ειδικές μορφές τουρισμού, όπως ορεινός, ιαματικός, θαλάσσιος, καταδυτικός, πολιτιστικός και φυσιολατρικός τουρισμός.
Το συμπέρασμα για την αγορά είναι σαφές. Το νέο χωροταξικό δεν κλείνει την πόρτα στις τουριστικές επενδύσεις. Τις ανακατευθύνει, σκληραίνοντας τους όρους εκεί όπου η πίεση είναι ήδη μεγάλη και δίνοντας περισσότερο χώρο σε περιοχές με χαμηλότερο βαθμό ανάπτυξης.
