Η κατοικία εξελίσσεται σε μια διαφορετική κατηγορία επένδυσης. Σε πολλές ευρωπαϊκές αγορές, ολόκληρα συγκροτήματα σχεδιάζονται εξαρχής για μακροχρόνια μίσθωση, παραμένουν υπό ενιαία ιδιοκτησία και διαχειρίζονται επαγγελματικά από εξειδικευμένους φορείς. Το μοντέλο αυτό, γνωστό ως Build-to-Rent (BTR), αποτελεί μία από τις ταχύτερα αναπτυσσόμενες κατηγορίες του ευρωπαϊκού κλάδου Living.
Σε αντίθεση με μια συμβατική πολυκατοικία, όπου κάθε διαμέρισμα μπορεί να ανήκει σε διαφορετικό ιδιοκτήτη, τα έργα Build-to-Rent λειτουργούν ως ενιαία επενδυτικά ακίνητα. Ολόκληρο το συγκρότημα ανήκει συνήθως σε θεσμικούς επενδυτές, ασφαλιστικές εταιρείες, συνταξιοδοτικά ταμεία, επενδυτικά κεφάλαια και εταιρείες επενδύσεων σε ακίνητα, οι οποίες αναλαμβάνουν τη διαχείριση των κατοικιών, τη συντήρηση των κοινόχρηστων χώρων και την παροχή υπηρεσιών προς τους ενοίκους. Η κατοικία δεν αποτελεί μόνο προϊόν προς πώληση, αλλά και υπηρεσία μακροχρόνιας στέγασης.
Η έλλειψη κατάλληλων κατοικιών αποτελεί έναν από τους βασικούς λόγους ανάπτυξης του Build-to-Rent στην Ευρώπη. Σύμφωνα με εκτίμηση της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Επενδύσεων (EIB), το έλλειμμα μεταξύ της πρόσθετης ζήτησης και των νέων κατοικιών που ολοκληρώθηκαν διαμορφώθηκε το 2025 σε περίπου 925.000 κατοικίες. Σε πολλές ευρωπαϊκές αγορές καταγράφεται πλεόνασμα μεγάλων κατοικιών και έλλειψη μικρότερων διαμερισμάτων, γεγονός που εντείνει την αναντιστοιχία μεταξύ του διαθέσιμου αποθέματος και των πραγματικών στεγαστικών αναγκών. Οι συνθήκες αυτές διατηρούν ανοδικές πιέσεις στα ενοίκια, τα οποία η CBRE εκτιμά ότι θα αυξηθούν κατά περίπου 2,4% σε ευρωπαϊκό επίπεδο το 2026.
Μεταβάλλεται, όμως, και το προφίλ των νοικοκυριών. Η αύξηση των μονοπρόσωπων νοικοκυριών, η μεγαλύτερη επαγγελματική κινητικότητα, η καθυστέρηση στην απόκτηση πρώτης κατοικίας και οι υψηλότερες τιμές αγοράς οδηγούν περισσότερους ανθρώπους στη μακροχρόνια ενοικίαση. Η κατοικία δεν αποτελεί αποκλειστικά περιουσιακό στοιχείο προς απόκτηση, αλλά και υπηρεσία που οφείλει να ανταποκρίνεται στις ανάγκες του ενοίκου. Έτσι, τα περισσότερα συγκροτήματα Build-to-Rent περιλαμβάνουν κοινόχρηστους χώρους εργασίας, γυμναστήρια, χώρους αναψυχής, ψηφιακές υπηρεσίες διαχείρισης και οργανωμένη συντήρηση, παροχές που μέχρι πρόσφατα ήταν περισσότερο συνδεδεμένες με ξενοδοχεία και άλλες επαγγελματικά διαχειριζόμενες αναπτύξεις.
Για τους επενδυτές, το Build-to-Rent προσφέρει ένα διαφορετικό μοντέλο δημιουργίας αξίας. Αντί να βασίζονται στις πωλήσεις μεμονωμένων διαμερισμάτων, δημιουργούν χαρτοφυλάκια που αποφέρουν σταθερά έσοδα από μισθώματα. Η επαγγελματική διαχείριση διευκολύνει τον έλεγχο του λειτουργικού κόστους, ενώ η διασπορά των εσόδων σε μεγάλο αριθμό κατοικιών περιορίζει την εξάρτηση από μία μόνο μίσθωση ή συναλλαγή. Η CBRE εκτιμά ότι, στη σημερινή φάση της ευρωπαϊκής αγοράς ακινήτων, οι αποδόσεις θα προέρχονται κυρίως από τη σταθερότητα των εισοδημάτων και την αποτελεσματική διαχείριση των ακινήτων, και λιγότερο από την άνοδο των αξιών. Αυτή η μεταβολή εξηγεί γιατί το ενδιαφέρον για το Build-to-Rent παραμένει ισχυρό.
Η Ελλάδα βρίσκεται ακόμη στα πρώτα βήματα αυτής της αγοράς. Η παράδοση της ιδιοκατοίκησης, η μεγάλη συμμετοχή μικρών ιδιοκτητών στην αγορά ενοικίων και η περιορισμένη παρουσία θεσμικών επενδυτών έχουν επιβραδύνει την ανάπτυξη οργανωμένων έργων Build-to-Rent. Ωστόσο, οι ίδιες συνθήκες που ενισχύουν το μοντέλο στην υπόλοιπη Ευρώπη αρχίζουν να εμφανίζονται και στην ελληνική αγορά. Η άνοδος των τιμών αγοράς, η περιορισμένη προσφορά ποιοτικών κατοικιών, η αυξημένη ζήτηση για μακροχρόνιες μισθώσεις και η μεταβολή των δημογραφικών χαρακτηριστικών δημιουργούν ένα περιβάλλον που μπορεί να ευνοήσει την ανάπτυξη τέτοιων έργων τα επόμενα χρόνια.
Τα πρώτα οργανωμένα έργα που ενσωματώνουν στοιχεία του μοντέλου Build-to-Rent δείχνουν ότι η αγορά αρχίζει να εξετάζει πιο συστηματικά αυτή την κατεύθυνση. Παράλληλα, έργα μικτών χρήσεων και αναπλάσεις μεγάλων αστικών περιοχών δημιουργούν τις προϋποθέσεις για την ανάπτυξη κατοικιών που θα παραμείνουν υπό ενιαία διαχείριση αντί να διατεθούν προς πώληση. Αν και η ελληνική αγορά απέχει ακόμη σημαντικά από την ωριμότητα που χαρακτηρίζει χώρες όπως το Ηνωμένο Βασίλειο, η Γερμανία ή η Ολλανδία, οι διεθνείς τάσεις δείχνουν ότι το Build-to-Rent δύσκολα θα αποτελέσει μια παροδική εξέλιξη.
Το Build-to-Rent αλλάζει τη λογική με την οποία αναπτύσσονται οι κατοικίες. Η αξία μιας επένδυσης δεν προκύπτει μόνο από την πώληση των διαμερισμάτων, αλλά και από τη δυνατότητα να παράγει σταθερά έσοδα μέσα από τη μακροχρόνια μίσθωση και την επαγγελματική διαχείριση των ακινήτων.
