Η αγορά ακινήτων υπήρξε ιστορικά ένας από τους πλέον πολυδιάστατους και καθοριστικούς τομείς της ελληνικής οικονομίας. Από τη μεταπολεμική ανασυγκρότηση έως τη σημερινή εποχή της ενεργειακής και τεχνολογικής μετάβασης τα ακίνητα λειτούργησαν ως μοχλός οικονομικής μεγέθυνσης και κοινωνικής αναδιάρθρωσης επηρεάζοντας τη δομή των πόλεων, το παραγωγικό μοντέλο και την ίδια τη συγκρότηση της μεσαίας τάξης. Η οικοδομή ενεργοποίησε επί δεκαετίες πλήθος επαγγελμάτων, τροφοδότησε τη βιομηχανία υλικών, δημιούργησε σημαντικά δημόσια έσοδα μέσω φορολογίας και αποτέλεσε το βασικό αποθετήριο πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών που επέλεξαν, ιστορικά, την ιδιοκατοίκηση ως ασφαλή στρατηγική οικονομικής θωράκισης.
Η ανοικοδόμηση των πόλεων, η αντιπαροχή και η αστικοποίηση
Σε αυτό το ιστορικό πλαίσιο αναφοράς ενέταξε ο Αριστείδης Σάμιτας, Καθηγητής Χρηματοοικονομικής του ΕΚΠΑ, την ομιλία του στο 3rd Athens Property Conference επισημαίνοντας ότι η σχέση της Ελλάδας με την αγορά ακινήτων είναι τόσο βαθιά ώστε η διαχρονική επίδραση του κλάδου υπερβαίνει το αυστηρά οικονομικό επίπεδο και αναφέρεται στην κοινωνική συνοχή, την περιφερειακή ανάπτυξη και την αστική ταυτότητα της χώρας. Ο Αριστείδης Σάμιτας ξεκίνησε από την ιστορική διαδρομή της οικοδομής που ήδη από τη δεκαετία του πενήντα έως την περίοδο πριν την κρίση του 2009 αποτέλεσε τον κύριο μηχανισμό ανάπτυξης. Η ανοικοδόμηση των πόλεων, η αντιπαροχή, η αστικοποίηση και η συνεχής άνοδος της ιδιοκατοίκησης δημιούργησαν ένα παραγωγικό υπόβαθρο που στήριξε το ΑΕΠ και ενίσχυσε την απασχόληση, την εγχώρια βιομηχανία, τις μεταφορές, το τραπεζικό σύστημα και τον σχηματισμό της μεσαίας τάξης. Όπως είπε χαρακτηριστικά η Ελλάδα χτίστηκε κυριολεκτικά και μεταφορικά μέσω της οικοδομής ενώ η κατασκευαστική δραστηριότητα υπήρξε για δεκαετίες ο ισχυρότερος επενδυτικός πολλαπλασιαστής της οικονομίας.
Οι αδυναμίες που έφερε στο προσκήνιο η κρίση του 2009
Η μετάβαση σε ένα νέο οικονομικό μοντέλο που βασίστηκε στην πιστωτική επέκταση σταδιακά αποδυνάμωσε το προηγούμενο υπόδειγμα κατά τα λεγόμενά του. Η λογική της αποταμίευσης και επένδυσης αντικαταστάθηκε από τη λογική του δανεισμού και της άμεσης κατανάλωσης, δημιουργώντας ένα περιβάλλον υπερεξάρτησης από την οικοδομή και έντονης ευαλωτότητας. Η κρίση του 2009 αποκάλυψε με τρόπο δραματικό ότι η άνοδος των τιμών ακινήτων δεν αρκεί για να στηρίξει την ανάπτυξη όταν δεν υπάρχει ισχυρό παραγωγικό υπόβαθρο και μακροοικονομική σταθερότητα. Ο Α. Σάμιτας τόνισε ότι σήμερα μπορούμε να μελετήσουμε το παρελθόν όχι για να αποδώσουμε ευθύνες αλλά για να κατανοήσουμε τα αίτια και να είμαστε καλύτερα προετοιμασμένοι για τους κύκλους της οικονομίας και τα μελλοντικά σοκ.
Παρά τις επιπτώσεις της κρίσης ο κλάδος του real estate έχει υποστεί βαθύ μετασχηματισμό και πλέον λειτουργεί ως σύγχρονο αναπτυξιακό οικοσύστημα με δυναμική παρουσία σε πολλούς τομείς της οικονομίας. Ο ίδιος εξήγησε ότι η επενδυτική δαπάνη στα ακίνητα εξακολουθεί να αποτελεί ισχυρό μηχανισμό εισοδηματικής ενίσχυσης που στηρίζει την απασχόληση και παράγει φορολογικά έσοδα ενώ αποτελεί και ένδειξη εμπιστοσύνης προς την οικονομία. Η οικοδομή ενεργοποιεί ολόκληρη την οικονομική αλυσίδα από τη βιομηχανία υλικών έως τις μεταφορές και τη λιανική συμβάλλοντας στη συνολική δημιουργία αξίας.
Κυρίαρχος ο ρόλος τους στην περιουσιακή δομή των Ελλήνων
Σημαντικό τμήμα της ομιλίας του αφιέρωσε στην κεντρική θέση που κατέχουν τα ακίνητα στην περιουσιακή δομή των Ελλήνων. Η υψηλή ιδιοκατοίκηση ενισχύει την οικονομική ανθεκτικότητα των νοικοκυριών αλλά η συγκέντρωση πλούτου σε ένα μόνο περιουσιακό στοιχείο δημιουργεί κινδύνους αστάθειας και έλλειψης διαφοροποίησης. Η εξέλιξη των τιμών επηρεάζει άμεσα την κατανάλωση, την αποταμίευση και την πιστοληπτική ικανότητα συνεπώς η υγεία της αγοράς ακινήτων έχει βαθιά κοινωνική και οικονομική διάσταση.
Κεντρικό σημείο της ανάλυσής του ήταν η στενή αλληλεξάρτηση real estate και τραπεζικού συστήματος. Η αξία των ενυπόθηκων εξασφαλίσεων και η ποιότητα των στεγαστικών δανείων καθορίζουν την κεφαλαιακή επάρκεια των τραπεζών και επηρεάζουν το κόστος χρήματος. Μια υγιής αγορά ακινήτων επιτρέπει στις τράπεζες να στηρίζουν την πραγματική οικονομία ενώ μια εύθραυστη αγορά περιορίζει την πίστη και ανακόπτει την επενδυτική δραστηριότητα.
Ο Α. Σάμιτας αναφέρθηκε ακόμη στον ολοένα σημαντικότερο ρόλο του πολεοδομικού και χωροταξικού σχεδιασμού που πλέον αποτελεί παράμετρο οικονομικής πολιτικής. Η λειτουργικότητα των πόλεων, η ποιότητα του δημόσιου χώρου και η βιωσιμότητα των μεταφορών επηρεάζουν την παραγωγικότητα, την καινοτομία και την ανταγωνιστικότητα των επιχειρήσεων. Σημείωσε επίσης ότι η παραγωγικότητα συνδέεται άμεσα με το κτιριακό απόθεμα και την ποιότητα των χώρων εργασίας και κατοικίας.
Η τεχνολογική επανάσταση και στον κλάδο των ακινήτων
Ιδιαίτερη βαρύτητα έδωσε στην τεχνολογική επανάσταση που βιώνει ο κλάδος με την τεχνητή νοημοσύνη, τα big data, τους ψηφιακούς δίδυμους και τα έξυπνα κτίρια να αλλάζουν ριζικά τους τρόπους αποτίμησης και λειτουργίας της αγοράς. Παράλληλα ανέδειξε την πράσινη διάσταση της ανάπτυξης σημειώνοντας ότι τα κτίρια αποτελούν κεντρικό παράγοντα του περιβαλλοντικού αποτυπώματος της χώρας ενώ η ενεργειακή αναβάθμιση δεν είναι μόδα αλλά οικονομική αναγκαιότητα.
Κλείνοντας ο καθηγητής στάθηκε στην προσιτή κατοικία την οποία χαρακτήρισε κρίσιμο δείκτη κοινωνικής συνοχής τονίζοντας ότι δεν είναι δυνατόν η κατοικία να παραμένει τόσο δυσπρόσιτη για τους νέους. Υπογράμμισε επίσης ότι η περιφερειακή ανάπτυξη της Ελλάδας εξακολουθεί να εξαρτάται από την οικοδομή και τη στρατηγική αξιοποίηση του χώρου. Για μένα είπε «όλη η οικονομία περνά μέσα από το real estate».
ή αποκτήστε ετήσια συνδρομή εδώ.
